2022년 12월 21일, 정부는 윤석열 대통령이 주재하는 ‘제12차 비상경제민생회의’ 겸 ‘제1차 국민경제자문회의’를 열었으며, 이 자리에서 2023년 경제정책방향을 확정하여 발표하였습니다. 이 중에는 부동산 시장에 관련된 내용도 있는데요. 전반적으로 부동산 시장은 연착륙을 유도하는 방향으로 정책 방향이 설정되었습니다. 그러면 부동산 시장 연착륙 관련 구체적인 내용에 대하여 알아보겠습니다.
2023년 경제 여건 점검 – 부동산 분야
정부에서는 다가오는 2023년의 경제 여건에 대해 여러 분야에 대해 점검을 하였습니다. 그 중에는 부동산 분야도 당연히 포함되어 있습니다. 일단 기본적으로는 금융 시장의 불확실성이 이어질 것이며, 부동산 경기 역시 위축됨이 우려된다는 전망을 내놓았습니다.
구체적으로는 금융 시장의 경우는 다행히 변동성이 다소 완화되고 있긴 하지만 여전히 미국을 비롯한 주요 국가들이 통화 긴축 정책을 펼치면서 불확실성이 높은 상황이라고 판단하였습니다. 그리고 부동산 시장의 경우는 주택 가격의 하락세가 계속되고 있으며, 이에 따라 거래가 위축되었고, 일부 지역의 경우는 미분양이 증가하는 등 리스크 요인이 있다고 전망하였습니다. 실제로 2022년의 서울 아파트 실거래 가격지수는 2021년 10월에 206.4였으나, 2022년 10월에는 176.7로 무려 14.4%나 하락하였다고 합니다. 또한, 2022년 1월~10월까지 월 평균 주택 거래량은 4.5만호로 2006년 실거래 등록의 의무화 이후, 역대 최저 수준을 기록하였다고 합니다. 참고로 2006년부터 2021년까지 월 평균 주택 거래량은 7.9만호라고 합니다.
거시경제 안정관리 – 부동산 시장 연착륙(2023년 경제정책 방향)
이에 따라, 정부는 2023년 경제정책 방향에서 부동산 분야는 거시경제 안정관리 분야에 해당하며, ‘부동산 시장 연착륙’에 초점을 맞추겠다고 발표하였습니다.
그리고 부동산 시장의 연착률을 위해 다주택자 및 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하겠다는 가이드를 제시하였습니다. 그 동안의 정부 정책에서도 부동산 규제를 풀겠다는 신호가 있었는데요. 아예 2023년에는 규제 정상화에 초점을 맞추고 정책을 펼쳐 나가겠다는 의지가 돋보입니다.
구체적으로는 4가지 방향을 제시하였습니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
다주택자 규제 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할 강화
시장 정상화를 위해 정부는 먼저, 취득세 중과를 완화하겠다고 밝혔습니다. 현재 최대 12%까지 부과되는 취득세 중과를 절반 수준으로 낮추겠다고 하였습니다. 또한, 2023년 5월까지 유예 중인 양도세 중과 배제 역시 1년 연장하겠으며, 2023년 7월에 전반적인 세제 개편을 통해 근본적인 수정을 하겠다고 밝혔습니다.
이에 그치지 않고, 분양권 및 입주권의 세율 역시 조정하겠다는 발표를 하였는데요. 분양권 및 입주권의 양도세의 경우 현재 1년 미만은 70%, 1~2년 미만은 60%를 내게 되어 있으나, 각각 1년 미만은 45%, 1년 이상 구간은 폐지를 하여 아예 일반 과세 영역으로 포함되는 방향으로 조정할 예정이라고 하였습니다. 이는 2020년 이전 수준으로 세금을 돌리는 것이며, 이를 통해 거래 활성화를 유도하려는 정부의 의중이 보입니다.
다만, 결과적으로는 해당 내용이 실현되지 못하였는데요. 정부는 소급 적용을 통해 나중에 법안이 통과된 후 양도세 및 취득세를 낮춰주겠다고 하였습니다. 하지만, 해당 내용들이 대부분 국회를 통과해야 하는 법안인데, 국회를 통과하지 못함으로서 실제로는 적용되지 못하였습니다.
마지막으로는 규제지역 내 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 조항을 풀어, LTV 30%까지는 대출을 받을 수 있도록 변경하겠다고 밝혔습니다.
실수요자에 대한 규제 개선 및 서민 주거부담 완화 추진
또한, 실수요자에 대한 규제 개션 방향으로는 먼저, 규제지역을 추가로 해제할 것이며, 분양가 상한제 역시 합리적으로 조정하겠다고 밝혔습니다. 또한, 실거주 의무 및 전매제한 규제 역시 합리적인 수준으로 돌리겠다고 하였습니다.
대출에 대해서는 생활안정자금 및 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출 규제를 완화하여 주택 구입시와 동일한 기준을 적용하겠다고 밝혔습니다. 그 동안에는 임차보증금 반환 목적 주담대를 받는 경우 전입 요건이 붙어있었지만 이를 없애고, 생활안정자금 역시 연 2억으로 제한이 있었지만 이 부분 역시 LTV 한도까지 허용하겠다고 밝혔습니다. 또한, 15억 초과 아파트 대출 금지 항목 역시 폐지하겠다고 밝혔습니다.
또한, 보유세에 대해서는 2023년은 공시지가를 조정할 것이라고 하였으며, 공정시장가액 역시 현재 45% 수준보다 낮추겠다고 하였습니다. 그리고 기존에 기준이 불명확한 공시지가에 대해서도 투명화 및 정확성 방안 역시 대책을 마련하겠다고 밝혔습니다.
2023년 경제정책방향 발표 얼마 전인 2022년 12월 초, 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)의 청약이 있었는데, 생각보다 많은 통장이 접수되지 않으면서 각종 건설 업체들의 연쇄 도산 위기설까지 나오던 상황이었습니다. 따라서 정부는 이에 대한 대책을 내놓을 가능성이 높다는 예측이 제기되고 있었고, 12월 21일 발표를 통해 예고편이 어느 정도는 나온 것으로 보입니다.
정비사업 규제 개선·사업성 제고 등으로 공급기반 위축 방지
정부는 정비사업 규제 개선 등을 통해 공급이 지속적으로 이루어질 수 있도록 유도하겠다고 하였습니다. 먼저, 얼마 전 발표하였던 재건축 안전진단 합리화 방안은 즉시 시행할 예정이며, 270만호 공급계획 역시 차질 없이 진행하겠다고 밝혔습니다. 특히, 그 중에서 3기 신도시는 가장 시급하기 때문에 토지 보상을 빠르게 하여 최대한 빠르게 착공까지 이루어질 수 있도록 진행하겠다고 하였습니다.
또한, 강원도의 레고발 PF 사태에 대한 방향도 나왔습니다. PF 시장의 연착륙 지원을 위해 HUG의 부동산 PF 보증 확대 및 미분양 PF 보증 신설 등을 조기 시행하겠다고 밝혔습니다.
시장 유형별 맞춤형 대응으로 임대차 시장의 구조적 안정화 도모
마지막으로는 민간 등록임대에 대한 혜택 부활도 언급하였습니다. 2020년에 없어진 85m2 이하 아파트의 장기 임대(10년) 또한 부활시키겠다고 하였습니다. 그리고 이들을 위해 취득세 감면 등의 혜택을 주어 민간 등록임대를 할 수 있도록 유도하겠다고 밝혔습니다. 또한, 민간 사적임대에 대해서도 전세사고 방지 등을 위해 노력할 것이며, 임대차2법 또한 개정 여부 등에 대해서 관계 부처 논의를 진행하겠다고 하였습니다. 마지막으로는 공공임대 50만호 조성 역시 차질 없이 진행하겠다고 하였습니다.
마무리
이상으로 윤석열 정부의 2023년 경제정책방향 중, 부동산 분야에 대하여 간단히 살펴보았습니다. 2022년 하반기는 시장이 침체되다 못해 거래 절벽인 상황이었는데요. 2023년에는 ‘부동산 시장 연착륙’을 목표로 삼고, 다주택자 및 실수요자들에 대한 불필요한 규제를 없애면서 시장으로의 참여를 유도할 것으로 보입니다. 다만, 결과를 말씀드리자면 법안 통과해야 하는 부분은 대부분 통과하지 못하였습니다. 그러면 다음 정책 분석으로 또 찾아뵙겠습니다.
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재건축 안전진단 합리화 방안 발표 – 2022년 12월 8일