2022년 들어서면서 전세사기 피해자가 급속도로 늘어났고, 윤석열 정부 출범 이후에도 마찬가지로 전세사기 피해는 점점 규모가 커졌습니다. 여러 대책을 한 번씩 내던 정부가 결국에는 2023년 2월 2일, 범정부 차원의 전세사기 예방 및 피해 지원방안을 발표합니다. 관계부처가 모여서 어떠한 대책을 세웠는지 한 번 살펴보겠습니다.
전세사기 예방 및 피해 지원방안 추진 배경
윤석열 정부는 출범 이후 전세사기 특별단속 및 전세사기 피해 방지방안 등 여러 대책을 내놓았습니다. 그러나, 집값 급상승 시기 및 반환보증 제도 악용, 중개사무소 및 건설업자 등 전문가들의 가담 등 다양한 요인이 겹쳐지면서 이른바 ‘빌라왕’, ‘빌라의 신’ 등 다양한 피해 사례가 속출하고 있는 상황입니다.
그 동안 임차인들은 아파트 매매 가격 및 전세 가격이 급격히 상승하면서 상대적으로 저렴한 빌라를 찾게 되었으며, 임대인은 이러한 상황을 활용, 전세가격이 부채비율 100%인 경우까지 가입을 허용한 HUG의 전세금 반환보증 제도를 활용하여 무피, 혹은 플러스피로 세팅 하는 등 제도를 악용하게 됩니다.
빌라왕 사기수법
빌라왕 사기 수법은 이러한 배경을 기반으로 벌어졌는데요. 신용 불량자 등 대부분 보증금 반환 능력이 없는 사람을 바지 사장으로 내세워 신축 빌라를 대규모로 매집, 혹은 신축한 후 높은 전세가를 맞춰서 보증금을 받은 후 잠적 혹은 고의 부도를 내는 방식을 말합니다. 특히 서울 강서구 화곡동, 인천 신축 빌라 위주로 이러한 사기 수법이 다수 발생하였습니다.
전세사기 피해 현황 및 원인 진단
이에 정부는 전세사기 피해 현황 및 원인 진단을 하였습니다.
전세사기 피해 현황
이에 정부는 피해 현황을 파악하였으며, 가장 문제가 되는 보증보험의 사고액은 지난해인 2022년 1.2조원으로 전년 대비 2배 이상 증가하였다고 합니다. 특히, 2017년 이후 전세가율 기준 완화로 인한 고위험 주택의 가입 증가, 2020년 이후 빌라 갭투자 증가 이후 계약 만기 도래로 피해가 급증한 것으로 나타났습니다. 특히, 작년의 경우는 워낙 부동산 시장이 안좋다보니 역전세까지 겹친 것이 원인으로 보입니다.
전세사기 원인 진단
정부는 이러한 전세사기 피해에 대한 원인을 진단하였으며, 크게 3가지로 분석하였습니다. 첫 번째는 매매가의 100%까지 전세보증보험을 가입 시켜주는 제도의 허점을 꼽았으며, 두 번째는 빌라의 시세 파악이 어렵고, 임대인의 세금체납 혹은 보증사고 이력 확인이 불가하는 등 계약 단계별로 임차인이 제대로 정보를 알 수 없는 현 상황이라 진단하였으며, 마지막으로는 공인중개사, 감정평가사 등 공인들이 오히려 위법행위에 적극적으로 가담하는 상황을 꼽았습니다.
전세사기 피해 예방 및 전세사기 피해 지원 방안
이에 정부는 크게 세 가지 방향으로 전세사기에 대한 범정부 대책을 내놓았습니다. 첫 번째는 전세사기 피해 예방, 두 번째는 전세사기 피해 지원, 마지막은 전세사기 단속 및 처벌 강화에 대한 내용입니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
전세사기 피해 예방
전세금 반환보증 개선으로 무자본 갭투자 근절
일단 전세가율이 매매가격의 100%까지 가입되는 보증 보험 가입율을 낮추겠다고 밝혔습니다. 보증대상 전세가율을 90%로 낮추어 무자본 갭투자를 막겠다는 방침을 세우고, HUG 뿐만이 아닌 HF, SGI도 동일하게 기준을 적용하도록 내규를 개정하겠다고 밝혔습니다.
또한, 서민 임차인 부담 완화를 위해 저소득층에 대한 보증 보험료 할인을 확대하겠다고 하였으며, 감정평가사들이 시세 부풀리기를 통한 전세보증보험 금액을 올렸던 악용 사례를 막기 위해, 공시가격의 140%까지만 감정가를 인정하기로 하였습니다. 그 동안에는 공시지가의 150%까지 가입이 가능했었으나, 변경된 제도에 따르면 공시지가의 126%(공시지가 * 1.4 *0.9)까지만 전세보증보험이 가능하여 왠만해서는 매매가보다 높은 전세가의 전세보증보험이 불가능하게 되었습니다.
계약 단계별로 전세피해 자가진단 정보제공 강화
또한, 그 동안 임대인이 악성임대인인지, 아닌지 파악할 수 없던 점을 보강하기로 하였습니다. 구체적으로는 임차인이 계약 전 HUG 안심전세 App을 통해 시세 정보, 악성임대인 여부, 세금체납 정보 등을 확인할 수 있도록 제도를 보완하겠다고 밝혔습니다.
또한, 현재는 임차인이 전입신고를 하더라도 그 다음날에 효력이 발생하는 점을 악용하여 임대인이 임차인 전입일자에 선순위 대출을 받는 경우가 상당하였는데 이 또한 막기로 하였습니다. 결과적으로는 임차인의 최우선순위 변제권을 확보할 수 있도록 하겠다는 것입니다.
공인중개사의 전세사기 예방 책임 강화
또한, 그 동안 공인중개사들이 전세사기에 적극 가담하는 경우도 있었는데 앞으로는 공인중개사가 임대인의 대출 정보 등 사전 정보를 확인할 수 있도록 할 것이며, 전세사기 위험 설명을 하여 임차인을 보호할 수 있도록 하겠다고 밝혔습니다. 또한 임차인 또한 해당 공인중개사의 이력을 확인하여 문제 없는 공인중개사인지 알 수 있도록 하는 등 공인중개사의 책임을 강화하겠다고 밝혔습니다.
전세사기 피해 지원
전세사기 피해 지원으로는 4가지를 제시하였습니다.
먼저, 임차인들의 이자 부담이 줄어들 수 있도록 저리 대출 대환 신설 및 요건을 완화 하겠다고 밝혔습니다. 가구 당 대출 한도를 올려줄 것이며, 금리 또한 1~2%대로 임차인이 부담이 안되는 수준의 금리를 제시하겠다고 하였습니다.
또한, 입주를 희망하는 피해 임차인에게 충분하게 공급이 가능하도록 공공임대를 최우선적으로 빠르게 확보할 예정이며, 임차인들이 신속하게 입주할 수 있도록 지원 체계를 신속히 정비하겠다고 밝혔습니다.
또한, 불가피하게 경매로 현재 살던 집을 낙찰 받더라도 청약 시 무주택 요건을 유지해주기로 하였으며, 피해 회복을 위한 법무 서비스 지원 또한 강화하기로 하였습니다.
전세사기 단속 및 처벌 강화
마지막으로는 전세사기 단속 및 처벌 강화를 통해 업자들이 전세사기를 다시는 생각하지 못하도록 법을 강화하겠다고 밝혔습니다.
우선, 전세사기 의심사례에 대한 기획조사를 실시할 예정이며, 분양대행사 등의 불법 온라인 광고, 전세사기 의심 매물 등에 대한 집중 신고기간을 도입하여 위법에 대해서는 매월 지속적인 수사를 하겠다고 밝혔습니다. 또한, 그 동안 전세사기에 공인중개사 및 감정평가사들이 다수 가담했던 점을 심각하게 내다보고, 이들에 대한 처벌을 강화하기로 하였습니다. 일단 가장 먼저 나온 처벌안은 원스트라이크만 되어도 바로 자격 취소를 시키겠다고 합니다.
마무리
이상으로 2023년 2월 2일, 정부에서 발표한 전세사기 예방 및 피해 지원방안에 대하여 간단히 알아보았습니다. 보증보험 사고 사례가 워낙 많았던 만큼 해당 제도 보완을 시작으로 하여 임차인들의 피해를 조금이라도 줄여주려는 방향의 방안으로 해석됩니다. 아무쪼록 전세사기에 대해서는 엄중처벌을 하여 다시는 이러한 범죄를 꿈꾸지 못하게, 그리고 피해 임차인들은 하루 빨리 회복할 수 있도록 정부에서 더 손을 써주었으면 하는 바램입니다.
<함께 읽으면 좋은 글>