서울시 서초구 방배동은 많은 사업장에서 재건축이 한창 진행 중입니다. 오늘은 그 중, 방배동에서 큰 정비 사업장 중 하나인 방배13구역 재건축 현황 및 실제 방문해본 후기에 대해 간단하게 공유해보려고 합니다.
방배13구역 재건축 진행 현황 – 단독주택 재건축
방배13구역은 지금은 없어진 단독주택 재건축 방식의 재건축 사업장입니다. 물론 단독주택 재건축이라 하여 빌라가 없는 것은 아니니 오해는 없으시길 바랍니다. 단독주택 재건축 폐지 시기에 대해서는 아래 블로그에 잘 정리 되어 있으니 한 번 읽어보시면 도움이 될 것입니다.
방배13구역은 진도가 느린 것 같으면서도 빠른 사업장입니다. 결론부터 말씀드리자면, 현재는 철거가 진행 중이며, 28년 정도에 입주할 예정으로 알려져 있습니다.
서울시 정비사업 정보몽땅(구 클린업 사이트)에 나와있는 정보에 따르면 방배13구역의 각 단계별 날짜는 다음과 같습니다.
방배13구역 재건축 사업 추진 현황
- 정비구역지정 : 15년 2월 24일
- 추진위원회승인 : 15년 11월 23일
- 조합설립인가 : 16년 8월 17일
- 사업시행인가 : 17년 9월 7일
- 관리처분인가 : 18년 9월 6일
위의 추진 현황만 보시면 진도가 꽤 빠른 사업장인 것으로 생각하실 수도 있는데요. 추진위원회 이전에 정비구역 지정까지 상당히 오랜 시간이 걸렸던 구역입니다. 방배5구역이 2004년에 추진위원회 승인 이후 조합설립이 2012년에 되었던 것과 비교해보면, 그 전 단계에서 사업성이 나오지 않았기 때문에 정비구역 지정 자체가 오래 걸렸다고 보시면 되겠습니다.
지금은 펜스가 쳐져 있어서 눈으로 확인이 거의 불가능하나, 해당 사업장을 방문해본 분들은 아실텐데요. 방배5구역이나 6구역, 그리고 14구역이 단독 주택 위주의, 사업성이 괜찮았던 단독주택 재건축 사업장인 반면, 방배13구역의 경우는 다세대 빌라 위주의 소형 평형 위주의 구성이다보니 사업성이 잘 나올 수가 없던 구역이었습니다. 심지어 일부는 1종일반주거지역이기 때문에 사업성이 더욱 떨어질 수 밖에 없었습니다.
그러던 중, 15년에 우여곡절 끝에 정비구역지정이 되었고, 이후에 관리처분인가까지는 초스피드로 진행하였습니다. 관리처분인가가 18년 9원인데, 관리처분계획 인가 신청을 17년 12월에 하였기 때문에 해당 사업장은 초과이익환수제 대상에서 제외된 사업장입니다. 즉, 재초환을 내지 않아도 되는 곳이라는 의미입니다.
방배13구역 및 방배14구역은 초과이익환수제를 피하기 위해 매우 진도를 빠르게 나갔는데요. 그렇기 때문에 건축심의 및 사업시행계획을 다시 세울 수 밖에 없었습니다. 따라서 현재는 이주 및 철거와 정비계획변경 투트랙이 진행 중입니다. 또한, 해당 사업장은 비슷한 속도로 진도를 나갔던 방배14구역에 비해서도 진도가 느린 편인데요. 이는 중간에 소송에 걸리면서 조합이 1년 가까이 업무를 수행하지 못하였기 때문으로 알려져 있습니다.
방배13구역 시공사 – GS건설 방배 포레스트 자이
방배13구역은 2017년, GS건설을 공동사업자로 지정하였습니다. 당시 방배13은 초과이익환수제 적용을 피하기 위하여 17년 말까지는 관리처분계획 인가를 서초구청에 신청했어야 했고, 그러기 위하여 공동사업시행자라는 방식의 시공사 선정 방식을 선택하였습니다. 실제로 GS건설과 롯데건설이 입찰하였고, GS건설이 시공사로 선정되었으며, 펫네임은 ‘방배 포레스트 자이’라고 합니다. 관련 기사는 아래 참고 부탁드립니다.
방배13구역 소송 – 조합설립인가 무효소송
방배13구역은 이러한 절차를 거치며 우여곡절 끝에 2018년 9월, 관리처분계:획인가를 받았으나 2018년 10월, 조합설립인가 무효소송 1심에서 패소 판결을 받으며 조합의 업무가 중지됩니다.
이주를 준비중이었던 방배13구역은 2심에서도 패소할 경우, 처음으로 사업이 돌아가야 하는 상황이었습니다. 다행히 이듬해 7월 항소심에서 승소를 하며 조합은 다시 사업을 진행할 수 있게 되었으며, 11월 대법원에서 판결이 확정되며 리스크를 지울 수 있게 되었습니다.
방배13구역 이주 현황 – 약 3년이라는 시간
방배13구역은 2021년 초부터 이주를 시작하였습니다. 그러나 해당 조합 역시 방배5구역과 마찬가지로 이주에 시간이 상당히 걸리고 있습니다. 아래 기사는 작년 7월에 작성된 기사인데 해당 기사 내용 중, 비파괴 검사업체는 아직도 이슈가 해결되지 않은 것으로 알려지고 있습니다. 일단 조합은 해당 업체를 제외하고 나머지 부분부터 철거하는 모양입니다.
방배13구역 건축심의 내용
방배13구역은 2023년 7월 정비계획변경안을 확정지었습니다. 2015년의 정비계획안이 현실에 맞지 않는 점을 고려하여 이주 기간동안 투트랙으로 정비계획 수정을 진행한 것으로 보입니다. 주요 내용은 아래 내용 참고 부탁드립니다.
그리고, 24년 5월 건축심의를 통과했는데, 공개된 보도자료를 보면 정비계획안에서 일부 변경이 있는 것으로 보입니다. 전반적으로 세대수 자체가 정비계획변경안 기준 2,369세대에서 2,217세대(임대 375세대 포함)로 상당히 줄어들었습니다. 전반적으로 84 및 중대형 타입이 늘어난 것으로 보입니다. 심의 중간 자료에는 테라스 타입도 있었는데 일단 보도자료에는 테라스 타입과 일반 타입을 합쳐서 평형 계획이 나온 것으로 보입니다.
지하4층~지상22층에 용적률 216.62%, 건폐율 32.06%를 적용할 예정이라고 합니다. 자세한 내용은 서울시 보도 자료 링크 걸어드리니 참고하시면 되겠습니다.
| 전용면적 기준 | 총 세대수 (23년 7월, 정비계획변경안) | 총 세대수 (건축심의 결정안) | 분양 | 임대 |
| 39 | 79 | 52 | 26 | 26 |
| 53 | 206(임대 63세대) | 0 | 0 | 0 |
| 59 | 845(임대 177세대) | 857 | 583 | 274 |
| 84 | 981(임대 117세대) | 954 | 879 | 75 |
| 112 | 34 | 118(테라스 타입 포함) | 118 | 0 |
| 124 | 162 | 168 | 168 | 0 |
| 147 | 46 | 0 | 0 | 0 |
| 162 | 0 | 68 | 68 | 0 |
| 175 | 16 | 0 | 0 | 0 |
| T84(확인필요) | 0 | 0 | 0 | 0 |
| T112(확인필요) | 0 | 0 | 0 | 0 |
방배13구역 철거신고 및 임장 후기
방배13구역을 얼마 전 방문해보니 철거가 한창이었습니다. 안내문을 보면, 대략 금년 8월 정도까지 철거를 하는 것으로 보입니다.
조합은 사업지와 붙어있는 방현초등학교의 방학 기간을 이용하여 초등학교 인근에 철거 준비를 하고 있었습니다.
그리고 조합 내 몇몇 구역은 이미 철거가 진행되고 있는 모습입니다. 방배14구역 쪽에서 13구역을 찍어봤는데 관악산이 정면에 있고, 바로 옆은 매봉재산, 인근에 우면산도 있어서 환경이 좋아보였습니다.
방배13구역 일반 분양은 언제? – 빠르면 25년일듯?
그래서 도대체 방배13구역은 언제 일반 분양을 하는지 궁금한 분들이 많으실텐데요. 현재 진도를 보았을 때는 빠르면 금년 말 혹은 내년 초에 조합원 재분양이 진행되지 않을까 싶습니다. 조합원 분양을 하기 위해서는 건축심의 승인과 사업시행계획변경을 진행한 후, 관리처분변경 직전에 조합원 평형 신청을 다시 하기 때문입니다. 이 정도까지 진행하기 위하여 물리적인 시간이 그래도 1년 가까이는 걸리지 않을까 싶습니다.
해당 조합은 조합원이 1500명 정도인데 전체 2,185세대 중 임대 351세대를 제외하면 1,834세대입니다. 조합원 중 1+1 신청이 가능한 인원이 200명 정도 된다고 가정하면 일반 분양은 150세대 내외일 것으로 보이며, 이에 따라 많은 분들이 찾으시는 84 타입은 아예 나오지 않을 가능성이 높아 보입니다.
방배동의 일반 분양을 생각하시는 분들께서는 방배5구역 및 방배6구역 일반 분양을 꼭 잡으시는 것이 좋겠습니다.
마무리
이상으로 서초구 방배동에 위치한 방배13구역 재건축에 대하여 지금까지 진행되어 온 상황 및 임장 후기를 간단하게 공유해 보았습니다. 천지개벽할 방배동에서도 가장 극적인 변화가 이루어질 방배13구역은 아쉽게도 일반 분양이 많진 않습니다. 하지만 이 구역은 그 동안 초기투자금이 강남구 및 서초구에서 가장 적은 축이다보니 강남2구 진입을 꿈꾸는 많은 분들이 투자를 한 구역으로 알려져 있습니다. 해당 구역은 사업성이 좋지 않은, 입지가 좋은 구역이 어떻게 사업이 진행되는지 공부하기에 좋은 구역으로 보이며, 부동산 공부를 하시는데도 많은 도움이 될 것으로 보입니다.
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