서울시는 오세훈 시장 취임 이후, 신속한 주택 공급을 위해 모아타운이라는 새로운 형태의 정비 사업을 장려하고 있습니다. 모아주택, 모아타운 등 많은 단어가 나오고 있는데요. 모아주택과 모아타운은 무엇인지, 그리고 어떠한 장단점이 있는지 쉽게 설명해보겠습니다.
서울시 모아타운이란?
모아타운은 서울시에서 추진 중인 사업으로 신축과 노후 주택이 혼재되어 있어 재개발이 현실적으로 어려운 지역에서 개발을 추진할 수 있도록 해주는 사업입니다.
- 대상 지역 : 신축/노후 주택이 혼재되어 재개발 등이 곤란한 지역
- 세부 요건 :
보통 노후 지역에서 단독 주택 등을 다세대 빌라 등으로 짓는 경우가 많은데요. 이렇게 되면 지역 자체는 낙후되었지만 군데군데 신축이 생기게 됩니다. 결과적으로는 노후도가 낮아지게 되어 재개발 등 정비 사업을 진행할 때 필요한 노후도 조건을 충족시키지 못하게 됩니다.
이러한 현상이 반복되면 해당 지역은 슬럼화가 진행되어 사람들이 떠나가는 상황이 발생하고, 상황은 더욱 안 좋아지게 됩니다. 서울시에서는 이러한 현상을 막고, 비록 노후도가 재개발 하기에 약간 부족한 소규모 사업장들을 몇 개 단위로 묶어서 개발을 진행할 수 있도록 유도하고 있습니다. 이것이 모아타운이 탄생하게 된 배경입니다.
모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지의 새로운 정비 모델인 ‘모아주택’을 블록 단위로 모아 단지화를 이루는 개념입니다. 즉, 여러 개의 모아주택을 묶어서 하나의 아파트 단지처럼 보일 수 있도록 해주는 개념이라 보시면 됩니다.
모아주택이란?
모아주택은 모아타운 내에서 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록단위로 양질의 주택을 공동으로 개발하는 정비사업입니다. 즉, 모아주택이 여러 개 모여서 큰 블록을 만들게 되면 모아타운이 되는 것입니다.
모아주택 유형
모아주택은 크게 4가지 유형으로 정비 사업을 추진할 수 있습니다.
요즘 진행되는 구역들을 보면, 몇몇 가로주택 정비사업장에서 그 주위에 추가로 블록을 형성하여 모아타운을 구성하는 형태를 많이 볼 수 있습니다. 이 과정에서 가로주택 뿐만이 아닌, 구역 내 나홀로 아파트 등 1~2동짜리 재건축이 힘든 아파트들도 소규모 재건축형 모아주택 방식을 선택하여 모아타운 구성에 합류하는 모습을 볼 수 있습니다.
모아주택 유형
- 자율주택형
- 가로주택형
- 소규모 재건축형
- 소규모 재개발형
모아타운 장단점
모아타운에는 당연히 장단점이 있습니다. 장점과 단점을 알아보겠습니다.
모아타운 장점
- 인센티브 등을 통한 사업 여건 개선
- 건축협정 등을 통한 지하주차장 통합 설치 허용
- 특별건축구역 활용 통합적 계획 수립
- 공영 주차장 및 공원 조성 공공지원
- 각종 심의 통합을 통한 사업 속도 개선(2~4년 내 이주 가능)
이 중 가장 큰 장점은 용도 지역 상향(종상향) 및 용적률 완화를 통한 사업성 개선이라 볼 수 있습니다. 즉, 1종 주거 지역을 2종으로, 2종 주거 지역을 3종으로 종상향을 하게 되면 기본 용적률 자체가 늘어나게 됩니다. 또한, 각종 공공시설 설치 시 법정 상한 용적률을 초과 할 수 있게 하였습니다. 실제 시범 사업지인 번동 모아타운을 보면 각 모아주택 별로 용적률이 대부분 300%를 넘어가는 것을 볼 수 있습니다.
또한, 각종 심의 절차를 간소화 하여 사업의 속도를 빠르게 하였습니다. 실제 시범 사업지인 번동 모아타운을 보면 후보지 선정 후 1년 반 만에 사업시행인가까지 완료하였습니다.
모아타운 단점
단점은 당연히 시에서 홍보하지 않습니다. 다만, 제가 생각하는 모아타운의 단점을 몇 가지만 말씀드려보겠습니다.
- 수익성 측면에서 좋은 사업장이 거의 없음
- 아직까지 뚜렷한 결과가 없음
- 일부는 현금 청산 대상이 됨
우선 수익성 측면에서 좋은 사업장이 많지 않을 가능성이 높습니다. 지금까지 재개발이 진행되지 못했다는 것은 그만큼 수익성이 나오지 않았기 때문일 가능성과, 신축 빌라 등의 혼재로 인한 노후도 문제가 클텐데요. 전자의 경우는 당연히 추가 분담금 등의 이슈가 발생할 것이고, 후자의 경우에는 신축 빌라는 각 호실이 갖는 대지 지분이 작을 가능성이 커서 역시 사업성의 이슈가 발생할 수 밖에 없습니다.
반면, 단독 주택 등이 많은 사업장의 경우 대지 지분이 커서 단독 개발이 가능한 소유주들, 그리고 다가구 주택이나 상가 주택 등 월세를 통해 수익을 내고 있는 소유주들의 반대 가능성도 높아서 실제로는 사업이 진행되지 않을 가능성이 높습니다. 얼마 전 모아타운 취소가 된 자양동, 그리고 지속적으로 이야기가 반대 목소리가 크게 나오고 있는 강남구 일원동, 송파구 삼전동 등의 케이스를 잘 살펴보시는 것이 좋지 않을까 생각합니다.
또한, 아직까지 결과가 나온 사업장이 없다는 점 역시 위험 요소입니다. 내년에 이주를 하게 되는 모아타운 1호인 번동 시범 단지 결과에 향후 모아타운의 미래가 달려 있다고 봐도 과언이 아닐 것입니다.
마지막으로 권리산정기준일보다 늦는 일부 신축의 경우 보유를 하고 있어도 입주권이 나오지 않게 되어 결과적으로는 현금 청산자가 됩니다.
후보지 선정 방법
22년까지만 해도 모아타운은 서울시에서 연 1회 공모 절차를 거쳐 선정하는 방식이었으나, 23년부터는 수시 공모 방식으로 변경하였습니다. 즉, 언제든지 조건에 맞는 사업장은 심사를 거쳐 선정하여 사업을 빠르게 진행할 수 있도록 한다는 방침입니다. 이 때 선정 시에는 주민 참여도가 높은 지역을 우선적으로 선정한다고 합니다. 반대로 생각해보면 주민 중 반대 세력이 크게 나오거나, 투기 우려가 있는 지역은 선정하지 않겠다는 의미이기도 합니다.
서울시 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 대상지 현황
◈ 모아타운 대상지 (25개 자치구, 총 86개소 면적 5,781,493㎡)
| 연번 | 자치구 | 대표 지번 | 면적(㎡) | 권리산정기준일 | 비 고 |
| 1 | 강북구 | 번동 429-114 | 55,572 | 개별 조합설립인가일 | 관리계획 승인 고시(시범사업지) |
| 2 | 중랑구 | 면목동 86-3 | 97,000 | ’22.1.20. | 관리계획 승인 고시(시범사업지) |
| 3 | 강서구 | 화곡동 1087 | 60,616 | ’22.1.20. | 관리계획 승인 고시 |
| 4 | 강서구 | 화곡동 354 | 85,462 | ’22.1.20. | 관리계획 승인 고시 |
| 5 | 강서구 | 화곡동 359 | 58,477 | ’22.1.20. | 관리계획 승인 고시 |
| 6 | 강서구 | 화곡동 424 | 54,767 | ’22.1.20. | 관리계획 수립 중 |
| 7 | 서초구 | 방배동 977 | 7,190 | ’22.1.20. | 관리계획 승인 고시 |
| 8 | 중구 | 신당동 50-21 | 91,591 | ’22.1.20. | 관리계획 수립 중 |
| 9 | 중구 | 신당동 156-4 | 97,273 | ’22.1.20. | |
| 10 | 강동구 | 둔촌동 77-41 | 65,326 | ’22.1.20./’23.11.2. | 관리계획 승인 고시 |
| 11 | 금천구 | 시흥3동 1005 | 86,705 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 12 | 금천구 | 시흥4동 817 | 30,430 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 13 | 금천구 | 시흥5동 922-61 | 89,944 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 14 | 강서구 | 등촌2동 515-44 | 65,499 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 강서구 | 등촌2동 520-3 | 64,172 | ’22.6.23. | ||
| 15 | 강서구 | 화곡동 1130-7 | 75,405 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 16 | 마포구 | 대흥동 535-2 | 22,074 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 17 | 중랑구 | 면목3·8동 44-6 | 76,525 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시(선지정) |
| 18 | 중랑구 | 면목본동 297-28 | 55,385 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시(선지정) |
| 19 | 중랑구 | 중화1동 4-30 | 75,015 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 20 | 종로구 | 구기동 100-48 | 64,231 | ’22.6.23. | 관리계획 수립 중 |
| 21 | 성동구 | 마장동 457 | 75,382 | ’22.6.23. | 관리계획 수립 중 |
| 22 | 성동구 | 사근동 190-2 | 66,284 | ’22.6.23. | 관리계획 수립 중 |
| 23 | 중랑구 | 망우3동 427-5 | 98,171 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 24 | 강북구 | 번동 454-61 | 53,351 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 25 | 도봉구 | 쌍문동 524-87 | 82,630 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시(선지정) |
| 26 | 도봉구 | 쌍문동 494-22 | 31,303 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시(선지정) |
| 27 | 노원구 | 상계2동 177-26 | 96,000 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 28 | 서대문구 | 천연동 89-16 | 24,466 | ’22.6.23. | 관리계획 수립 중 |
| 29 | 마포구 | 성산동 160-4 | 83,265 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 30 | 마포구 | 망원동 456-6 | 82,442 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 31 | 양천구 | 신월동 173 | 80,031 | ’22.6.23./’23.11.30. | 관리계획 승인 고시 |
| 32 | 양천구 | 신월동 102-33 | 75,000 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 33 | 강서구 | 방화동 592 | 72,000 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 34 | 구로구 | 고척동 241 | 97,232 | ’22.6.23./’22.9.22./’23.11.30. | 관리계획 수립 중 |
| 35 | 구로구 | 구로동 728 | 64,000 | ’22.6.23. | 관리계획 수립 중 |
| 36 | 송파구 | 풍납동 483-10 | 43,339 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 37 | 송파구 | 거여동 555 | 12,813 | ’22.6.23. | 관리계획 승인 고시 |
| 38 | 용산구 | 원효로4가 71 | 24,962 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 39 | 성동구 | 응봉동 265 | 37,287 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 40 | 광진구 | 자양4동 12-10 | 75,608 | ’22.10.27. | 자치구 검토 중 |
| 41 | 중랑구 | 면목동 152-1 | 88,040 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 42 | 중랑구 | 면목동 63-1 | 90,102 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 43 | 성북구 | 석관동 334-69 | 74,114 | ’22.10.27. | 관리계획 승인 고시(선지정) |
| 44 | 성북구 | 석관동 261-22 | 48,178 | ’22.10.27. | 관리계획 승인 고시(선지정) |
| 45 | 강북구 | 번동 411 | 79,218 | ’22.10.27. | 관리계획 승인 고시 |
| 46 | 강북구 | 수유동 52-1 | 73,549 | ’22.10.27. | 관리계획 승인 고시 |
| 47 | 노원구 | 월계동 500 | 85,165 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 48 | 노원구 | 월계동 534 | 51,621 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 49 | 은평구 | 불광동 170 | 51,523 | ’22.10.27. | 관리계획 승인 고시 |
| 50 | 은평구 | 대조동 89 | 40,848 | ’22.10.27. | 관리계획 승인 고시 |
| 51 | 마포구 | 합정동 369 | 90,243 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 52 | 마포구 | 중동 78 | 70,515 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 53 | 강서구 | 공항동 55-327 | 96,903 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 54 | 강서구 | 화곡6동 957 | 96,165 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 55 | 구로구 | 개봉동 270-38 | 38,627 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 56 | 금천구 | 시흥1동 864 | 74,447 | ’22.10.27. | 관리계획 승인 고시 |
| 57 | 금천구 | 시흥3동 950 | 58,867 | ’22.10.27. | 관리계획 승인 고시 |
| 58 | 영등포구 | 대림3동 786 | 24,064 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 59 | 동작구 | 노량진동 221-24 | 31,783 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 60 | 동작구 | 사당동 202-29 | 84,311 | ’22.10.27. | 관리계획 승인 고시(선지정) |
| 61 | 관악구 | 청룡동 1535 | 92,871 | ’22.10.27. | 관리계획 승인 고시(선지정) |
| 62 | 강동구 | 천호동 113-2 | 55,521 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 63 | 강남구 | 일원동 619-641 | 90,992 | ’22.10.27. | 관리계획 수립 중 |
| 64 | 양천구 | 목4동 724-1 | 52,785 | ’23.7.6. | 관리계획 수립 중 |
| 65 | 관악구 | 성현동 1021 | 81,623 | ’23.7.6. | 관리계획 수립 중 |
| 66 | 성동구 | 송정동 97-3 | 31,165 | ‘23.8.31. | 관리계획 수립 중 |
| 67 | 중랑구 | 망우본동 354-2 | 66,389 | ‘23.8.31. | 관리계획 수립 중 |
| 68 | 중랑구 | 중화2동 329-38 | 99,931 | ‘23.8.31. | 관리계획 수립 중 |
| 69 | 도봉구 | 방학2동 618 | 97,864 | ‘23.9.27. | 관리계획 수립 중 |
| 70 | 도봉구 | 쌍문1동 460 | 81,141 | ‘23.9.27. | 관리계획 수립 중 |
| 71 | 관악구 | 은천동 635-540 | 99,699 | ‘23.9.27. | 관리계획 수립 중 |
| 72 | 관악구 | 은천동 938-5 | 74,797 | ‘23.9.27. | 관리계획 수립 중 |
| 73 | 동작구 | 상도동 242 | 62,003 | ‘23.9.27. | 관리계획 수립 중 |
| 74 | 구로구 | 구로동 511 | 57,000 | ‘23.11.30 | 관리계획 수립 중 |
| 75 | 성북구 | 석관동 124-42 | 48,144 | ‘23.11.30 | 관리계획 수립 중 |
| 76 | 중랑구 | 망우3동 474-29 | 81,648 | ‘23.11.30 | 관리계획 수립 중 |
| 77 | 중랑구 | 묵2동 243-7 | 62,681 | ‘23.11.30 | 관리계획 수립 중 |
| 78 | 동대문구 | 답십리동 489 | 55,045 | ‘23.12.7 | 관리계획 수립 중 |
| 79 | 서대문구 | 홍제동 322 | 34,343 | ‘23.12.7 | 관리계획 수립 중 |
| 80 | 도봉구 | 창3동 501-13 | 44,916 | ‘24.1.18 | 대상지 선정 |
| 81 | 동작구 | 상도동 279 | 49,155 | ‘24.2.22 | 대상지 선정 |
| 82 | 중랑구 | 중화2동 299-8 | 75,254 | ‘24.2.22 | 대상지 선정 |
| 83 | 중랑구 | 면목2동 139-52 | 70,868 | ‘24.2.22 | 대상지 선정 |
| 84 | 서초구 | 양재동 374 | 61,289 | ‘23.8.25 | 대상지 선정 |
| 85 | 서초구 | 양재동 382 | 68,804 | ‘23.8.25 | 대상지 선정 |
| 86 | 중랑구 | 면목 3·8동 453-1 | 83,057 | ‘24.2.29. | 대상지 선정 |
| 계 | 5,781,493 | ||||
※ 모아타운 관리계획 수립 및 지정 고시 시, 일부 면적 변경이 있을 수 있음
마무리
이상으로 서울시에서 추진 중인 모아타운에 대해 살펴보았습니다. 현재 서울은 공급 부족이 예견되어 있는데요. 오세훈 시장이 26년까지 모아타운 100개소 지정을 통해 3만호 공급을 계획하고 있는 만큼 각 사업장이 추진력을 얻어 공급이 제 때 되길 바래봅니다.
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