국토교통부는 2022년 12월 8일, 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표합니다. 지난 8월 16일에 발표하였던 이른바 8.16 부동산 대책인 ‘국민 주거안정 실현방안’의 후속 조치입니다. 아무래도 도심에 내집마련 기회를 부여하기 위해서는 청약이 상당 물량이 나와주어야 하는데요. 이를 실현하기 위한 첫 단추로 보입니다. 구체적으로는 어떠한 방안을 발표하였는지 확인해보겠습니다.
재건축 안전진단 합리화 추진 배경
재건축 안전진단은 재건축을 진행하기 위하여 가장 먼저 수행해야 하는 절차입니다. 재건축 안전진단 항목으로는 주거환경, 설비 노후도, 구조 안전성, 비용분석이 있습니다.
지난 박근혜 정부 당시인 2015년 5월, 정부는 국민의 주거환경 개선을 위해 안전진단에서 주거환경 비중을 높이는 평가 방식을 채택한 바 있었으나, 문재인 정부에서는 2018년 3월 안전진단 평가 시 구조 안전성 비중을 크게 상향하였으며, 안전진단 결과에 대해서는 공공기관의 적정성 검토를 의무화 하는 등 재건축 안전진단을 재건축 규제를 위한 수단으로 운영하였습니다.
이에 따라, 재건축 안전진단 통과횟수가 이전의 주거환경 위주 평가 당시 대비 10분의 1 수준으로 떨어지면서 도심의 정비사업이 크게 위축되었고, 국민들의 주거환경 향상 요구를 대응하는데도 한계가 온 상황이기 때문에 윤석열 정부는 재건축 안전진단에 대한 합리화를 추진하게 되었다고 배경을 밝혔습니다.
재건축 안전진단 합리화 방안
재건축 안전진단 합리화 방안은 크게 5가지로 분류할 수 있습니다.
재건축 안전진단 평가항목 배점 비중 개선
현재 재건축 안전진단의 걸림돌인 구조 안전성 점수 비중을 기존 50%에서 30%로 크게 낮추고, 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 각각 30%로 높일 계획이라고 밝혔습니다. 현재 주거 환경의 비중은 15%, 설비 노후도 비중은 25%로 구조 안전성 대비 상당히 낮은 수준이었습니다.
주거 환경의 대표 항목으로는 주차대수, 생활환경, 일조환경, 층간소음, 에너지효율성 등이 있으며, 설비 노후도의 대표 항목으로는 난방, 급수, 배수 등의 기계 설비 및 전기소방설비가 있습니다.
1970~80년대에 지은 아파트들은 주차대수가 크게 부족하며, 지진 대비 설계가 되어 있지 않고, 난방비가 매우 많이 드는 등 주거 환경이 열악한데요. 이러한 부분의 비중을 높여 주거 환경의 향상을 요구하는 국민들의 눈높이를 맞추겠다는 의도로 보입니다.
조건부재건축 범위 축소
재건축 안전진단을 하게 되면 총 합산 점수에 따라 3개의 단계로 나뉩니다. 재건축(30점 이하), 조건부 재건축(30~55점 이하), 유지보수(55점 초과)입니다.
이 중, 이번에는 조건부 재건축의 범위를 조정한다고 밝혔습니다. 구체적으로는 조건부 재건축 점수 기준을 45~55점으로 축소하여, 그 아래 점수는 바로 재건축이 가능하도록 허용 범위를 넓히겠다고 하였습니다.
왜냐하면, 2018년 조건 변경 이후 재건축 안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받은 사업장 46곳 중 실제로 “재건축” 판정을 받은 사업장이 단 한개도 없는 등 재건축을 막기 위한 수단으로 활용되었기 때문에 임의로 해석될 수 있는 여지를 줄인 것으로 보입니다.
적정성 검토 개선
또한, 현재는 조건부 재건축에 해당하는 재건축 안전진단 결과에 대해 의무적으로 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)을 받게 되어있으나, 이 부분 역시 개선하겠다고 밝혔습니다. 구체적으로는 지자체가 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토를 하도록 개선하겠다고 하였습니다.
국토교통부는 적정성 검토 개선을 하는 것은 절차적으로 과도하게 중복이 되며, 많은 시간과 추가 비용이 소요되다 보니 안전진단 판정이 길어지고, 비용 또한 추가되는 문제가 있어서 꼭 적정섬 검토를 해야 하는 경우에만 지자체에서 검토하도록 변경하였습니다.
안전진단 내실화 병행
위에서는 적정성 검토를 최대한 줄이는 대신, 다른 안전 장치를 하였는데요. 바로 안전진단 내실화를 병행하겠다는 것입니다. 즉, 공공기관의 적정성 검토를 줄이기 때문에 민간진단기관에서 한 번만 하는 대신, 필요한 교육 및 컨설팅을 강화하고, 실태점검을 병행하여 재건축 안전진단의 내실화를 하겠다는 것입니다.
구체적으로는 부실 안전진단 적발 시에는 2년 이하의 징역, 혹은 2천만원 이하의 벌금 등 엄중 처벌을 할 것이며, 영업 정지와 같이 실적에 직접적으로 타격이 되는 제재도 강화하겠다고 밝혔습니다.
무조건적으로 재건축 안전진단을 풀어줬다는 오해를 살 수 있기 때문에 내실화를 병행하는 것으로 보입니다.
재건축 시기 조정제도 보완
재건축 안전진단은 판정만 하는 제도인 만큼, 많은 단지들이 한꺼번에 안전진단을 하는 경우 진도가 비슷해질 우려가 있습니다. 이에 대해서 국토교통부는 안전진단 이후에는 시장 상황 등을 고려하여 재건축 시기조정 방안 역시 보완하겠다는 계획을 밝혔습니다.
구체적으로는 안전진단 이후에 진행되는 정비계획 수립을 하게 되고, 이 계획이 확정되면 정비구역을 지정하게 되어있는데요. 이 정비구역 지정 시기를 조정하겠다는 것입니다.
예전에 잠실 주공아파트 1,2,3,4단지가 한꺼번에 재건축을 하면서 잠실 일대가 한동안은 아예 전세가 없었고, 입주할 때는 전세 물량이 너무 많아져서 문제가 되었던 적이 있었는데요. 이러한 상황을 방지하기 위한 제도 보완으로 보입니다.
현재 재건축 시기 조정이 필요한 대표 단지는 아마도 목동 재건축 아파트들이 될 것으로 보입니다. 목동 아파트들은 1단지부터 14단지까지 규모도 상당하면서 동시에 연한이 비슷합니다. 따라서, 재건축을 비슷한 시기에 추진하게 될 수 밖에 없는데 이렇게 되면 예전 잠실과 마찬가지로 일대 주택 공급에 큰 혼란이 생길 수 있습니다.
재건축 안전진단 합리화 기대 효과 및 도입 시기
이러한 재건축 안전진단 합리화를 통해 정부가 기대하는 효과는 당연히 안전진단 통과 단지가 크게 늘어나는 것입니다. 그리고 이에 따라 민간 재건축 사업의 진행을 촉진시켜, 도심 공급에 차질에 없게 하겠다는 목표가 매우 명확하게 보입니다.
이번 재건축 안전진단 합리화 방안의 대부분 항목은 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)’ 개정사항이기 때문에 2022년 12월 중 행정 예고를 하여, 2023년 1월 중에는 바로 시행될 수 있도록 신속하게 진행하겠다고 합니다. 다만, 재건축 시기조정 권한 규정 등은 법률 개정 사항이기 때문에 시간이 소요될 것이라고도 덧붙였습니다.
마무리
이상으로 윤석열 정부의 8.16 부동산 대책 후속조치인 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’에 대하여 간단히 살펴보았습니다. 민간 정비사업 진행을 위한 첫 걸림돌을 제거함으로서 속도를 낼 수 있는 기반을 만들어주었는데요. 앞으로 얼마나 많은 사업장들이 진도를 나가게 될지 살펴볼 필요가 있겠습니다. 그러면 다음 정책 분석으로 또 찾아뵙겠습니다.
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