오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 정확한 구문으로 시작하는 이번 분양은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 초역세권 대단지 프리미엄을 갖춘 민영주택입니다. 지하철 4호선 오남역을 도보로 이용할 수 있는 입지적 장점과 총 1,308세대의 대규모 브랜드 타운 중 일부인 180세대를 일반에 공급합니다. 본 단지는 비투기과열지구 및 비청약과열지역의 민간택지에서 공급되는 분양가 상한제 미적용 주택으로, 현재 입주자 모집공고가 확정되어 본격적인 청약 일정에 돌입했습니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 최신 무순위 청약 공고가 나왔습니다.
이번 공급 세대수와 신청 대상, 접수일이 이전 공고와 달라질 수 있으니 최신 차수 기준으로 확인하세요.
★ 핵심 총평: 오남역 초역세권이라는 확실한 입지적 강점이 있으나, 주변 구축 시세 대비 분양가가 높게 책정되어 실거주 목적의 접근이 필요합니다. 3단계 스트레스 DSR 시행으로 대출 한도가 보수적이므로 계약금 10% 외에 중도금 자납 가능성까지 고려한 자금 계획이 필수적입니다.
30초 신청 가능 여부
- 청약 유형: 일반공급
- 청약통장: 청약통장 필요 (가입 12개월 경과, 지역별 예치금 충족)
- 신청 대상: 남양주시 및 수도권 거주 만 19세 이상 무주택 또는 1주택자
- 접수일: 2026년 8월 24일 ~ 8월 26일
청약 전에 먼저 볼 부분은 일정이 아니라 자금입니다.
- 계약금, 중도금 대출, 잔금 시점의 주택담보대출 금리와 LTV·DSR 계산 방향은 청약 전에 반드시 먼저 잡아야 합니다.
- 모집공고의 상세한 일정과 자격 요건을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 자기자본과 대출 가능 한도를 정확하게 점검해 보세요.
- 공식 홈페이지와 청약홈 확인 링크는 아래 일정 섹션에 따로 모아두었습니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 단지·공급 핵심 정보
바쁘신 분들을 위해 핵심 정보를 표로 먼저 정리해 드립니다.
근거: 원문 p.1, 6
| 항목 | 내용 |
| 위치 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 101번지 일원 |
| 공급 규모 | 지하 3층 ~ 지상 31층, 14개동 총 1,308세대 중 일반분양 180세대 |
| 일반분양 | 180세대 (특별공급 89세대, 일반공급 91세대) |
| 주택형 | 전용면적 59㎡ ~ 84㎡ (총 4개 타입) |
| 분양가 | 5억 1,000만 ~ 7억 1,900만 |
| 청약 일정 | 2026년 8월 24일 ~ 8월 26일 |
| 입주 예정 | 2030년 8월 예정 |
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 사업 개요 및 특징
양지7지구 1단지 지역주택조합 사업으로 진행되는 단지로, 서희건설이 시공을 맡아 브랜드 신뢰도를 높였습니다. 총 1,308세대의 대단지 구성으로 커뮤니티 시설과 조경 환경이 우수하며, 지역 내 랜드마크급 규모를 자랑합니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 입지 환경 및 인프라 분석
교통 환경
지하철 4호선 오남역이 인접한 초역세권 단지로 서울 당고개역까지 약 15분대 이동이 가능합니다. 진건오남로와 양지로를 통해 남양주 시내외 이동이 편리하며, 향후 교통망 확충에 따른 수혜가 기대되는 지역입니다.
교육 및 생활 인프라
단지 인근에 양지초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 오남중학교와 오남고등학교가 인접한 학세권입니다. 오남저수지 산책로와 인근 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 청약 일정 및 신청 방법
이번 청약은 한국부동산원 청약홈 또는 모바일 앱을 통해 인터넷으로 신청하는 것을 원칙으로 합니다. 일정은 다음과 같이 진행되니 날짜를 꼭 메모해 두시기 바랍니다.
근거: 원문 p.1, 4
- 입주자 모집공고일: 2026년 8월 13일 (목)
- 특별공급 접수: 2026년 8월 24일 (월) (09:00~17:30)
- 일반공급 1순위 (해당지역): 2026년 8월 25일 (화) (09:00~17:30)
- 일반공급 1순위 (기타지역): 2026년 8월 25일 (화) (09:00~17:30)
- 일반공급 2순위: 2026년 8월 26일 (수) (09:00~17:30)
- 당첨자 발표: 2026년 9월 1일 (화)
- 서류 접수: 2026년 9월 3일 ~ 9월 6일
- 정당 계약: 2026년 9월 14일 ~ 9월 16일
청약 당일 청약 가능 시간은 9시부터 17시 30분까지이며, 청약은 한국부동산원 청약홈 공식 홈페이지 및 청약홈 모바일 앱에서 진행할 수 있습니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 공급 세대수 및 분양가 분석
타입별 공급 세대수 및 분양가
근거: 원문 p.7
분양가 상한제가 미적용된 민영주택으로, 최근 상승한 공사비와 지가 상승분이 반영되어 분양가가 책정되었습니다. 84타입 기준 최고 7억 원대로, 인근 구축 단지인 양지 e편한세상 1단지(2008년식)의 실거래가 약 4억 5,000만 원과 비교하면 가격대가 다소 높게 형성되어 있습니다.
| 주택형 | 약식표기 | 일반분양(특공/일반) | 분양가 (최저 ~ 최고) |
| 059.7153A | 59A | 83 (43/40) | 5억 1,500만 ~ 5억 5,400만 |
| 059.9642B | 59B | 63 (32/31) | 5억 1,000만 ~ 5억 4,800만 |
| 075.4603 | 75 | 19 (8/11) | 6억 1,500만 ~ 6억 5,900만 |
| 084.9596 | 84 | 15 (6/9) | 6억 7,000만 ~ 7억 1,900만 |
일반공급 가점제·추첨제 배정 세대수
| 주택형 | 일반공급 | 가점제 비율 | 가점제 세대 | 추첨제 세대 |
|---|---|---|---|---|
| 59A | 40 | 40% | 16 | 24 |
| 59B | 31 | 40% | 13 | 18 |
| 75 | 11 | 40% | 5 | 6 |
| 84 | 9 | 40% | 4 | 5 |
가점제 세대수는 일반공급 세대수에 공고상 가점제 비율을 적용해 소수점 올림하고, 추첨제 세대수는 나머지로 계산했습니다.
자금 조달 계획 및 필요 현금 (84타입 최고가 기준)
| 단계 | 비율 | 필요 금액 (84타입 기준) | 비고 |
| 계약금 | 10% | 7,190만 원 | 계약 시 1,000만 원 정액제 납부 후 1개월 이내 잔여 계약금 납부 |
| 중도금 | 60% | 4억 3,140만 원 | 중도금 대출 60% 이자후불제 조건 알선 예정 |
| 잔금 | 30% | 2억 1,570만 원 | 입주 시 잔금 납부 및 주택담보대출 전환 가능 |
🚨 [주의] 3단계 스트레스 DSR & 한도 규제 적용 시 필요 현금
비규제지역으로 LTV는 최대 70%까지 가능하나, 3단계 스트레스 DSR 규제가 적용됨에 따라 실제 주택담보대출 금리와 개인별 소득 수준에 따른 대출 한도 제약이 큽니다. 특히 중도금 대출 이자후불제에 따른 금융 비용과 발코니 확장비 등 추가 자금을 고려하여 자금조달계획을 보수적으로 수립해야 합니다.
아래는 84타입 최고가(7억 1,900만 원) 기준, 스트레스 금리를 보수적으로 적용한 연봉별 대출 한도 및 실제 필요 현금 시뮬레이션입니다.
| 내 연봉 | 예상 대출 한도 (소득·LTV·분양가 중 최솟값) | 실제 필요 현금 (분양가 – 대출액) |
| 5,000만 원 | 2억 7,000만 원 | 4억 4,900만 원 |
| 7,000만 원 | 3억 7,800만 원 | 3억 4,100만 원 |
| 1억 원 | 5억 330만 원 | 2억 1,570만 원 |
기존에 마이너스 통장이나 신용대출이 있다면 대출 한도는 이보다 더 줄어들 수 있습니다. 개인 조건과 최신 규제를 반영한 정확한 한도를 미리
카운트해 보시기 바랍니다.
특별공급 세부 내역
| 구분 | 기관추천 | 다자녀 | 신혼부부 | 생애최초 | 노부모부양 | 신생아 | 합계 |
| 59A | 8 | 8 | 12 | 5 | 2 | 8 | 43 |
| 59B | 6 | 6 | 9 | 4 | 1 | 6 | 32 |
| 75 | 2 | 2 | 2 | 1 | 0 | 1 | 8 |
| 84 | 1 | 1 | 2 | 1 | 0 | 1 | 6 |
중도금 및 대출 정보
비규제지역으로 LTV DSR 계산 시 유리한 측면이 있으나, 스트레스 DSR 적용으로 인해 연봉 대비 대출 한도가 제한될 수 있습니다. 중도금 대출은 60% 범위 내에서 알선될 예정이며, 이자후불제가 적용되어 입주 시점에 이자 비용을 일시 납부해야 함을 유의하시기 바랍니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 청약 조건 및 당첨 가점 예상
1순위 청약 자격
근거: 원문 p.1, 10-21
- 거주지: 입주자모집공고일 현재 남양주시 거주자 또는 수도권(경기, 서울, 인천) 거주자
- 세대주: 세대주가 아니어도 청약 가능 (단, 노부모부양 특공은 세대주 필수)
- 청약통장: 청약통장 가입 12개월 경과 및 지역별/면적별 예치금 충족
- 주택 수: 유주택자도 1순위 청약 가능
- 과거 당첨: 재당첨 제한 없음 (단, 과거 2년 내 가점제 당첨자는 추첨제로 신청)
당첨자 선정 방법 & 전략
- 전용 60㎡ 이하: 가점제 40%, 추첨제 60% 적용
- 전용 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하: 가점제 40%, 추첨제 60% 적용
- 전용 85㎡ 초과: 본 단지는 해당 타입 없음
- 신청 전략 참고: 가점이 낮은 저가점자나 유주택자라면 60%의 높은 비중을 차지하는 추첨제를 적극 공략하는 것이 유리합니다. 남양주시 거주자에게 우선 공급되므로 해당 지역 거주자의 당첨 확률이 가장 높습니다.
청약 자격을 충족시키지 못하는 경우 당첨 취소가 될 수 있으니 순위 및 점수를 사전에 정밀하게 계산해 보는 것이 안전합니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 안전마진 및 시세 분석
본 단지의 분양가는 84타입 기준 최고 7억 1,900만 원으로 책정되었습니다. 최근 실거래가 기준으로 보면 인근의 ‘양지 e편한세상 1단지(2008년식)’ 84㎡가 약 4억 5,000만 원에 거래되고 있어, 신축 프리미엄을 감안하더라도 약 2억 5,000만 원 이상의 가격 차이가 발생합니다. 분양가 상한제 미적용으로 인해 주변 시세 대비 안전마진이 확보되었다고 보기 어려우며, 철저히 실거주 가치에 기반한 판단이 필요합니다.
| 비교 단지 | 연식 | 최근 매매 실거래가 | 최근 전세 실거래가 | 본 분양가와 차이(예상 차익) |
| 양지 e편한세상 1단지 | 2008년식 | 4억 5,000만 원 | 본 단지 분양가가 약 2억 5,000만 원 높음 |
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지는 초역세권 신축 대단지라는 확실한 메리트가 있지만, 분양가가 주변 시세 최상단에 맞춰져 있어 단기 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다. 발코니 확장비와 중도금 이자 등 추가 비용을 고려하면 실제 체감 분양가는 더 높을 수 있으니, 실거주를 목적으로 대출 규제를 극복할 수 있는 현금 여력을 갖춘 분들에게 추천드려요.
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 평면도 및 설계 특징
전 세대 선호도 높은 59~84㎡ 중소형 평형으로 구성되었으며, 판상형 위주의 설계로 채광과 통풍이 우수합니다. 다만 일부 타입의 경우 서비스 면적 활용도에 따라 실사용 공간의 차이가 있을 수 있으니 모델하우스에서 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
🚨 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 청약 전 필수 확인 체크리스트
- [ ] 청약통장 예치금이 지역별/면적별 기준에 맞게 입금되어 있는지 확인
- [ ] 과거 2년 이내 가점제 당첨 사실이 있다면 반드시 추첨제로 신청
- [ ] 중도금 대출 이자후불제 및 발코니 확장비 등 추가 금융 비용 산정
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 유주택자도 1순위 청약이 가능한가요?
네, 본 단지는 비규제지역에 위치하여 주택을 소유하고 있어도 1순위 청약이 가능합니다.
Q2. 전매제한 기간은 어떻게 되나요?
당첨자 발표일로부터 6개월이 경과하면 분양권 전매가 가능합니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 모델하우스 방문 정보
견본주택은 경기도 구리시 경춘로227번길 6-18에 위치하며, 방문 전 공식 홈페이지를 통한 예약 여부를 확인하시기 바랍니다.
📊 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 일반공급 1순위 주택형별 세부 접수 결과
총 공급 세대수: 146세대 ｜
총 접수 건수: 56건 ｜
평균 경쟁률: 0.38 : 1
🔹 1순위 일반공급 주택형별 경쟁률
🔹 특별공급 주택형별 세부 접수 결과 (전일 접수)
출처: 한국부동산원 청약홈 공시 데이터 기준
마치며
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지는 입지적 장점이 뚜렷한 단지입니다. 무주택자라면 실거주 만족도를 최우선으로 고려해 청약하시길 권하며, 투자자라면 주변 시세와의 격차를 고려해 보수적으로 접근하시기 바랍니다. 8월 24일 특별공급을 시작으로 일정이 진행되니 자금 계획을 면밀히 검토해 보세요.
다른 청약 일정도 함께 비교해 보세요.
[참고 자료 및 공식 출처]
입주자모집공고와 공식 자료를 기준으로 청약 일정·자격·분양가·자금 계획을 검토합니다. 계산과 해석은 근거와 전제를 구분해 제공합니다.