정부는 2023년 10월 13일에 개최된 중앙 부동산 가격 공시위원회에서 ‘부동산 공시제도 개선방안’을 심의 및 의결하였다고 밝혔습니다. 그 동안 공시가격은 각종 세금 산정의 기준이 되는 중요한 요소임에도 불구하고, 많은 이슈가 제기되어 왔으며, 이에 따라 윤석열 정부는 대통령 공약 및 국정과제에 반영하였으며, 이번에 개선방안을 확정하였다고 합니다. 부동산 공시가격의 문제점 및 개선 방안에 대하여 알아보겠습니다.
부동산 공시제도 개념 및 운영 방안
부동산 공시제도는 ‘부동산 공시법’에 따라 토지 및 단독 주택, 공동 주택에 대하여 매년 1월 1일 기준의 적정 가격을 공시하는 제도입니다. 부동산 공시제도는 1989년 토지에 대해 최초로 도입되었으며, 주택은 2005년부터 제도가 도입되었습니다. 부동산 공시제도를 통해 산정되는 부동산 공시가격은 재산세, 종부세 등 각종 조세, 건강 보험료, 각종 부담금, 그리고 각종 복지를 위한 기준 산정 등 67개 행정 제도에 기초 자료로 활용 중인, 우리 생활과 매우 밀접한 제도입니다.
부동산 공시가격을 매기는 방식은 다음과 같습니다. 토지 및 단독주택의 경우는 국토부에서 표준 가격을 산정한 후, 각 시·군·구에서 가중치를 적용하여 개별 공시지가 및 개별 주택가격을 산정하는 방식을 취합니다. 그리고 공동주택의 경우, 전수조사하여 공시가격을 산정합니다.
참고로 2023년 기준으로 토지의 경우 공시가격을 평가하고 산정하는 인원이 전국의 감정평가사 1,220명 규모였으며, 단독주택의 경우는 한국부동산원의 480명, 공동주택 역시 한국부동산원읜 520명이 평가 및 산정을 한 것으로 알려져 있습니다.
부동산 공시제도 및 부동산 공시가격 문제점
부동산 공시제도는 이렇게 중요한 제도임에도 불구하고 그 동안 수많은 문제점이 제기되어 왔습니다. 먼저, 부동산원의 부정확한 가격 산정에 따른 잦은 오류 등 낮은 품질에 대한 민원이 지속적으로 제기되었습니다. 예를 들면 2021년에는 같은 동에서 공시가격의 상승 및 하락이 동시에 발생하는 일이 벌어졌으며, 2020년에는 성수동의 갤러리아 포레에서 담당자 착오로 인해 한 동에서 층별 구별 없이 모든 가격이 동일한 일도 있었습니다. 이 두 가지는 낮은 품질의 극히 일부분입니다.
한편으로는 산정 근거를 공개하지 않으며, 셀프 검증 등의 사실상 깜깜이 공시로 인해 투명성이 부족하다는 지적도 있었습니다. 부동산원의 세부 산출 근거가 부족하다보니 민원인들이 근거를 요구하였을 때 이유를 설명할 수 없는 케이스가 다수 있었으며, 부동산원이 부동산 공시가격 산정 및 평가를 동시에 진행하는, 사실상 셀프 검증을 하다보니 ‘선수가 심판을 겸직하는 것이 아니냐.’는 지적 역시 지속적으로 제기되어 왔습니다.
부동산 공시제도 개선 추진여건
따라서, 윤석열 정부는 부동산 공시제도 개선에 대한 국민적인 요구를 바탕으로 부동산 공시가격의 투명성 및 정확성 제고를 국정과제로 선정하였습니다. 우선, 2022년에는 공시가격의 급격한 변동으로 각종 보유세 및 건강보험료 등 국민들의 부담이 급격이 증가하지 않도록 보완 방안을 마련하였으며, 이번에는 근본적인 대책을 세우기로 하였습니다. 그리고 공시가격 산정의 권한을 지자체로 넘기는 부분 역시 각 지자체가 반대 의견을 낸 것을 수용하여 기존처럼 부동산원이 산정하는 것으로 결정하였습니다.
부동산 공시제도 개선방안
부동산 공시제도 개선 방안은 크게 두 가지 방향으로 제시되었습니다. 하나는 정확성을 높이는 것, 또 다른 하나는 투명성을 강화하는 방향입니다. 구체적인 개선 방안에 대하여 알아보겠습니다.
부동산 공시가격 정확성 개선 방안
먼저, 조사원 1인이 담당하는 주택 수가 과도한 점을 고려하여 물적 자원 및 인적 자원을 대폭으로 확대하여 투입하겠다고 밝혔습니다. 2024년부터 2026년까지 현행 대비 조사 인원을 25%~33%까지 늘리겠다고 합니다.
두 번째는 부동산 공시가격 산정자료를 보강하는 것입니다. 현재는 공시가격 산정을 위해 층, 면적, 구조 등 물리적 특성은 건축물 대장 등의 공부를 기준으로 조사를 하고 있으나, 현황과 공부가 일치하지 않는 문제가 있었습니다. 이 문제에 대하여 과세대장이 상대적으로 정확한 점을 고려하여 과세대장을 공시가격 산정에 활용하기로 하였습니다.
세 번째는, 조사자의 현장조사를 강화하는 것입니다. 조사 시 단순 방문 등으로 인하여 현황 반영이 안된 케이스, 그리고 공부와 현황이 불일치 하는 경우 기록하는 시스템 등이 부족한 것을 체크리스트 작성 및 전산 반영 등을 통해 보완하겠다고 밝혔습니다.
네 번째는 개별공시가격 산정역량을 강화하는 방안입니다. 이를 위해 지자체의 담당자 교육 강화, 부동산 공시가격 산정 시스템 고도화 등 지자체의 개별공시가격 산정 역량 강화를 위해 지원을 늘리겠다고 밝혔습니다.
다섯 번째는 비준표 신뢰도 향상 및 항목 개선 방안입니다. 현재 가격 산정을 위해 활용되는 비준표의 신뢰도가 떨어진다는 지적을 반영하여 현재 운영 중인 비준율 등 비준표 전반에 대한 내용을 외부 전문가와 함께 검증 및 개선해 나가겠다고 밝혔습니다.
마지막은 AVM(Automated Valuation Model – 자동산정모형) 적용 검토 건입니다. 조사자를 늘리는 것도 하나의 방법이나, 근본적으로 조사자의 업무 부담 자체를 줄이면서, 객관성 또한 확보 가능하도록 자동산정모형(AVM)을 적용 및 고도화 하는 작업을 진행하겠다고 하였습니다.
부동산 공시가격 투명성 확보 방안
부동산 공시가격의 투명성을 확보하기 위한 방안은 크게 3가지를 제시하였습니다. 첫 번째는 공시가격 검증센터를 통한 상시검증제도 도입을 하는 것이며, 두 번째는 각 지자체의 공시가격 검토 기능을 확대하는 방안입니다. 마지막은 공시가격 이의신청 검토주체를 독립하는 방안입니다.
마무리
이상으로 부동산 공시제도 개선방안에 대하여 간단히 살펴보았습니다. 그 동안 말도 많고, 탈도 많던 부동산 공시 가격이었는데 이번 개선 방안을 계기로 공정성 및 투명성에 대한 논란이 많이 줄어들길 기대해봅니다.
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