서울시 서초구는 반포동, 잠원동을 비롯하여 많은 지역에서 재건축이 진행되고 있습니다. 방배동 역시 다양한 사업장에서 재건축이 한창 진행 중입니다. 오늘은 그 중, 대장이라 불리는 방배5구역 재건축 현황 및 실제 방문해본 후기에 대해 간단하게 공유해보려고 합니다.
방배5구역 재건축 진행 현황 – 단독주택 재건축
방배5구역은 아파트와 같이 공동주택이 아닌, 지금은 없어진 단독주택 재건축 방식의 재건축 사업장입니다. 물론 단독주택 재건축이라 하여 빌라가 없는 것은 아니니 오해는 없으시길 바랍니다. 단독주택 재건축 폐지 시기에 대해서는 아래 블로그에 잘 정리 되어 있으니 한 번 읽어보시면 도움이 될 것입니다.
방배5구역은 상당히 오랜 기간 동안 사업이 진행되고 있는 사업장입니다. 결론부터 말씀드리자면, 현재는 착공하여 공사가 진행 중에 있으며, 26년 8월에 입주할 예정입니다.
서울시 정비사업 정보몽땅(구 클린업 사이트)에 나와있는 정보에 따르면 방배5구역의 각 단계별 날짜는 다음과 같습니다.
방배5구역 재건축 사업 추진 현황
- 추진위원회승인 : 04년 12월 16일
- 조합설립인가 : 12년 5월 10일
- 사업시행인가 : 13년 7월 29일
- 관리처분인가 : 16년 7월 13일
- 철거신고 : 20년 7월 31일
- 착공신고 : 22년 7월 28일
날짜를 보면 아시겠지만, 해당 사업장은 관리처분인가를 16년에 받았으며, 그 이전에 관리처분계획 인가 신청을 하였기 때문에 초과이익환수제 대상에서 제외된 사업장입니다. 즉, 재초환을 내지 않아도 되는 곳이라는 의미입니다. 하지만, 관리처분인가 일자에 비하여 진도는 상당히 느린 편인데요. 이주 완료하는데 거의 2년이라는 시간이 소요되었으며, 중간에 시공사 변경도 하였기 때문입니다.
방배5구역 시공사 – 현대건설 디에이치 방배
방배5구역의 최초 시공사는 14년에 선정한 프리미엄 사업단(GS건설, 포스코이앤씨, 롯데건설 컨소시엄)입니다. 지분은 GS건설이 38%, 포스코이앤씨가 32%, 롯데건설이 30%로 주 시공사는 GS건설이었습니다. 그러나 사업 계획 등을 둘러싸고 조합과 시공사들의 갈등이 생기면서 결국 방배5구역 조합은 2017년, 기존 시공사 계약을 해지하고 새로운 시공사로 현대건설을 선정합니다.
이에 기존 프리미엄 시공단은 방배5구역을 상대로 손해배상 소송을 제기하였으며, 대법원이 시공단의 손을 들어주면서 조합은 이에 대한 손해배상을 해야 할 수도 있는 상황입니다. 자세한 내용은 아래 기사를 참고해주시면 되겠습니다.
방배5구역 이주 현황 – 약 2년이라는 시간
방배5구역은 17년에 현대건설을 시공사로 선정한 뒤, 18년 6월부터 이주를 시작합니다. 그러나 이주 역시 쉽지 않았는데요. 몇몇 가구 및 상가에서 명도를 거부하여 결국 2년이라는 시간이 걸렸습니다. 20년 중반에 대부분 강제집행이 완료되었으나, 최종적인 이주 완료는 20년 11월 30일에 완료 되었습니다.
방배5구역 또 다른 이슈 – 오염토
하지만, 방배5구역의 시련은 여기서 끝나지 않았는데요. 이번에는 오염토 정화라는 이슈가 생긴 것입니다. 조사 결과 불소화합물이 발견되었으며, 이에 조합은 오염토 정화 작업을 위하여 1년이라는 시간을 추가로 소비하게 됩니다. 다만, 오염토 이슈는 방배동의 지반 자체가 원래 불소 성분이 있다는 이야기도 있으며, 오염된 것이 아니라는 분석도 있습니다. 실제로 아직 이주 막바지인 방배13구역의 경우는 해당 이슈에 대하여 오염된 것이 아님을 근거로 제시하여, 법안 변경을 건의하기도 하였습니다.
방배5구역의 오염토 이슈는 아래 기사를 참고 부탁드립니다.
방배5구역 착공신고 및 현장 임장 후기
이에 따라 방배5구역은 착공 신고를 22년 7월에 하였으나, 실제로는 오염토 정화를 위해 6개월 이상을 소비할 수 밖에 없었습니다. 그리고 23년부터는 실제 공사에 들어갔으며, 제가 얼마 전 방문하였을 때는 주말임에도 불구하고 한창 공사가 진행 중이었습니다.
인근에는 조합 사무실이 위치해 있었으며, 공사 현장 옆에는 대략적인 공사 내용도 적혀 있었습니다. 공사 기간을 봤을 때는 입주가 26년 여름인 것으로 보입니다.
디에이치 방배 일반 분양은 언제? – 빠르면 24년 여름, 혹은 가을
그래서 도대체 방배5구역은 언제 일반 분양을 하는지 궁금한 분들이 많으실텐데요. 일단 작년 11월에 분양가 산정을 위한 협력 업체 선정 공고를 낸 상황이고, 주변에서는 빠르면 올 여름이나 가을 정도에 분양이 가능할 것으로 예측하고 있습니다.
다만, 분양가에 대해서는 의견이 엇갈리는 상황입니다. 관리처분 변경안에 따르면, 예상 분양가는 평당 5,100만원으로 34평이 17~18억선이 될 것으로 보였으나 개인적으로는 더 높을 것으로 예상해봅니다. 이번에 진행하는 신반포 메이플 자이의 분양가가 6,705만원이며, 금년에 분양할 것으로 알려진 신반포15차(래미안 원펜타스)의 경우는 평당 8,000만원 정도로 분양가 목표를 잡았다는 이야기도 있습니다. 그렇기 때문에 결국에는 평당 6,000만원 정도의 분양가는 나오지 않겠나 예상하고 있습니다.
자세한 일반분양 갯수 및 평형에 대해서는 아래 블로그 참고 부탁드립니다. 대략적인 일반 분양 갯수는 1,200개 정도로 알려져 있으며, 이 중 국민평형이라고 하는 84타입이 거의 1,000개에 달할 정도로 이 사업장은 사업성이 뛰어난 곳입니다.
마무리
이상으로 서초구 방배동에 위치한 방배5구역 재건축에 대하여 지금까지 진행되어 온 상황 및 임장 후기를 간단하게 공유해 보았습니다. 천지개벽할 방배동의 대장이 될 방배5구역은 일반 분양도 많은 만큼 많은 분들께서 관심을 갖고 지켜보시면 부동산 공부를 하시는데도 많은 도움이 될 것으로 보입니다.
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