현재 서울시에는 많은 구역이 토지거래허가제를 적용받고 있습니다. 이번 포스팅에서는 토지거래허가제가 무엇인지 간단하게 알아보고, 토지거래허가제 예외 조건 17가지에는 어떠한 것들이 있는지 총정리해드리겠습니다.
토지거래허가제란?
토지거래허가제도는 토지거래허가구역의 지정 및 해제, 그리고 토지거래허가구역 내 토지에 관한 소유권 혹은 지상권 등을 유상으로 이전, 설정하는 계약에 대하여 허가를 하는 제도라고 되어 있습니다. 와닿지 않으실 수도 있을텐데요. 나라 혹은 지자체 장이 투기 등이 우려되는 지역에 토지거래허가구역을 지정하면, 해당 구역 내에서는 일부 예외 조건 외에는 실거주자를 제외하면 사지 말라는 의미입니다.
서울시 토지거래허가제 지정 구역
| 지정권자 | 지정구분 | 지정기간 | 면적(㎢) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 합계 | 58.52 | |||
| 서울특별시장 | 소계 | 55.54 | ||
| 강남·서초 자연녹지지역 (강남구 개포·세곡·수서·율현·자곡·일원·대치동, 서초구 내곡·신원·염곡·원지·우면·방배·서초·양재) | 2021. 5. 31. ~ 2024. 5 30. | 27.29 | ||
| 국제교류복합지구 및 인근지역 (강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동) | 2023. 6. 23. ~ 2024. 6. 22. | 14.4 | ||
| 공공재개발 후보지(기존)8곳 (종로, 동대문, 강북, 영등포, 동작, 관악) | 2022. 1. 26. ~ 2024. 1. 25. | 0.13 | ||
| 공공재개발 후보지(신규)16곳, 신속통합기획(재개발사업) 선점지 5곳 (노원, 강동, 동작, 성동, 종로, 양천, 서대문, 송파, 동대문, 중랑, 성북, 영등포) | 2021. 4. 4. ~ 2024. 4. 3. | 1.39 | ||
| 주요 재건축단지 등 (양천, 영등포, 성동, 강남) | 2023. 4. 27. ~ 2024. 4. 26. | 4.57 | ||
| 신속통합기획 주택재개발 후보지 16곳 (종로, 용산, 성동, 동대문, 중랑, 성북, 강북, 은평, 마포, 양천, 강서, 구로, 영등포, 동작, 송파, 강동) | 2023. 1. 2. ~ 2024. 1. 1. | 0.87 | ||
| 신속통합기획 주택재개발 재개발 사업예정지 13곳(선정 7, 미선정 6) (종로, 중구, 동대문, 중랑, 강북, 마포, 양천, 구로, 영등포, 송파, 강동) | 2022. 1. 29. ~ 2024. 1. 28. | 0.87 | ||
| 공공재개발후보지, 신속통합기획(재건축․재개발사업) 산정지 등 35곳 (종로, 용산, 성동, 동대문, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 노원, 은평, 서대문, 마포, 양천, 구로, 금천, 영등포, 관악, 서초, 강남, 송파, 강동) ※ 일부구역 지정기간 상이 | 2023. 8. 31. ~ 2024. 8. 30. | 2.64 | ||
| 신속통합기획(재개발) 공모추천지, 신속통합기획(재건축) 선정지 54곳 (종로, 용산, 성동, 광진, 동대문, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 은평, 서대문, 마포, 양천, 구로, 금천, 영등포, 동작, 관악, 송파, 강남) | 2023. 1. 4. ~ 2024. 1. 3. | 3.38 | ||
| 국토부장관 | 소계 | 2.98 | ||
| 강서구 (오곡동) | 2021. 12. 26. ~ 2023. 12. 25. | 0.02 | ||
| 강서구 (과해, 오곡, 오쇠동) | 2023. 5. 13. ~ 2024. 5. 12. | 2.19 | ||
| 용산구 (이촌, 한강로1,2,3가, 용산동3가) | 2023. 5. 20. ~ 2024. 5. 19. | 0.77 | ||
토지거래허가제 예외 조건 17가지
토지거래허가제도 무조건 적용되는 것은 아닙니다. 예외 조건이 17가지 정도 있는데 아래와 같습니다.
- 대가가 없는 상속·증여 등
- 허가대상면적 미만의 토지
- 『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용
- 『민사집행법』에 의한 경매
- 『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우
- 『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우
- 『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우
- 『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우
- 『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급
- 『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우
- 『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우
- 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우
- 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우
- 『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우
- 『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우
- 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐 매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우
- 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우
그냥 읽어보시면 이게 무슨 소리인가 고민하실 수도 있는데요. 저희가 고민해볼만한 부분에 대해서만 말씀드려보겠습니다.
첫번째로 상속이나 증여는 해당하지 않는다고 합니다. 사실 부모가 자녀에게 물려주는데 이것도 뭐라고 한다면 당연히 안되겠죠.
두번째 항목, 허가대상면적 미만의 토지 경우인데요. 서울시에서는 이 내용을 피해가기가 사실상 힘듭니다. 예전 경우에는 주택 한 호수 당 대지지분이 20제곱 이하인 경우는 적용받지 않았는데, 이 규정을 적용하다보니 일부 대지지분 6평 미만의 빌라들은 토지거래허가제를 피해갈 수 있었습니다. 그래서 최근에 서울시는 대지지분 6제곱 이하로 변경하였고, 이에 따라 원룸들도 대부분은 토지거래허가제를 적용받게 되었습니다.
네 번째 항목, 경매로 취득을 하는 경우는 토지거래허가제 적용을 받지 않습니다. 최근에 대치동 은마아파트, 목동 주공아파트 등이 호가보다도 높게 낙찰되는 사례를 여러 번 보셨을텐데요. 이 항목을 활용한 경우입니다. 경매로 취득하게 되는 경우 실거주 의무가 사라지며, 다주택자 또한 취득이 가능하기 때문에 웃돈을 주더라도 경매를 통해 해당 구역을 낙찰받는 것입니다.
열두 번째 항목, 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우는 한국자산공사를 통한 압류재산 공매에 해당할 것이며, 압류 공매 역시 경매와 마찬가지로 토지거래허가제 적용을 받지 않습니다.
일곱 번째 항목, 도정법에 의한 분양 경우 중 보류지 매각 역시 토지거래허가제 예외에 해당합니다. 최근 사례로는 대치동의 대치 푸르지오 써밋 보류지 매각을 들 수 있습니다.
마치며
이상으로 토지거래허가제 및 서울시 토지거래허가제 지정 구역, 그리고 토지거래허가제 예외 대상 17가지에 대해 알아보았습니다. 토지거래허가제 적용 구역이라고 하여 무조건 안된다는 생각보다는, 예외 조건을 보시면서 해당하는 방법이 있는지 찾아보시는 것도 좋은 지역을 취득하는 방법이 될 수 있겠습니다.
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