금년에 부동산 관련하여 다섯 번째로 읽은 책은 긍정케이님의 “공장투자 이렇게 쉬웠어?” 입니다. 공장투자가 어느 순간부터 토지 투자의 또 다른 방식으로 유행하는 것 같아서, 저도 어떤 내용을 이야기 하실지 궁금하여 빌려보게 되었습니다. 이 책은 공장 투자에 대한 기본적인 내용을 알려주는 책이라 생각합니다. “공장투자 이렇게 쉬웠어?”에 대한 저의 소감, 제가 기억하고 싶은 부분을 적어보겠습니다.
공장투자 이렇게 쉬웠어? – 공장 투자에 대해 궁금하신 분들이 가볍게 읽어보기에 좋은 책 (긍정케이)
해당 도서는 공장 투자가 무엇인지 궁금하신 분들이 입문용으로 가볍게 읽어보기에 좋은 책이라 생각합니다. 일단 공장 투자의 본질은 월세 받는 토지투자라는 본질을 이해하기 쉽게 설명해주는 것을 시작으로, 그러면 공장 투자를 어떻게 쉽게할 수 있는지 알려줍니다.
공장 진입도로 유형 정리
제가 기억하고 싶은 내용 중, 첫 번째는 공장 진입도로에 대한 내용입니다. 공장의 경우는 진입로가 확보되지 않으면 맹지와도 다름없다는 것은 알고 있었는데, 구체적으로 잘 정리해주셔서 기억을 위해 적어봅니다.
공장 진입도로 유형 정리
- 공장부지 100% 소유 + 사도 지분 소유 = 정상 물건
- 공장부지 100% 소유 + 사도 필지 소유 = 정상 물건
- 공장부지 100% 소유 + 공도 소유권 없음 = 정상 물건
- 공장부지 100% 소유 + 사도 소유권 없음 = 투자 불가 물건
- 공장 부지 지분 소유 = 투자 불가 물건(도로 지분 소유권 유무 상관없음)
(도로 지분 = 공동 소유, 도로 필지 = 단독 소유)
공장 중요 옵션 3가지
그리고 공장을 선택함에 있어 중요한 옵션 3가지를 언급합니다.
공장 옵션
- 전기 : 100평 미만의 소형 공장은 50kW 정도면 문제 없음
- 호이스트 : 호이스트는 공장 내 생상한 무거운 물품 옮기는 기계 기구, 설치 되어 있는 경우 임대 확률 높아짐
- 컨테이너 : 주로 공장 외부 마당에 설치, 내부에 설치하는 경우 제조 공간으로 활용 가능한 크기가 줄어들게 됨
일반인이 투자 가능한 지역
용도 지역 중, 계획관리지역과 자연녹지지역만 이해하고 투자해도 충분히 수익을 낼 수 있다고 합니다.
반면에 도심지에서 멀리 떨어져 있으면서 공장이 밀집되어 있지 않은 지역은 피하라고 합니다. 지방은 특히 군 단위를 조심하라고 합니다.
공장 임대료
보증금은 월세 x 10개월 치를 받는 것이 관례라고 합니다. 그리고 임대료는 10년 내외일 경우 신축 대비 10%를 감가, 20년이 되면 20%를 감가하면 대략적인 시세라고 합니다.
그리고 매매의 경우는 상가와는 달리 임대료에 상관 없이 오로지 토지 가격 기반으로 매매가격이 책정된다고 합니다.
돈 되는 공장 고르는 7가지 기준
아마도 이 부분이 가장 중요한 부분이지 않을까 생각합니다.
돈 되는 공장 고르는 기준
- 도로 폭은 넓을수록 좋다
- 층고는 처마 기준 최소 6m 이상
- 단층 공장이 임대 및 매매하기 유리하다
- 고속도로 IC가 근거리에 있으면 좋다
- 주변에 민가 등이 없을수록 좋다
- 공장이 밀집되어 있는 곳이 좋다
- 계획관리, 자연녹지 내 위치한 공장이 좋다
임장 체크리스트 활용법
임창 체크리스트는 기본 조사, 입지 조사, 주변 조사, 물건 조사, 시세 조사 총 5가지로 구성되어 있다고 하십니다.
기본 조사
- 자연녹지, 계획관리지역 중 어느 것에 해당하는가?
- 공장 진입도로 폭은 몇 m인가?
- 공장 건물 준공연도는?
- 공장 층고는 처마 기준 몇 m인가?
입지 조사
- 주변에 호재는 있는가?
- 인근 자가는 꾸준히 오르고 있는가? (토지 공시지가 연도별 추이 체크 – 한국부동산원)
- 공장이 많이 밀집되어 있는가?
- 식당(함바집), 공구상가 등을 쉽게 찾아볼 수 있는가?
- 가까운 IC까지의 거리는?
주변 조사
- 주변에 고압선이 있는가?
- 주변에 분묘가 있는가?
- 주변에 민가가 있는가?
- 주변에 축사가 있는가?
- 주변에 철도가 지나가는가?
- 물건은 평지에 위치해 있는가?
- 물건지 주변 임대 / 매매 현수막이 많이 보이는가?
물건 조사
- 공장의 층수는?
- 건물의 용도는?
- 건축물대장과 현황을 비교해봤는가? (불법 건축물 여부 체크)
- 진입도로가 사유지인 경우 도로 지분이 포함되어 있는가?
- 물건 내 폐기물이 있는가? (경매 시 확인)
- 기계, 기구는 매각 목록에 포함되어 있는가? (경매 시 확인)
시세 조사
- 신축 평당 매매가는 얼마인가? (이면도로 신축 공장 기준)
- 10년 이상 구축 평당 매매가는 얼마인가? (이면도로 신축 공장 기준)
- 신축 평당 임대료는 얼마인가?
- 10년 이상 구축 평당 임대료는 얼마인가?
- 공인중개사 사무소 3곳 이상 방문하여 시세 조사를 하였는가?
- 공인중개사 사무소에서 얘기하는 매각 가능 기간은?
- 확신하는 최종 평당 매매가는 얼마인가? (중요)
공장 투자를 위한 사이트
- 카카오맵 (바로가기)
- 구글 어스 (바로가기)
- 네이버 부동산 (바로가기)
- 밸류맵 (바로가기)
- 디스코 (바로가기)
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 (바로가기)
- 경기부동산포털 (바로가기)
- 토지이음 (바로가기)
수도권 공장 투자 추천 지역
화성시 시세
- 안녕동, 비봉면, 송산면 : 평당 400만원 이상
- 정남면, 향남읍, 팔탄면, 마도면 : 평당 320~400만원
- 양감면, 장안면, 우정읍, 서신면 : 평당 280~350만원
김포시 시세
- 양촌읍 : 평당 400만원 이상
- 하성면 : 평당 280~320만원
- 통진읍 : 평당 250~320만원
- 대곶면 : 평당 250~300만원
- 월곶면 : 평당 230~270만원
광주시 시세
- (구)오포읍 : 평당 600~800만원
- 초월읍 : 평당 350~450만원
- 도척면 : 평당 330~400만원
- 곤지암읍 : 평당 300~350만원
포천시 시세
- 소흘읍 : 평당 350~400만원
- 가산면 : 평당 250~300만원
양주시 시세
- 은현면 : 평당 250~300만원
- 광적면 : 평당 200~250만원
- 남면 : 평당 200~230만원
평택시 시세
- 서탄면 : 평당 350~380만원
- 청북읍 : 평당 300~350만원
용인시 시세
- 모현읍 : 평당 350~450만우너(자연녹지지역 기준)
안성시 시세
- 양성면 : 평당 300~400만원
- 원곡면 : 평당 300~350만원
고양시 시세
- 일산서구 덕이동 : 평당 500~800만원
- 일산서구 가좌동 : 평당 500~600만원
- 일산동구 설문동 : 평당 400~500만원
- 일산동구 지영동 : 평당 380~450만원
파주시 시세
- 월롱면 : 평당 300~350만원
- 조리읍 : 평당 300~350만원
- 광탄면 : 평당 230~280만원
남양주시 시세
- 진접읍 : 평당 450~600만원
- 진건읍 : 평당 350~450만원(자연녹지지역 기준)
마무리
이상으로 긍정케이님께서 쓰신 “공장투자 이렇게 쉬웠어?”에 대하여 제가 읽은 소감 및 기억하고 싶은 부분에 대해 적어보았습니다. 제가 이렇게 많은 내용을 적긴 했으나, 이 내용에 대해 자세히 알고 이해하시는 것이 좋을 것 같습니다. 공장 투자에 대해 관심 있으신 분들께 도움이 되길 바랍니다.
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