서울시 서초구 방배동은 많은 사업장에서 재건축이 한창 진행 중입니다. 오늘은 그 중, 방배동에서 진행중인 단독주택 재건축 사업장 중 하나인 방배14구역 재건축 현황 및 실제 방문해본 후기에 대해 간단하게 공유해보려고 합니다.
방배14구역 재건축 진행 현황 – 단독주택 재건축
방배14구역은 지금은 없어진 단독주택 재건축 방식의 재건축 사업장입니다. 물론 단독주택 재건축이라 하여 빌라가 없는 것은 아니니 오해는 없으시길 바랍니다. 단독주택 재건축 폐지 시기에 대해서는 아래 블로그에 잘 정리 되어 있으니 한 번 읽어보시면 도움이 될 것입니다.
방배14구역 역시 방배13구역과 마찬가지로 진도가 느린 것 같으면서도 빠른 사업장입니다. 결론부터 말씀드리자면, 현재는 철거가 진행 중이며, 26~27년 정도에 입주할 예정으로 알려져 있습니다.
서울시 정비사업 정보몽땅(구 클린업 사이트)에 나와있는 정보에 따르면 방배14구역의 각 단계별 날짜는 다음과 같습니다.
방배14구역 재건축 사업 추진 현황
- 정비구역지정 : 14년 7월 10일
- 추진위원회승인 : 15년 1월 23일
- 조합설립인가 : 16년 4월 25일
- 사업시행인가 : 17년 6월 20일
- 관리처분인가 : 17년 12월 28일
위의 추진 현황만 보시면 진도가 꽤 빠른 사업장인 것으로 생각하실 수도 있는데요. 해당 구역 역시 방배13구역과 마찬가지로 정비구역지정까지 시간이 상당히 소요된 케이스입니다. 해당 구역은 최초에는 방배5구역에 포함되어 있었으나, 이후 따로 떨어져 나온 것으로 알고 있습니다. 개인적으로는 함께 갔으면 더 좋았을 것 같은데 무엇인가 이유가 있었겠죠?
일단 14년에 정비구역이 지정된 이후에는 초스피드로 사업이 진행되었습니다. 다만, 관리어분인가 이후에는 진도가 늦은데요. 아마도 일단 초과이익환수제를 피하기 위하여 급하게 절차만 밟다보니 정비계획변경부터 다시 해야 했던 상황이었을텐데요. 정비계획변경 및 건축심의, 사업시행변경 등의 절차가 늦어져서 그랬던 것이 아닐까 싶습니다.
일단 중요한 점은 방배14구역이 초과이익환수제 대상에서 제외된 사업장이라는 점입니다. 즉, 재초환을 내지 않아도 되는 곳이라는 의미입니다.
방배14구역 시공사 – 롯데건설
방배14구역은 2017년, 롯데건설을 공동사업자로 지정하였습니다. 당시 방배14구역 역시 방배13구역과 마찬가지로 초과이익환수제 적용을 피하기 위하여 17년 말까지는 관리처분계획 인가를 서초구청에 신청했어야 했고, 그러기 위하여 공동사업시행자라는 방식의 시공사 선정 방식을 선택하였습니다.
기사에는 나와있지 않으나, 추가로 올려드린 아래 블로그 글을 보시면 호반건설이 경쟁자로 입찰했던 것으로 보입니다. 아마도 단독 입찰을 하는 경우 재입찰을 해야 하는데, 이렇게 되면 초과이익환수제를 피할 수 없었기 때문에 호반이 명목상으로 입찰한 것이 아닐까 추측해봅니다.
방배14구역 이주 현황 – 1년만에 완료
방배14구역은 2021년 10월부터 이주를 시작하였습니다. 자진 이주 기간은 22년 3월까지 6개월이었으며, 최종적으로 모든 주민들이 이주를 끝낸 것은 22년 9월 초로 알려져 있습니다. 아무래도 사업장이 작았던 만큼, 상대적으로 큰 잡음 없이 이주가 진행된 것으로 보입니다.
구름다리를 마주하고 위치한 방배13구역이 교회 등 다양한 조합원 및 임차인이 이주를 하지 않으면서 이주에 고생을 하는 것에 비하면 상당히 빠른 속도입니다.
다만, 이후 철거는 빠르게 진행되지 못하였는데요. 구역과 바로 맞닿은 이수중학교 학부모들이 민원을 제기하였던 것으로 보입니다. 결국 합의가 되어 지난해 말부터는 철거가 다시 진행되고 있습니다.
방배14구역 정비계획변경안 내용
방배14구역은 2022년 3월 도계위에서 정비계획변경안을 통과하였고, 같은 해 10월 정비계획변경안이 고시되었습니다. 자세한 내용은 아래 블로그 참고 부탁드립니다.
그리고, 현재는 건축심의가 진행중인 것으로 보이는데요. 아무래도 구역의 규모가 작다 보니 알려진 정보가 상대적으로 적습니다.
| 전용면적 기준 | 총 세대수 | 분양 | 임대 |
| 59 | 195 | 156 | 39 |
| 84 | 243 | 243 | |
| 106 | 49 | 49 |
방배14구역 철거 및 임장 후기
방배14구역을 얼마 전 방문해보니 철거가 한창이었습니다. 안내문을 보면, 철거 시작 후 5개월 정도라고 적혀있는 것을 보니 대략 올 봄 정도에는 철거가 끝나지 않을까 생각합니다.
방배14구역 일반 분양은 언제? – 빠르면 25년일듯?
그래서 도대체 방배14구역은 언제 일반 분양을 하는지 궁금한 분들이 많으실텐데요. 현재 진도를 보았을 때는 빠르면 금년 말 혹은 내년 초에 조합원 재분양이 진행되지 않을까 싶습니다. 조합원 분양을 하기 위해서는 건축심의 승인과 사업시행계획변경을 진행한 후, 관리처분변경 직전에 조합원 평형 신청을 다시 하기 때문입니다. 이 정도까지 진행하기 위하여 물리적인 시간이 그래도 1년 가까이는 걸리지 않을까 싶습니다.
해당 조합은 조합원이 240명 정도인데 전체 487세대 중 임대 39세대를 제외하면 448세대입니다. 조합원 중 1+1 신청이 가능한 인원이 80명 정도 된다고 가정하면 일반 분양은 150세대 내외일 것으로 보입니다. 다만, 방배13구역과는 달리 84타입 분양이 일부는 나올 것으로 보입니다.
방배동의 일반 분양을 생각하시는 분들께서는 방배5구역 및 방배6구역, 그리고 방배14구역 일반 분양을 꼭 잡으시는 것이 좋겠습니다.
마무리
이상으로 서초구 방배동에 위치한 방배14구역 재건축에 대하여 지금까지 진행되어 온 상황 및 임장 후기를 간단하게 공유해 보았습니다. 천지개벽할 방배동에서 방배5, 6, 13구역보다는 규모가 작다보니 상대적으로는 덜 알려진 구역이지만, 해당 구역은 꽤나 알짜배기인 구역입니다.
방배13구역과 마찬가지로 그 동안 초기투자금이 강남구 및 서초구에서 가장 적은 축이다보니 강남2구 진입을 꿈꾸는 많은 분들이 투자를 한 구역으로 알려져 있습니다. 해당 구역은 사업성이 좋지 않은, 입지가 좋은 구역이 어떻게 사업이 진행되는지 공부하기에 좋은 구역으로 보이며, 부동산 공부를 하시는데도 많은 도움이 될 것으로 보입니다.
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