국토교통부는 8.16일에 발표한 국민 주거안정 실현방안의 후속조치로 2022년 9월 29일 재건축 부담금 합리화 방안을 발표합니다. 당시에 정부는 도심에 주택 공급을 원활하게 할 수 있는 대책을 내놓을 것이라 언급하였고, 그 중에 재건축부담금 합리화 방안이 있었습니다. 오늘은 재건축부담금 합리화 방안의 내용은 무엇이 있었는지 살펴보겠습니다.
초과이익환수제(재건축 부담금) 합리화 추진 배경
재건축 부담금, 이른바 초과이익환수제는 재건축 사업으로 조합원이 얻는 과도한 초과이익을 환수하여, 주택 가격의 안정화와 사회적 평형성을 맞추기 위하여 2006년 노무현 정부 때 도입된 법안입니다.
해당 법안은 재건축을 하면서 오른 집값 중, 개발 비용 및 평균 주택 가격 상승 분을 제외한 금액을 초과 이익으로 판단하여, 해당 금액의 일부를 부담금이라는 일종의 세금으로 환수하겠다는 내용입니다. 실제로 징수된 부담금은 국가에 50%, 해당 광역 단체 30%(세종 및 제주는 기초 지자체가 없으므로 50%), 기초 지자체에 20%가 귀속됩니다.
그러나 2006년 법안 도입 이후 실제로 부과가 된 사업장은 5곳에 불과하며, 2017년까지 2차례(2012.12월~2014년 12월, 2014년 12월~2017년 12월)에 걸쳐 해당 법안의 시행이 유예 되기도 하였습니다.
왜냐하면 재산권 침해를 이유로 위헌소원이 제기 될 정도로 논란이 되었던 법이기 때문입니다. 그러나, 위헌소원에 대해 2019년 12월, 헌법재판소가 합헌 결정을 내리면서 해당 법안에 대한 논란은 일단락 되었습니다.
당시, 헌법재판소가 내린 판결을 보면 해당 법안은 입법목적이 정당하며, 과잉금지원칙에 위배되지 않고, 마지막으로는 재개발과 평등원칙에 반하지 않기 때문에 합당한 법안이라고 하였습니다.
이에 따라 초과이익환수금이 부과되어야 하나, 실제 부담금이 크게 증가하면서 각 지자체에서도 부과 절차를 중지하고 있는 상황입니다.
재건축부담금 평가 및 문제점
이러한 재건축부담금 제도는 2006년 해당 제도 도입 이후 급격한 집값 상승 등의 현실 부동산 시장 상황의 변화를 반영하지 못하다 보니 부담금이 급격히 증가하게 되었으며, 한편으로는 재건축 자체를 어렵게 한다는 평가가 있었습니다. 결과적으로는 도심에 신규 주택 공급을 방해하여 양질의 주택 공급을 위축시킨다는 평가가 많았습니다. 마지막으로는 1주택자 및 고령자 등 실거주 수요에 대한 배려 등 보완장치가 없다보니 경제적 부담을 가중 시킨다는 평가 역시 있었습니다.
재건축부담금 합리화 방안
이에 따라 윤석열 정부는 재건축부담금 합리화 방안을 발표하였습니다. 전반적인 내용을 요약하면 재건축에 따른 초과이익은 적정 수준으로 환수하되, 시장의 여건 변화, 개개인의 부담 능력 등을 고려하여 부담금을 합리적인 수준으로 개선하겠다는 것입니다.
구체적인 내용을 하나씩 살펴보면, 우선 첫 번째로 부과 기준을 현실화하겠다고 밝혔습니다. 현재는 3천만 원의 초과이익까지만 부담금 면제를 하고 있는데요. 이 기준은 2006년 법안 발의 당시 기준입니다. 그 때와 지금의 집값 및 물가의 차이가 상당함을 고려하여 1억 원의 초과이익까지는 면제해주겠다고 하였습니다. 또한, 부과 구간 역시 2천만원 단위가 아닌, 7천만원 단위로 조정하겠다고 밝혔습니다. 이에 따라 기존에 50% 부과율이 되는 초과이익 금액 기준이 1.1억이었다면, 법안이 정부안대로 개정되는 경우에는 3.8억이 기준이 될 예정입니다.
둘째로 부과 개시 시점 역시 현재는 조합 설립도 되기 전인 추진위원회 단계였으나, 개시 시점을 조합 설립 인가일로 조정하여 부과 개시 시점을 조정하였습니다.
셋째는 현재 인센티브를 받는 용적률 일부를 활용하여 공공임대, 공공분양을 통해 공급하는 경우, 해당 매각대금도 초과이익에 들어가다보니 부담금이 증가하는 동시에 소셜 믹스라는 정부의 목표에도 한계가 있었으나, 앞으로는 공공 기여 시 발생하는 주택 매각 대금은 초과이익 산정에서 제외하여 재건축을 통해 공공주택의 공급 확대가 가능하도록 하였습니다.
마지막으로는 현재 장기주택 보유한 1주택자 등을 고려하지 않은 현 제도를 개선하여, 1세대 1주택자에 대해 보유기간에 비례하여 최대 50%까지 재건축부담금을 감면해주겠다고 하였습니다. 구체적으로는 준공 시점을 기준으로 역산하여 보유기간이 6년 이상인 경우부터는 10%씩 감면하여, 10년 이상 보유한 1세대 1주택자는 최대 50%를 감면해주겠다고 하였습니다. 또한, 고령자의 경우는 현실적으로 납부가 곤란할 수 있는 점을 고려하여 상속, 증여, 양도 등 실제로 해당 주택을 처분하는 시점까지 납부를 유예해주겠다고도 하였습니다.
그 동안 해당 제도가 징벌적 과세라는 평이 많았는데 전반적으로는 현실적으로 법안을 수정하였다고 봅니다.
초과이익환수제 합리화 기대 효과 및 향후 계획
정부는 이번 초과이익환수제 합리화 방안을 통해 실질적으로 부과가 되는 단지가 기존 84곳에서 46곳으로 대폭 줄어들 것이며, 부과 기준 또한 현실화 하여 부담을 줄여줄 수 있을 것이라 기대하였습니다.
이번 발표 내용은 ‘재건축초과이익에 환수에 관한 법률’ 개정을 해야 하는 사안이기 때문에 국회에 개정안 발의 및 국회 통과가 필요합니다. 따라서, 10월 중에 조속히 국회에 개정안 발의를 하여 해당 법안을 통과시키겠다고 하였습니다. 다만, 변수는 초과이익환수제 합리화에 반대하는 야당이 있으며, 야당이 국회의 다수당을 차지하고 있기 때문에 개정안의 국회 통과가 쉽지는 않을 것으로 보입니다.
마무리
이상으로 윤석열 정부의 8.16 부동산 대책 후속조치인 재건축부담금 합리화 방안에 대하여 간단히 살펴보았습니다. 결론부터 말씀드리자면, 이후 2022년 정기 국회에 해당 법안이 올라갔으나 통과하지 못하였고, 결국에는 2023년 11월 말에 되어서야 해당 법안은 조정되어 통과하였습니다. 이후에 살펴볼 부동산 정책 및 조치도 이렇게 생각보다 늦게 해결된 경우가 많이 있습니다. 앞으로도 계속 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
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