올림픽선수촌아파트 재건축은 2026년 4월 30일 송파구가 공고한 정비계획 수립·정비구역 지정안 주민공람 자료를 중심으로 확인해야 합니다. 이번 공람안에는 9,218세대 공급계획, 공공임대 750세대, 용적률·건폐율, 타입별 권리자 분양가 추정액이 함께 제시되어 있습니다.
다만 공람안은 최종 고시나 관리처분계획과 같은 확정값이 아닙니다. 공식 수치를 이용해 사업 규모와 추정분담금을 계산하되, 향후 변경 가능성까지 함께 살펴보겠습니다.
🕒 올림픽선수촌아파트 재건축 1분 핵심 요약
- 현재 확인할 단계: 2026년 4월 30일 송파구가 공고한 정비계획 수립·정비구역 지정안 주민공람 자료를 기준으로 봐야 하며, 최종 고시·심의 결과와는 구분해야 합니다.
- 사업 규모: 기존 5,540세대에서 계획상 9,218세대로 3,678세대가 늘어나며, 최고 45층·150m 이하로 제시되어 있습니다.
- 임대주택: 공공임대 750세대(전용 43㎡ 536세대·전용 59㎡ 214세대)입니다.
- 건축계획: 건폐율 50% 이하, 기준용적률 210% 이하·허용용적률 230% 이하·상한용적률 250% 이하, 건축계획용적률 269.52%로 제시되었습니다.
- 사업성 핵심: 추정비례율은 87.01%이며, A(83)형 소유자가 전용 84.96㎡를 선택하는 경우 공람안 계산상 약 6,938만원 환급으로 산출됩니다.
- 주요 변수: 추후 감정평가, 공사비, 분양가, 인허가 심의, 공공기여 조건에 따라 사업성과 조합원별 부담금이 달라질 수 있습니다.
올림픽선수촌아파트 재건축 세대수와 건축계획
이번 계획의 핵심은 5,540세대 단지를 9,218세대 규모로 재편하는 것입니다. 세대수만 보는 것보다 임대주택 구성, 용적률, 건폐율, 높이 제한을 함께 확인해야 사업 규모와 향후 부담 요인을 파악할 수 있습니다.
| 항목 | 공람안 기준 |
|---|---|
| 기존 세대수 | 5,540세대 |
| 계획 세대수 | 9,218세대 |
| 증가 세대수 | 3,678세대 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 건폐율 | 50% 이하 |
| 용적률 | 기준 210% 이하·허용 230% 이하·상한 250% 이하·건축계획 269.52% |
| 높이 | 150m 이하·45층 이하 |
공공임대주택은 전용 43㎡와 59㎡로 구성됩니다
공공임대주택은 총 750세대이며 전용 43㎡ 536세대와 전용 59㎡ 214세대로 계획되어 있습니다. 공급면적은 각각 58.52㎡와 79.85㎡입니다. 공람문은 임대주택을 분양주택과 외관·마감에서 차별하지 않고 동별·동내·층별 혼합 방식으로 계획한다고 설명합니다.
| 공공임대 타입 | 전용면적 | 공급면적 | 세대수 |
|---|---|---|---|
| 43㎡형 | 43㎡ | 58.52㎡ | 536세대 |
| 59㎡형 | 59㎡ | 79.85㎡ | 214세대 |
| 합계 | – | – | 750세대 |
일반분양 물량은 3,000세대 안팎일까?
일반분양 물량은 어느 정도일까요? 기존 세대수에서 늘어나는 3,678세대에서 공공임대 750세대를 단순히 제외하면 약 2,928세대가 남습니다. 따라서 공람안만 놓고 보면 일반분양은 3,000세대 안팎으로 예상해볼 수 있습니다. 다만 조합원 분양과 1+1 공급 등이 포함되면 일반분양으로 실제 나오는 세대수는 3,000세대만큼 되지 않을 가능성이 있습니다. 이 숫자는 공람안의 증가 세대수와 임대 세대수를 이용한 참고용 추정이며, 공식 일반분양 물량은 이후 공급계획에서 확정됩니다.
용적률 완화와 공공기여가 사업성에 미치는 영향
공람안의 건축계획용적률은 269.52%로, 정비계획 상한용적률 250%보다 높게 제시되어 있습니다. 법적상한용적률과 상한용적률의 차이에서 임대주택 확보 의무가 산출되며, 공공보행통로·공원·완충녹지·주민센터·사회복지시설 등 공공시설 계획도 함께 반영되어 있습니다. 따라서 용적률 상승만으로 사업성이 확정된다고 보기보다, 늘어난 규모와 함께 공공주택·공공시설 부담을 같이 살펴야 합니다.
- 공공시설 순부담: 공람안 기준 32,155.2㎡이며 순부담률은 6.1%입니다.
- 임대주택 확보: 법적상한용적률 완화에 따른 의무 연면적 45,326.06㎡ 이상에 대해 48,453.22㎡를 계획했습니다.
- 공공보행통로: 생활권 연결용 폭 10m, 하천변 연결용 폭 6m의 통로가 계획되어 있습니다.
1. 올림픽선수촌아파트 재건축 일정과 사업 단계
이번 글의 기준 자료인 송파구 공람공고문은 정비계획 수립·정비구역 지정안과 전략환경영향평가서 초안에 대한 주민공람 자료입니다. 주민 의견청취와 서울시 관련 심의가 남아 있으므로, 공람안의 계획을 최종 확정 내용처럼 표현하지 않는 것이 중요합니다.
2026년 이후 주요 예상 단계
재건축 사업은 긴 호흡이 필요합니다. 조합 설립은 사업의 안정성을 확보하는 중요한 분수령이지만, 이후에도 인허가 과정이 많이 남아 있음을 유념해야 합니다.
| 사업 단계 | 확인할 내용 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 정비계획·정비구역 지정안 | 2026년 4월 30일 주민공람 공고 | 의견청취·심의 결과에 따라 변경 가능 |
| 추진위원회 | 서울시 정보몽땅 공개 추진현황 확인 | 추진위 단계와 조합설립인가는 별도 절차 |
| 조합설립인가 | 추진위 후속 절차 | 동의율과 대표자·추진위 변경 여부 확인 |
| 사업시행인가·관리처분 | 건축·환경·교육 관련 심의와 분양신청 이후 진행 | 세대수·분담금은 이 과정에서 다시 조정될 수 있음 |
다만 2026년 6월 추진위원장 해임 이후 집행부가 직무대행 체제로 전환되면서, 조합설립인가 시점에는 변수가 생겼습니다. 자세한 경위는 아래 최신 현황에서 정리합니다.
또한, 2026년 설 연휴를 앞두고 단지 내에는 5개 건설사(삼성·현대·GS·대림·대우)의 현수막만 걸려 있었습니다. 현장에 참여 의사를 보인 건설사가 이들 5곳에 집중됐다는 점은 시공사 선정 경쟁을 가늠하는 참고사항이지만, 최종 시공사는 향후 입찰과 조합 절차를 거쳐 결정됩니다.
올림픽선수촌아파트 재건축 최신 현황 (2026년 7월): 추진위원장 해임과 상가 갈등
2026년 여름, 올림픽선수촌아파트 재건축 사업은 두 가지 큰 변수를 맞았습니다. 하나는 추진위원회 집행부의 교체이고, 다른 하나는 단지 중심상가의 통합·분리 재건축을 둘러싼 갈등입니다. 소유주와 매수 검토자 모두 일정 판단에 직접 영향을 주는 내용이라 사실관계 위주로 정리합니다.
추진위원장 해임과 직무대행 체제 전환
추진위원회는 2026년 6월 25일 제7차 추진위원회 회의에서 운영규정 제18조에 따른 해임 사유가 인정된다고 판단하고, 전 추진위원장 해임 안건을 가결했습니다. 표결 결과는 출석위원 88명, 의결위원 86명(감사 2명 제외) 중 찬성 85명·기권 1명으로 사실상 만장일치에 가까웠습니다. 언론 보도에 따르면 정비사업 전문관리업자 선정 과정과 입찰 평가기준 변경을 둘러싼 의혹 제기가 배경이 된 것으로 전해집니다.
- 직무대행 체제: 운영규정 제17조제6항에 따라 현 추진위원 중 연장자가 신임 위원장 선출 시까지 위원장 직무를 대행합니다.
- 자산 보호 조치: 추진위원회 자금 무단 사용 방지를 위한 보존조치가 7월 6일 완료되었습니다.
- 행정 절차: 송파구청에 추진위원회 변경신고(승인 신청)가 6월 29일 접수되었습니다.
- 향후 일정: 선거관리위원회 구성 후 선거 절차를 거쳐 후임 위원장을 선출할 예정입니다.
추진위원회는 소유자 안내문에서 “이번 결의는 사업의 중단이 아니라 더 빠른 조합설립을 위한 과정”이라는 입장을 밝혔습니다. 다만 후임 위원장 선출과 정비업체 계약 정리가 선행되어야 하는 만큼, 당초 연내로 잡혀 있던 조합설립인가 신청 일정은 다소 늦어질 가능성을 열어두고 보는 것이 합리적입니다.
상가 통합 재건축 vs 분리 재건축 갈등
공람된 정비계획안은 단지 중앙의 올림픽프라자상가(방이동 89-11)와 BNK스포츠센터(방이동 82-12) 등 약 7,000평 규모를 정비구역에서 제외했습니다. 이를 두고 이해관계가 정면으로 갈리고 있습니다.
- 상가 소유주 측: 2026년 6월 20일 상가재건축위원회를 창립하고, 상가 소유주 60% 이상 동의를 근거로 통합 재건축을 요구하고 있습니다. 정비구역에 포함된 단지 내 분산상가 7곳과의 형평성 문제도 제기합니다.
- 아파트 소유주 측: 중심상가를 제외한 분리 재건축 유지를 지지하는 탄원서·서명이 단지 내에서 진행되고 있습니다. 상가 통합 시 사업 일정 지연과 조합 내 이해관계 복잡화를 우려하는 목소리입니다.
집행부 교체 이후 상가 제척 방침이 재검토될 수 있다는 관측도 나옵니다. 통합으로 방향이 바뀌면 정비계획 변경 절차가 추가되어 일정이 늘어날 수 있고, 분리 유지 시에는 상가 측의 법적 대응 가능성이 변수로 남습니다. 어느 쪽이든 정비구역 범위가 확정되어야 조합설립 이후 절차가 안정되므로, 소유주라면 후임 위원장 선출과 함께 이 쟁점의 결론을 가장 먼저 지켜볼 필요가 있습니다.
출처: 올림픽선수기자촌아파트 재건축정비사업 조합설립추진위원회 소유자 안내문(2026.7.8)
올림픽선수촌아파트 재건축 추정분담금과 사업성
추정분담금은 신축 타입의 권리자 분양가 추정액에서 종전자산 추정가액에 추정비례율을 곱한 추정권리가액을 차감해 계산합니다. 공람문에서 제시한 공식은 추정분담금 = 권리자 분양가 추정액 − 추정권리가액이며, 양수는 추가 부담, 음수는 환급을 뜻합니다.
A(83)형, 전용 84㎡ 소유자의 타입별 계산 예시
공람문상 A(83)형은 전용 83.06㎡ 1,933세대이며 종전자산 추정가는 2,954,000천원입니다. 추정비례율 87.01%를 적용하면 추정권리가액은 약 2,570,275천원, 즉 약 25억 7,028만원입니다.
| 신축 선택 타입 | 전용면적 | 권리자 분양가 추정액 | A(83) 기준 결과 |
|---|---|---|---|
| sA형 | 84.96㎡ | 약 25억 90만원 | 약 6,938만원 환급 |
| A형 | 93.68㎡ | 약 27억 240만원 | 약 1억 3,212만원 추가 부담 |
| B형 | 111.80㎡ | 약 30억 9,350만원 | 약 5억 2,322만원 추가 부담 |
이 계산은 종전자산 추정가액 2,954,000천원에 87.01%를 적용한 뒤, 각 신축 타입의 권리자 분양가 추정액과 비교한 결과입니다. 감정평가액, 공사비, 일반분양가, 금융비용, 관리처분계획이 확정된 결과가 아니므로 실제 조합원별 부담금과는 달라질 수 있습니다.
추정비례율 87.01%를 사업성으로 읽는 방법
공람안은 분양대상 대지 및 건축물 등 총추산액을 약 24조 2,847억원, 총사업비를 약 7조 8,972억원, 종전 토지 및 건축물 등 총추산액을 약 18조 8,332억원으로 제시했습니다. `(24조 2,847억원 − 7조 8,972억원) ÷ 18조 8,332억원 × 100%`로 계산한 값이 추정비례율 87.01%입니다.
따라서 87.01%는 사업 완료 후 조합원에게 돌아갈 것으로 추정한 순자산을 종전자산 추정액과 비교한 지표에 가깝습니다. 87.01% 자체가 수익률이거나 조합원에게 보장되는 환급률은 아니며, 개인별 결과는 종전자산 평가액과 선택 타입에 따라 달라집니다.
사업성이 좋아 보이는 이유와 확인할 부담 요인
- 긍정적인 요소: 대규모 부지와 3,678세대 증가 계획, 구체적인 권리자 분양가, 87.01% 추정비례율이 제시되어 사업 구조를 숫자로 검토할 수 있습니다.
- 부담 요인: 공공임대 750세대, 정비기반시설 순부담 32,155.2㎡, 공공보행통로와 공공시설 설치 계획이 포함되어 있습니다.
- 핵심 변수: 공람안 이후의 도시계획·건축 심의, 사업시행계획, 종전자산 감정평가, 공사비와 분양가 변화가 추정비례율과 분담금에 영향을 줄 수 있습니다.
결국 이 사업은 대단지와 세대 증가만으로 판단하기보다, 계획된 공급 규모가 실제 분양수입으로 이어지는지, 공사비와 공공기여 부담을 감당할 수 있는지, 이후 인허가가 같은 규모로 진행되는지를 순서대로 확인해야 합니다.
올림픽선수촌아파트 재건축 정비계획도와 건축계획
송파구 공람공고문에는 정비계획 결정도(신설)(안)와 도시계획시설 결정도가 포함되어 있습니다. 아래 이미지는 공람문에 수록된 정비계획 결정도(신설)(안)을 옮긴 자료이며, 확정 조감도나 측량용 도면으로 보기는 어렵습니다.
- 주택용지: 공동주택 및 부대복리시설이 들어서는 A-1 획지의 면적은 464,406.4㎡입니다.
- 층수·높이: 건축계획은 최고 45층, 높이 150m 이하입니다.
- 건폐율·용적률: 건폐율 50% 이하, 건축계획용적률 269.52%로 제시되어 있습니다.
- 주변 연결: 양재대로·강동대로·위례성대로변 건축한계선과 성내천·감이천 연결 공공보행통로 계획을 함께 확인할 수 있습니다.
공람안의 도면과 수치는 주민 의견청취 및 관련 심의 과정에서 조정될 수 있으므로, 최종 사업시행계획과 관리처분계획이 공개되면 다시 대조해야 합니다.
올림픽선수촌아파트 재건축 확인사항과 FAQ
공람안 이후 확인할 항목
- 사업 단계: 송파구·서울시 공식 공개자료에서 주민공람 이후 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행인가 진행 여부를 확인합니다.
- 분담금: 추후 감정평가서와 관리처분계획에서 종전자산 평가액, 비례율, 권리자 분양가를 다시 확인합니다.
- 계획 변경: 세대수·용적률·임대주택·공공시설 계획이 공람안과 같은지 최종 고시 자료와 대조합니다.
FAQ
Q1. 올림픽선수촌아파트 재건축은 현재 최종 확정된 계획인가요?
A. 이번 계산의 기준인 송파구 공람문은 정비계획 수립·정비구역 지정안 주민공람 자료입니다. 이후 심의와 인허가 과정에서 세대수, 용적률, 분양가, 분담금이 달라질 수 있습니다.
Q2. 공공임대주택 750세대는 어떤 타입으로 구성되나요?
A. 공람안 기준 공공임대는 총 750세대이며, 전용 43㎡ 536세대와 전용 59㎡ 214세대로 구성됩니다.
Q3. 기존 전용 83.06㎡ 소유자가 전용 93.68㎡를 선택하면 얼마를 부담하나요?
A. 종전자산 추정가액 2,954,000천원과 추정비례율 87.01%를 적용한 공람안 계산에서는 약 1억 3,212만원의 추가 부담으로 산출됩니다.
Q4. 추정비례율 87.01%는 수익률인가요?
A. 아닙니다. 총추산액에서 총사업비를 차감한 금액을 종전자산 총추산액과 비교한 사업성 지표이며, 개인별 환급금이나 확정 수익률을 뜻하지 않습니다.
[공식 출처]
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