2023년 1월 3일, 국토교통부는 ‘2023년도 국토교통부 업무보고’ 자리에서 2023년 국토교통부의 주요정책과제를 발표하였습니다. 특히 부동산 분야는 주택 시장 침체 및 주거 불안 문제에 대응하여, 부동산 시장 연착륙을 위한 규제 정상화 및 주거복지 강화를 적극 추진하겠다고 밝혔는데요. 결과적으로는 기승전 둔촌주공아파트 살리기 대책이 된, 이른바 1.3 부동산 대책입니다. 자세한 내용을 살펴보겠습니다.
규제지역 해제
먼저, 둔촌주공아파트를 구제하기 위하여 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 모든 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제한다고 밝혔습니다. 그 동안에는 서울 전역 및 서울 인접한 경기도 4개 지역(과천시, 성남시 분당구 및 수정구, 하남시, 광명시)가 규제지역으로 묶여있었으나, 강남3구 및 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제한 것입니다.
이 부분은 이미 예견되어 있는 내용이긴 했으나, 서울 자체를 전면적으로 해제할 것이라고는 생각을 못했기 때문에 파급력이 꽤나 컸습니다.
민간택지 분양가 상한제 해제 – 1.3 부동산 대책 핵심
또한, 정부는 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 민간택지 내 분양가 상한제 해제를 하였습니다. 분양가 상한제가 적용되는 지역은 전매 제한이 강화되며, 일정 기간 실거주를 해야 하는 의무가 있는데, 분양가 상한제 적용지역 해제를 함으로써, 이러한 제약을 없앤 것입니다.
따라서, 앞으로 입주자 모집공고를 내고 일반 청약을 진행하는 단지들은 분양가 상한제 적용을 받지 않고, 분양가를 상대적으로 자율적으로 책정할 수 있게 되었습니다.
전매제한 완화 – 1.3 부동산 대책의 핵심
정부는 현재 수도권의 경우 최대 10년, 비수도권의 경우 최대 4년의 전매제한이 적용되고 있는데, 이 부분 또한 과감하게 완화하겠다고 밝혔습니다.
수도권의 경우 분양가 상한제 적용 지역은 최대 3년, 과밀억제권역은 1년, 나머지 지역은 6개월로 전매제한을 완화하며, 비수도권은 분양가 상한제 적용 및 규제지역은 1년, 광역시 및 도시지역은 6개월로 줄이며 나머지 지역은 아예 전매제한을 폐지하겠다고 밝혔습니다.
발표 시점에 주택 미분양이 급속도로 늘어나는 것을 막고, 거래를 시키기 위한 내용으로 보입니다.
해당 내용은 ‘주택법 시행령’ 개정 사항이기 때문에 바로 개정을 진행할 것이며, 시행령 이전에 분양을 받아서 전매제한이 남아있다고 하더라도 소급 적용을 해줄 것이라 밝혔습니다. 즉, 둔촌주공아파트 역시 전매제한 완화 대상으로 넣어 줄테니, 미분양 난 주택을 이른바 줍줍이로 부담 없이 받아서 1년 후에 팔아도 된다는 신호를 준 것입니다.
수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지 – 1.3 부동산 대책의 또 다른 핵심
심지어 정부는 수도권의 분양가 상한제 주택의 실거주 의무를 폐지하겠다고 밝혔습니다. 현재 수도권의 분양가 상한제 적용 주택은 짧게는 2년에서 길게는 5년의 실거주 의무가 있었으나, 이 실거주 의무를 폐지하겠다는 것입니다.
정부는 실거주 의무 폐지의 경우 ‘주택법’ 개정사항이기 때문에 시간이 소요될 예정이나, 법 개정 이전에 실거주 의무가 부여된 주택에 대해서도 개정 법률을 소급 적용하여 적용할 예정이라고 밝혔습니다.
이 발표의 최대 수혜단지 역시 둔촌주공아파트입니다. 둔촌주공아파트는 전매제한 완화에 이어 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지 혜택까지 받으면서, 미분양 된 소형 주택(39. 49 타입 위주)를 잔여세대 모집에서 당첨되어 매수를 해도, 1년 후에 실거주 의무를 하지 않고 팔 수 있다는 매우 큰 장점이 생겼습니다.
다만, 2023년 12월에 결과를 놓고 말씀드리자면 해당 법안이 국회 통과가 되지 못하면서 시장은 큰 혼란을 겪을 가능성이 높아졌습니다. 둔촌주공아파트 잔여세대 청약을 받은 분들은 입주장에서 해당 아파트에 실입주를 해야 합니다.
중도금대출 보증 분양가 기준 폐지 – 수혜주는 역시 둔촌주공아파트
그리고 현재는 12억 초과 주택에 대해서는 중도금 대출도 안되는 문제가 있었으며, 보증 한도 또한 5억으로 제한되어 있었으나 이 또한 전면 폐지하겠다고 밝혔습니다. 이로서 강남구, 서초구, 송파구 등의 고가 아파트 주택이 청약이 나오는 경우에도 중도금 대출이 가능하게 되었습니다. 즉, 반포주공아파트가 30억에 분양을 해도 60%인 18억이 대출 가능한 상황이 된 것입니다.
물론, 이 대책의 최대 수혜 단지 역시 둔촌주공아파트입니다. 왜냐하면 84타입의 경우, 중도금 대출이 안되다보니 경쟁률이 낮았고, 이에 따라 미분양이 발생하였는데요. 중도금 대출이 되면 실수요자들이 잔여세대 모집에서 중도금 대출을 믿고 청약을 받을 수 있기 때문입니다.
실제로 이 규제 폐지 이후, 둔촌주공아파트 계약율이 올라갔으며, 결국 잔여세대 모집에서 84타입이 깔끔하게 완판 됩니다.
특별공급 분양가 기준 폐지
또한, 현재 9억으로 상한선이 정해져있는 특별공급의 분양가 또한 폐지하겠다고 하였습니다. 그 동안 집값은 상승했으나 특별공급 분양가의 상한선은 현실에 맞지 않게 9억으로 설정되어 있다보니 다자녀 가구 등 특별공급 대상자들의 수요를 충족시키지 못하는 문제가 있었는데, 이를 개정하기 위한 대책이었습니다.
1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지
또한, 1주택 청약 당첨자는 입주 가능일로부터 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 하는 의무조항이 있었습니다. 그러나 최근 부동산 시장 침체 등으로 인하여 매도 자체가 어려운 점을 감안하여, 1주택 청약 당첨자에 대해 기존주택 처분 의무를 폐지하겠다고 밝혔습니다.
말은 이렇게 하였으나, 실제로는 1주택자들도 주택 수 늘려도 되니 청약 받으라는 신호를 준 것으로 보입니다.
무순위 청약 자격요건 완화
또한, 현재는 본 청약 이후에 발생하는 당첨 포기, 계약 취소 등으로 미계약 물량이 발생하는 경우, 이에 대한 무순위 청약은 무주택자만 가능했으나, 이 또한 완화하여 다주택자도 청약을 할 수 있게 변경하겠다고 밝혔습니다.
즉, 정부는 다주택자들에게 손을 내밀어 미계약 물량을 줄이고 싶어한다는 것을 알 수 있습니다.
HUG PF대출 보증 확대
마지막으로는 금리 상승, 부동산 경기 침체 등에 따라 각 건설 사업장에 자금 유통이 잘 안되고 있는 점을 고려하여 HUG의 PF 대출 보증을 확대하여 자금 조달 리스크를 줄이는 동시에, 주택 공급에도 차질이 없게 하겠다는 정부의 의지를 다시 한 번 확인할 수 있었습니다.
마무리
이상으로 윤석열 정부의 2023년 첫 번째 부동산 정책인 1.3 부동산 정책에 대하여 간단히 살펴보았습니다. 사실 1.3 부동산 대책의 후반부는 두텁고 촘촘한 주거복지 구현이라는 제목으로 공공주택 100만호 공급 등 주택 공급에 대한 내용이 있으나, 워낙 앞부분 내용의 파급력이 커서 뒷 부분 대책은 사람들의 머릿속에서 사라졌습니다.
그만큼 정부는 건설 시장의 연착륙에 목숨을 걸 수 밖에 없었고, 이를 해내려면 시장에서 가장 파급력이 큰 둔촌주공아파트를 어떻게든 완판을 시켜서, 부동산 시장에 숨을 불어넣을 수 밖에 없었습니다. 그렇기에 둔촌주공아파트를 완판 시키기 위해 정부가 내놓을 수 있는 모든 대책을 소급적용까지 하면서 내놓았습니다.
실제로 정부의 대책은 효과가 있었고, 둔촌주공아파트는 청약 완판에 성공하였습니다. 물론, 이후에 대책 중 실거주 의무 폐지 경우는 국회를 통과를 하지 못하여 둔촌주공아파트 입주장 때 일부 혼란이 있을 것으로 예상되긴 합니다. 그러면 다음 정책 분석으로 또 찾아뵙겠습니다.
<함께 읽으면 좋은 글>
2023년 경제정책방향 – 부동산 시장 연착륙(2022년 12월 21일)