이전 포스팅에서 말씀드렸던 1기 신도시 특별법과 함께 재건축 초과이익 환수법도 같은 날 국회 본회의를 통과하였습니다. 해당 법안은 이미 작년 말부터 국토교통부에 의해 개정안이 제안 되었으며, 올해 4차례의 국회 소위원회 논의를 거쳐, 이번에 법안이 통과되었습니다. 이 법안의 주요 내용 및 법안이 가지는 의미를 알아보겠습니다.
재건축 초과이익 환수법(재초환) 개정 배경
재건축 초과이익 환수법(재초환)은 재건축 정비사업의 개발 이익에 대해 추가 부담금을 부과하는 세금으로, 노무현 정부 당시인 2006년에 처음 도입하였습니다. 이후, 몇 차례 유예 등을 거쳐 문재인 정부 때부터 부활하였습니다.
문재인 정부에서 2018년 이후 관리처분계획을 하는 단지에 대해 재초환을 적용할 것이라고 하자, 강남3구의 많은 단지(반포주공1단지, 방배5구역, 방배6구역, 방배13구역, 방배14구역, 잠실 진주 아파트, 잠실 미성 크로바 아파트 등)들이 2017년에 매우 빠른 속도를 내면서 관치처분계획 총회를 연말까지 할 정도로 그 여파가 컸던 법이었습니다. 물론, 당시에는 일단 관리처분계획 총회를 하는 것이 목표였기 때문에 전반적인 계획은 나중에 고치고, 일단 진도만 나간 단지들도 꽤 있었습니다.
이 정도로 이슈가 되었던 재초환 법은 그 동안 많은 이슈가 있었습니다. 위헌 소송까지 갔을 정도였습니다. 그러다가 윤석열 정부 들어서면서 세금의 정도가 지나치고, 현실에 맞지 않는다는 지적이 여러 차례 있었고, 국토교통부에서는 법안 손질에 나섰습니다.
다만, 국회 소위원회에서는 여당과 야당의 간극이 상당히 있다 보니 그 동안 통과하지 못하였습니다. 여당은 재초환의 상당 금액을 감면해주는 방향을, 반면에 야당은 여당 안으로 개정을 하게 되는 경우 ‘버티면 다 해결된다’는 사례를 보여주는 것이기 때문에 약간만 낮추어 주어야 한다는 입장이었습니다. 결국 여당이 양보를 하여, 야당 안에 가깝게 통과하게 되었습니다.
2006년에 최초 법안 도입 후, 17년 만에 법안 개정이 이루어졌으니 이제는 본격적으로 재초환이 시행되지 않을까 예상 해봅니다.
재건축 초과이익 환수법(재초환) 주요 개정 내용
이번에 개정된 재건축 초과이익 환수법의 주요 내용은 부담금의 부과 기준을 완화하고, 1주택 장기보유자의 부담금을 감경해주는 취지입니다.
재건축 부담금 면제 기준 금액 및 부과 단위 상향
먼저, 재건축 부담금이 면제될 수 있는 기준 금액을 상향하였습니다. 현재 법으로는 3천만 원이 기준이었으나, 변경된 법안에 의하면 8천만 원까지는 초과 이익에 대한 환수는 하지 않겠다고 하였습니다. 지난 해 9월 정부에서 초과이익 환수제 법안 개정안을 발표할 당시에는 1억원 까지는 면제하는 방안을 밝혔으나, 정부안에서는 약간 후퇴한 안으로 확정되었습니다.
또한, 부과 구간 단위 역시 현재는 2천만 원 단위로 비율이 올라갔으나, 변경된 법안에서는 이 금액이 5천만 원으로 올라갔습니다. 이 역시 최초 정부안에서는 이 단위를 7천만 원으로 정하려고 하였으나 야당과의 합의 과정에서 5천만 원으로 단위가 변경되었습니다. 그래도 기존에 2천만 단위로 부과율이 올라갔던 것을 생각하면 큰 변경이라 할 수 있겠습니다.
그리하여 현재는 1.1억의 초과 이익부터 50%의 세금을 부과하였으나, 변경안에 따르면 2.8억의 초과 이익부터 50%의 세금이 부과됩니다.
또한, 부담금을 정하는 기준 역시 변경하였습니다 .이전에는 추진위원회 승인일의 가격을 기준으로 초과 이익 금액을 산정하였으나 변경된 법안에서는 조합설립 인가일로 변경하였습니다.
1주택 장기보유자 혜택 신설
또한, 1세대 1주택자 중, 6년 이상의 보유자부터는 10%의 재초환을 감경하여 주기로 하였으며, 20년 이상의 장기보유자는 최대 70%의 초과이익 환수금을 감경해주기로 하였습니다. 이는 실소유자의 경우는 어차피 집을 팔 사람들이 아닌 점을 고려하여 혜택을 주는 것으로 보입니다. 당초 정부안은 6~10년 보유 시 10~50% 감경 수준이었으나, 장기 보유자에 대한 혜택은 늘어났습니다.
또한, 1세대 1주택자 중 만 60세 이상의 고령자의 경우는 세금을 낼 여력이 없는 점을 감안하여, 담보 제공 조건을 전제로 하여 상속, 증여, 양도 등 실제 주택의 처분 시점까지 납부를 미뤄주기로 하였습니다.
마지막으로 공공임대 등을 국가나 지자체에 기부채납의 형태 등으로 공급하는 경우, 해당 주택의 지자체 매입 비용을 초과 이익 산정에서 제외하여 부담금에 포함되지 않기로 한 것도 합리화의 일부라 볼 수 있겠습니다.
재건축초과이익 환수법(재초환) 효과
해당 법안은 공포 후 3개월 후부터 시행될 예정이며, 이에 따라 현행 기준으로는 재초환 대상 단지가 111개였으나, 변경 후에는 67개로 44개가 줄어들 예정입니다. 또한, 평균 부과 금액 또한 8800만 원에서 4800만 원으로 줄어들어 재건축에 대한 부담이 일부 덜어질 것으로 보입니다.
마무리
이상으로 이번에 국회를 통과한 ‘재건축 초과이익 환수법’, 이른바 재초환에 대한 내용에 대하여 간단히 알아보았습니다. 아무래도 이 안건 역시 선거를 코앞에 두고 있는 만큼 재건축에 대한 기대 심리를 여야가 외면할 수 없었고, 결국에는 양당의 합의가 잘 된 것으로 보입니다. 재건축에 대한 허들이 조금이라도 낮아진 만큼 앞으로 재건축의 진행 속도가 조금이라도 붙길 바래 봅니다.
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