오세훈 서울 시장 취임 이후 서울시의 주택 정책이 많이 바뀌었습니다. 전임자인 박원순 시장이 도시 재생에 초점을 맞추었다면 오세훈 시장은 실질적인 공급 부족 해소를 위해 각종 정비 사업을 장려하고 있습니다. 그 중 오늘은 구로4동 재개발(남구로역 역세권 시프트)에 대해 간단히 알아보겠습니다.
역세권 시프트(역세권 장기전세주택)란?
역세권 시프트의 공식 명칭은 역세권 장기전세주택입니다. 서울시의 설명에 따르면 역세권 장기전세주택은 기반시설 용량 및 경관 부담이 상대적으로 적은 역세권에서 공급하는 장기전세주택(이하 공공임대주택)을 의미합니다.
그러면 역세권 장기전세주택을 어떠한 방식으로 공급할 것이냐 궁금해질 수 밖에 없는데요. 이에 대해서 서울시는 역세권 지역에 주택을 건설하려는 민간사업자에게 ‘용적률 상향’ 등의 인센티브를 부여하는 대신, 개발 이익의 일정 부분을 ‘장기전세주택’을 공급하는 방식을 활용하겠다고 밝혔습니다.
구체적으로는 서울시가 역세권 시프트 사업에 대해 용적률 상한을 승인해주고, 상향된 용적률을 적용 받아 민간 사업자가 건설하는 역세권 주택의 50%를 표준 건축비로 매입(부속 토지는 기부채납)하여 이를 장기전세주택으로 공급하는 방식입니다.
예를 쉽게 들자면, 최대 300% 용적률에 300세대를 지을 수 있는 역세권 A라는 지역에서 역세권 시프트 사업을 추진할 경우를 보겠습니다. 이 때 서울시는 A라는 사업지가 역세권 시프트에 해당한다고 판단하는 경우, 500%의 용적률을 적용하여 500세대를 지을 수 있게 사업을 승인해줄 수 있습니다. 이렇게 되는 경우 A 지역은 기존 용적률 300%에 추가 용적률 200%의 인센티브를 받게 됩니다. 200%의 상향된 용적률 중, 100%에 해당하는 100세대는 서울시가 장기전세주택 항목으로 표준 건축비로 매입하여 임대에 활용하며, 나머지 100%인 100세대는 사업성 향상에 활용하는 것입니다.
즉, 그 동안 진도가 안나갔던 사업장들에게 용적률 인센티브를 제공하여 사업성을 향상시키는 동시에 서울시는 임대 주택을 추가 확보할 수 있는 장점을 갖게 되는 것입니다.
자세한 내용은 서울시의 공식 홈페이지의 설명을 보시면 더욱 도움이 되실 것으로 보입니다.
구로4동 재개발 추진 현황(남구로역 역세권 시프트) 및 임장
제가 얼마 전 다녀온 구로4동 역시 재개발을 추진하고 있었습니다. 이른바 남구로역 역세권 시프트입니다. 해당 구역은 남구로역을 기준으로 북쪽에 위치한 구로4동 일대의 노후화 지역입니다. 남구로역을 기준으로 하여 북쪽은 구로4동, 남쪽은 구로3동 인데요. 일단 제가 방문한 지역은 남구로역 북측인 구로4동 이었습니다.
실제로 가보니 대부분 주택이 노후화 되어있었고, 최근 1~2년 사이에 가장 문제가 되었던 반지하 주택도 상당하였습니다. 다만, 해당 구역의 가격은 이미 어느 정도 높아져 있는 상태였습니다. 대지 지분 4평 정도의 호가가 1.5억 근방인 매물을 소개 받았었습니다. 일단 저는 검토가 추가로 필요하다 보니 매수를 하진 않은 상황입니다.
구로4동 재개발(남구로역 역세권 시프트 사업)의 현재 단계는 극초기라 보시면 됩니다. 일단 주민들의 동의서를 걷어 사전 타당성 검토 요청을 해야 하는데 이를 위해서는 소유주의 50% 동의가 필요합니다. 해당 구역은 2023년 8월 초 현재, 인근 부동산 사장님을 통해 25% 정도의 동의서를 받은 것으로 확인하였습니다.
일단 역세권 시프트의 용적률인 500~700% 정도를 적용 받으면 대략 6천 세대 가까이 되는 아파트를 지을 수 있을 것 같다고 하시는데요. 그러다 보니 현대건설, DL이앤씨(구 대림건설)에서도 현수막을 걸어 놓고, 관심을 보이는 상황입니다.
다만, 최근 서울시에서 배포한 역세권 장기전세주택 건립 운영기준에 따르면, 대상지가 면적 3천㎡(특별계획구역은 2,400㎡) 이상 2만㎡ 이하(관련 위원회가 인정하는 경우에 한하여 3만㎡ 이하) 인 사업장에 한해 가능한 것으로 바뀌었는데, 이 경우 남구로역 역세권 시프트 사업은 진행이 불가능할 것으로 보입니다.
보통은 이러한 경우 구역을 여러 개로 쪼개서 진행하든지, 아니면 모아타운과 같은 방식으로 진행을 해야 하게 되는데요. 구로4동은 역세권 시프트로 진행하지 못하는 경우, 사업성이 나오지 않아 재개발이 불가능할 것으로 보입니다. 이 문제와 관련하여 소유주 분들이 서울시에 질의 중인 것으로 들었습니다.
구로4동 재개발(남구로역 역세권 시프트) 추진위원회
구로4동 재개발(남구로역 역세권 시프트) 사업의 추진 위원회 연락처는 아래와 같으니 궁금하신 분들은 전화하시거나 방문하셔서 자세한 사업 내용을 문의해보시면 되겠습니다.
- 사무실 위치 : 서울시 구로구 구로동 745-4 101호
- 사무실 전화번호 : 02-867-7001
마무리
이상으로 구로구 구로4동에서 추진 중인 재개발(남구로역 역세권 시프트) 사업에 대하여 간단하게 확인해보았습니다. 구로구, 그 중에서도 구로4동은 그 동안 낙후되어 있던 지역인데, 해당 지역 주변이 최근 재개발, 신속통합기획 등의 이슈가 많다 보니 궁금하여 임장을 잠시 다녀오게 되었습니다. 남구로역 역세권 시프트 사업에 대해 궁금하신 분들께 도움이 되셨길 바래봅니다.
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