📌 한눈에 보기 (최종 업데이트: 2026년 7월 23일)
- 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일, 연장 없이 종료되었습니다. 5월 10일 이후 양도분부터 중과세율(기본세율 +20~30%p)이 적용됩니다.
- 단, 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우는 잔금을 강남 3구·용산구 9월 9일, 그 외 규제지역 11월 9일까지 치르면 중과 배제가 유지됩니다.
- 중과가 적용되면 지방세 포함 최고 82.5% 세율에 장기보유특별공제도 배제(0%)됩니다.
1. 2026년 5월 10일 이후 다주택자 양도세 중과 유예, 연장됐나요?
결론부터: 연장되지 않았습니다. 2022년 5월부터 4년간 이어지던 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제(유예) 조치는 2026년 5월 9일 예정대로 일몰되었습니다. 정부는 2026년 2월 “유예 연장은 없다”는 방침을 공식화했고, 실제로 추가 연장 없이 종료됐습니다.
따라서 지금(2026년 7월) 조정대상지역 주택을 양도하는 2주택 이상 보유자는 원칙적으로 중과세율 대상입니다. 다만 아래 두 가지 경우는 예외입니다.
- 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 경우 → 지역별 잔금 데드라인(9/9 또는 11/9)까지 양도 완료 시 중과 배제 (아래 3번 참고)
- 비조정대상지역 주택 → 애초에 중과 대상이 아니며 일반세율 적용
2. 국세청·기획재정부 공식 발표 타임라인 (중과 한시 배제, 2026년 5월 9일 종료)
“진짜 종료된 게 맞나?”를 확인하고 싶은 분들을 위해, 정부 공식 발표를 시간순으로 정리했습니다. 각 항목은 원문으로 연결됩니다.
| 시점 | 주체 | 내용 |
| 2026년 2월 | 정부(국무회의) | 다주택자 양도세 중과 유예 “연장 불가” 방침 공식화 |
| 2026년 2월 12일 | 기획재정부·국토교통부 등 관계부처 | 보완방안 발표 — 5/9까지 계약분은 잔금 4~6개월 유예, 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 |
| 2026년 2월 | 기획재정부 | 소득세법 시행령·부동산거래신고법 시행령 입법예고 및 공포 |
| 2026년 3월 3일 ~ 5월 8일 | 국세청 | 서울·경기 조정대상지역 세무서에 양도세 중과 전용 신고·상담창구 운영 |
| 2026년 5월 9일 | – | 중과 한시 배제(유예) 종료 — 5월 10일 양도분부터 중과 적용 |
관계부처 합동 보도자료 원문은 아래에서 바로 내려받을 수 있습니다.
3. 다주택자 양도세 중과 배제 기간: 잔금 데드라인은 언제까지?
2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결(계약금 지급 완료)한 경우에 한해, 잔금·등기까지 마치면 중과 배제 혜택이 유지됩니다. 유예 기간은 지역에 따라 다릅니다.
| 구분 | 대상 지역 | 추가 유예 기간 | 최종 잔금/등기 마감일 |
| 기존 규제지역 | 강남 3구(강남, 서초, 송파), 용산구 | +4개월 | 2026년 9월 9일 |
| 신규 규제지역 | 서울 나머지 21개구, 경기 12곳 | +6개월 | 2026년 11월 9일 |
오늘(7월 23일) 기준으로 강남 3구·용산구는 48일(9월 9일까지), 그 외 지역은 109일(11월 9일까지) 남았습니다. 잔금일이 마감일을 하루라도 넘기면 중과세율이 적용되므로, 매수인의 대출 실행 일정과 등기 접수일까지 역산해서 잔금일을 보수적으로 잡아야 합니다.
🚨 [주의] 5월 9일 이전 ‘가계약금’만 넣은 경우는 인정 안 됨
2월 12일 정부 보도자료 Q&A에 따르면, 문자만 오가고 가계약금만 넣은 행위는 계약으로 인정되지 않습니다. 5월 9일까지 ‘매매계약서 작성’과 ‘계약금 지급’이 모두 완료된 경우에만 중과 배제가 적용됩니다. 가계약 상태로 5월 9일을 넘긴 거래는 아쉽지만 중과 대상입니다.
💡 매수자 주담대 전입 의무도 함께 유예
이번 특례 거래(다주택자 매물 한정)의 매수자는 주택담보대출 실행 후 다음 중 더 늦은 날짜까지 전입하면 됩니다.
- 대출 실행일로부터 6개월
- 임대차 계약 종료일로부터 1개월
즉, 전세 낀 다주택자 매물을 사는 무주택 매수자도 대출 회수 걱정 없이 임대차 만기까지 여유를 가질 수 있습니다. 1주택자 매물은 이 조건에 해당되지 않습니다.
4. 오피스텔도 다주택자 양도세 중과 적용되나요?
2026년 5월 10일 이후 가장 많이 나오는 질문입니다. 핵심은 “공부상 용도가 아니라 실제 사용 용도”로 판단한다는 점입니다.
| 구분 | 주택 수 포함 | 양도세 중과 |
| 주거용 오피스텔 (전입신고·주거 임대차) | 포함 | 중과 대상 (조정대상지역 소재 시) |
| 업무용 오피스텔 (사업자 임차, 실제 업무 사용) | 미포함 | 일반세율 (건물 양도소득) |
| 조합원입주권 | 포함 | 주택 수 계산에 산입 |
| 분양권 (2021.1.1. 이후 취득) | 포함 | 주택 수 계산에 산입 |
국세청은 전입신고 이력, 수도·전기 사용량, 임대차계약서 내용 등으로 실사용 여부를 확인합니다. “업무용으로 신고했으니 괜찮다”고 생각해도 세입자가 전입신고를 하고 거주 중이라면 주거용으로 판정되어 주택 수에 포함되고, 다른 주택 양도 시 중과세율의 원인이 될 수 있습니다. 오피스텔을 보유한 다주택자라면 다른 주택을 팔기 전에 반드시 오피스텔의 실사용 상태부터 점검하세요.
5. 중과되면 장기보유특별공제는 적용되나요?
적용되지 않습니다. 중과세율이 적용되는 양도에는 장기보유특별공제(최대 30%)가 전면 배제됩니다. 10년 넘게 보유했더라도 공제액이 ‘0원’이 되는 것이 중과의 가장 큰 타격입니다.
반대로 5월 9일 이전 계약분(중과 배제 대상)은 일반세율과 함께 장기보유특별공제도 정상 적용됩니다. 같은 아파트를 팔아도 계약 시점 하나로 세후 수익이 수억 원 갈리는 이유입니다. 구체적인 세율 차이는 아래 6번 표에서 확인하세요.
6. 세입자 있는 집: 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 조건
보완방안의 숨은 핵심은 ‘토지거래허가구역 규제 완화’입니다. 강남·잠실 등 토지거래허가구역은 원래 “매수 후 즉시 입주”가 의무라 전세 낀 매매(갭투자)가 원천 차단되어 있었지만, 매물 출회를 돕기 위해 ‘무주택 매수자’에 한해 예외가 생겼습니다.
- 핵심 내용: 무주택자가 세입자가 있는 다주택자의 매물을 살 경우, 기존 임대차계약 종료일까지 실거주 의무 유예.
- 기한 상한: 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 합니다 (최대 약 2년).
- 주의 사항: 세입자의 ‘계약갱신청구권’은 인정되지 않습니다. 매수자는 기존 계약 만기에 반드시 입주해야 합니다.
7. 중과 유예 종료 후 세율: 49.5% vs 82.5%
“세금이 오르면 얼마나 오르겠어?”라고 생각하신다면 큰 오산입니다. 중과 배제 여부에 따른 차이를 표로 정리했습니다.
| 구분 | 중과 배제 적용 시 (5/9 이전 계약분) | 중과 적용 시 (5/10 이후 양도) | 비고 |
| 기본 세율 | 6~45% (일반세율) | 기본세율 + 20~30%p 가산 | 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p |
| 지방세 포함 | 최고 49.5% | 최고 82.5% | 수익의 80% 증발 |
| 장기보유공제 | 최대 30% 적용 | 적용 배제 (0%) | 가장 큰 타격 |
| 예상 세액 | 차익 5억 시 약 1.7억 | 차익 5억 시 약 3.5억 | 2배 폭등 |
⚠️ 등록임대사업자 혜택 축소 예고
“나는 등록임대사업자니까 괜찮겠지”라고 생각하시나요? 정부는 의무 임대 기간이 지난 주택에 대한 혜택도 단계적으로 축소하겠다고 예고했습니다. 지금까지는 의무 기간만 채우면 자동 말소 전까지 양도세 중과 배제 혜택을 받았지만, 앞으로는 ‘적정 유예 기간’이 지나면 중과세를 맞을 가능성이 큽니다. 임대사업자 등록증만 믿지 말고 포트폴리오를 재점검하셔야 합니다.
8. 지금 매도자가 해야 할 일 (2026년 7월 기준)
① 5월 9일 이전 계약분: 잔금 데드라인 사수
계약은 끝났고 이제 남은 것은 잔금 이행 관리입니다. 매수인의 대출 심사 지연, 등기 접수 밀림 등으로 9월 9일(강남 3구·용산) / 11월 9일(그 외)을 넘기면 중과 배제가 날아갑니다. 계약서 특약에 “본 계약은 매도인의 양도세 중과 배제 적용을 위한 것으로, 매수인은 0월 0일까지 잔금을 이행한다”는 문구가 없다면 지금이라도 잔금일을 문서로 확정해 두세요.
② 계약을 놓친 다주택자: 매도 vs 보유 재계산
이미 중과 대상이 된 매물은 “지금 중과세율로 팔 것인가, 보유(또는 증여·임대등록)로 갈 것인가”를 세후 수익 기준으로 다시 계산해야 합니다. 특히 토지거래허가구역 매물은 “세입자 승계 조건으로 무주택자에게 매도 가능”(위 6번)을 활용하면 매수자 풀이 넓어집니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2026년 5월 10일 이후 다주택자 양도세 중과 유예가 연장되나요?
A. 아니요. 정부가 2026년 2월 연장 불가 방침을 공식 발표했고, 2026년 5월 9일 예정대로 종료되었습니다. 5월 10일 이후 양도분부터 조정대상지역 다주택자는 중과세율이 적용됩니다.
Q. 국세청 다주택자 양도세 중과 한시 배제는 언제까지였나요?
A. 2026년 5월 9일 양도분까지입니다. 단, 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 경우는 강남 3구·용산구 2026년 9월 9일, 그 외 규제지역 2026년 11월 9일까지 잔금을 치르면 중과 배제가 유지됩니다.
Q. 다주택자 양도세 중과 배제 기간에 계약했다면 잔금은 언제까지 내야 하나요?
A. 계약일 기준이 아니라 지역 기준으로, 강남·서초·송파·용산은 2026년 9월 9일까지, 그 외 서울·경기 규제지역은 2026년 11월 9일까지 잔금과 등기를 마쳐야 합니다.
Q. 오피스텔은 2026년 양도세 중과가 적용되나요?
A. 주거용으로 사용 중인 오피스텔(세입자 전입신고 등)은 주택 수에 포함되고 조정대상지역이라면 중과 대상입니다. 실제 업무용으로 사용 중이라면 주택 수에서 제외됩니다. 공부상 용도가 아니라 실사용 기준으로 판정됩니다.
Q. 중과 유예 종료 후 장기보유특별공제는 적용되나요?
A. 중과세율이 적용되는 양도에는 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다. 5월 9일 이전 계약분(중과 배제 대상)은 최대 30%까지 정상 적용됩니다.
Q. 세입자가 있는 다주택자 매물, 매수자의 실거주 의무는 어떻게 되나요?
A. 토지거래허가구역에서 무주택자가 세입자 있는 다주택자 매물을 매수하면 기존 임대차계약 종료일까지(늦어도 2028년 2월 11일까지) 실거주 의무가 유예됩니다. 세입자의 계약갱신청구권은 인정되지 않습니다.
마무리하며
다주택자 양도세 중과 유예는 연장 없이 끝났고, 이제 남은 것은 5월 9일 이전 계약분의 잔금 데드라인(9월 9일·11월 9일) 관리와, 계약을 놓친 경우의 세후 수익 재계산입니다. 특히 오피스텔·분양권·입주권을 함께 보유한 분들은 주택 수 판정부터 다시 점검하시길 권합니다. 세율과 잔금 요건은 계약일·양도일·소재지 등에 따라 달라질 수 있으므로 기획재정부 정책 안내와 국가법령정보센터 시행령을 함께 확인하세요.
이 포스팅은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 투자의 책임은 전적으로 본인에게 있습니다. 정확한 세금 문제는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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