이른바 1기 신도시 특별법이라 불리는 ‘노후계획도시특별법’이 2023년 12월 8일 국회 본회의를 통과하였습니다. 해당 법안의 주요 내용은 이미 2023년 2월 7일 발표된 바 있으며, 이번 정기 국회 마지막에 본회의를 통과하게 되었습니다. 이 법안의 주요 내용 및 이 법안이 가지는 의미를 알아보겠습니다.
1기 신도시 특별법(노후계획도시특별법) 적용 대상
1기 신도시 특별법의 정확한 법안 명칭은 ‘노후계획도시특별법’ 이며, 특별법이 적용되는 ‘노후계획도시’의 기준은 ‘택지개발촉진법’ 등 관계 법령에 따라 택지조성사업이 완료된 지 20년 이상이 된 100만㎡ 이상의 택지 등을 일컫습니다. 다만, 여기에서 관계 법령 및 100만㎡ 이상의 택지 등 세부 기준은 시행령에서 규정할 예정이라고 하였기 때문에 시행령에 따라 일부 탈락했던 노후계획도시들이 추가될 가능성도 있어 보입니다.
실제로 국토부의 발표에 따르면, 택지지구를 분할하여 개발한 경우 등을 고려하여 한 개의 택지지구 면적이 100만㎡에 약간 못 미치더라도 인접 택지지구를 합하여 100만㎡ 이상인 경우 역시 시행령을 통해 특별법 대상이 되도록 할 계획이라고 합니다.
일단 대략적인 기준은 두 가지입니다. 20년 이상된 택지지구 및 100만㎡ 이상의 택지입니다. 일단 기준을 재건축 연한인 30년이 아닌 20년 이상으로 설정한 것은 노후화 되기 전에 선제 대응하려는 의도가 보입니다. 또한, 면적 100만㎡의 경우는 수도권의 행정동 크기라고 합니다. 이 정도 면적에는 보통 인구 2만 5천명이 거주하며, 주택 수는 대략 1만호 내외 정도라고 합니다. 따라서 정비가 필요한 최소 규모에 해당한다고 합니다.
기본방침 및 기본기획 등 수립
노후계획도시는 4단계에 걸쳐 추진됩니다. 먼저, 국토교통부에서는 기본방침을 수립합니다. 기본 방침은 각 지자체가 수립하게 되는 기본계획의 가이드라인이 되며, 기본방침에는 노후계획도시 정비의 목표 및 기본 방향과 전략, 기반 시설 확보 방법, 이주대책 수립, 선도지구 지정 원칙, 도시 재창조 사업 유형 등 기본적인 내용이 담기게 됩니다.
기본방침을 기반으로 각 지자체는 기본계획을 세우게 됩니다. 기본계획에는 노후계획도시의 범위, 도시 내 특별정비구역 및 선도지구 지정 계획, 기반시설 확충과 특례 적용 세부 계획 등이 담기게 됩니다. 즉, 노후계획도시를 어떤 방향으로 디자인 할 것인지에 대한 대략적인 내용이 각 지자체에 맞게 설계되는 것입니다.
특별정비구역의 지정
세 번째 단계는 특별정비구역 지정입니다. 윗 단계인 기본계획에서는 특별정비예정구역을 지정한다면, 특별정비계획 수립과 함께 특별정비구역을 지정하게 됩니다. 여기서 말하는 특별정비구역은 대규모 블록 단위의 통합 정비, 역세권 복합 및 고밀도 개발, 광역교통시설 등의 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시의 재설계를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역을 말합니다.
특별정비구역 지정은 주민들이 제안을 할 수도 있으며, 반대로 지정권자인 각 지자체 장이 직권으로 지방위원회에 심의를 올릴 수 있습니다. 이후 시도지사 협의를 거쳐 지정 및 고시됩니다.
특별정비구역으로 지정되는 경우 각종 지원 및 특례 사항이 제공됩니다.
특별정비구역에 대한 특례 및 지원
특별정비구역은 크게 3가지 특례가 주어집니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
재건축 안전진단 : 면제 또는 완화
첫번째는 재건축 안전진단이 면제 또는 완화되는 것입니다. 2022년에 1기 신도시 특별법 이야기가 나올 당시에는 이 혜택이 상당한 내용이었습니다. 다만 본격적으로 1기 신도시 특별법 내용이 구체화 된 2023년 초, 정부에서 안전진단에 대한 전반적인 제도 개선을 하면서 해당 내용은 큰 혜택이 아니게 되었습니다.
이전 문재인 정부에서는 안전진단 중, 구조 안전성에 대한 내용이 주력이 되다보니 많은 단지들이 안전진단을 통과하지 못하였으나, 윤석열 정부 이후에는 구조 안전성보다는 삶의 질에 대한 내용을 주로 보는 방향으로 선회하다보니, 20년 이상 된 1기 신도시는 당연히 이 기준을 넘길 수 밖에 없기 때문입니다. 그래도 어찌되었든 안전진단을 하게 되면 비용이 들어가며, 시간 또한 소요되는데 이 절차를 없애주는 것은 분명 특혜가 볼 수 있습니다.
용적률, 용도지역 등 도시 · 건축규제 완화
또한, 용적률 규제에 대해서도 종상향 수준으로 완화해주는 혜택을 주기로 하였습니다. 즉, 2종 주거지역의 경우 3종 주거지역 혹은 준주거 지역 등으로 종상향을 해주겠다는 것입니다. 일단 양질의 주택 확보가 목적이기 때문에 종상향 혜택을 주려는 것으로 보입니다.
또한, 리모델링 경우에도 현행 기준인 15% 이내에서의 증가보다 세대수 증가를 허용할 것이라고 밝혔습니다.
다만, 세상에 공짜는 없기 때문에 용적률 혜택을 받을 시에는 혜택의 절반 정도를 공공임대 주택으로 기부채납 등을 하지 않을까 예상해봅니다.
절차 간소화
또한, 특별정비구역 내에서 진행하는 모든 노후계획도시 정비사업은 통합심의를 적용하여 빠른 사업 진행이 가능하도록 하겠다고 밝혔습니다. 보통 재건축의 경우 조합 설립 이후 건축심의, 경관심의, 교통환영영향평가 등 다양한 심의를 모두 통과해야 사업시행인가를 득 할수 있습니다. 이에 대해 모든 심의를 통합으로 진행하여 사업 진행에 속도를 낼 수 있도록 하겠다고 합니다.
특별정비구역 내 사업 시행
특별정비구역의 경우는 단일 단지가 아닌, 복수의 단지를 통합으로 정비하기 때문에 각 단지 간의 이해 관계에 따라 진도가 나가지 않을 수 있습니다. 이를 방지하고 원활한 사업을 진행하기 위해 기본적으로 하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진할 수 있는 범위로 설정할 계획이라고 밝혔습니다.
다만, 복수의 단지가 사업을 진행함에 있어 하나의 조합 구성이 어려울 경우에는 지자체 장이 통합 조합, 신탁 업체, 공공기관 등 통합개발 추진역량을 갖춘 자를 단입사업시행자로 지정할 수 있도록 한다고 합니다.
이주대책 수립 및 공공기여
마지막으로 한 번에 사업이 진행되는 경우 주택 시장이 불안해질 수 있기 때문에 체계적인 이주대책 수립을 하겠다고 밝혔습니다. 기본적인 내용은 이주단지 조성 및 순환형 주택 공급을 추진할 것으로 보입니다.
또한, 특별법을 적용받는만큼 각종 특례가 집중되기 때문에 적정 수준의 초과이익을 환수하여 지역 간 형평성을 확보하고, 이 재원을 기반시설에 재투자하겠다고 합니다.
마무리
이상으로 이번에 국회를 통과한 1기 신도시 특별법, 구체적으로는 노후계획도시특별법의 내용에 대하여 간단히 알아보았습니다. 아무래도 선거가 곧 다가온 만큼 여당과 야당이 합심하여 법안을 통과시킨 것으로 보이는데요. 노후화 된 도시가 이 법을 계기로 좀 더 빠르게 정비될 수 있으면 합니다.
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