이문아이파크자이 보류지 매각 공고가 발표되며 이문3구역 재개발 단지의 잔여 물량에 대한 관심이 뜨겁습니다. 본 단지는 서울 동대문구 이문동 일대에 위치한 4,321세대 규모의 매머드급 신축 단지로, 외대앞역 초역세권 프리미엄을 갖추고 있습니다. 이번 공급은 일반 청약과 달리 조합이 예비용으로 남겨둔 보류지를 최고가 입찰 방식으로 매각하는 건으로, 현재 모집공고가 확정되어 입찰 절차가 진행 중입니다.
★ 핵심 총평: 주변 시세 대비 최저 입찰가가 높게 책정된 평형이 있으므로 실거래가 비교가 필수적이며, 특히 3-2블록은 입지 차이가 크므로 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰 전 본인의 현금 동원 능력과 DSR 한도를 반드시 선행 확인하시기 바랍니다.
입찰 핵심 체크
- 매각 방식: 보류지 매각
- 참여 조건: 청약통장 불필요 (입찰보증금 10% 현금 납부)
- 참여 자격: 공고일 현재 만 19세 이상인 자 또는 법인
- 입찰 기간: 2026년 7월 28일 ~ 8월 7일 15:00
입찰 전에 먼저 볼 부분은 일정과 자금입니다.
- 계약금, 중도금 대출, 잔금 시점의 주택담보대출 금리와 LTV·DSR 계산 방향은 입찰 전에 반드시 먼저 잡아야 합니다.
- 입찰공고와 입찰지침서의 일정·제출서류을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 자기자본과 대출 가능 한도를 정확하게 점검해 보세요.
- 조합 공식 공고와 입찰지침서는 아래 일정 섹션에 따로 모아두었습니다.
이문아이파크자이 (이문3재정비촉진구역) 단지·공급 핵심 정보
바쁘신 분들을 위해 핵심 정보를 표로 먼저 정리해 드립니다.
근거: 원문 p.1
| 항목 | 내용 |
| 위치 | 서울특별시 동대문구 이문동 149-8번지 일원 |
| 공급 규모 | 지하 6층 ~ 지상 41층, 공동주택 총 4,321세대 |
| 보류지 공급 | 보류지 14세대 (20A~102A 타입) |
| 주택형 | 전용 20㎡, 41㎡, 59㎡, 84㎡, 99㎡, 102㎡ |
| 입찰기준가 | 4억 3,250만 ~ 18억 5,800만 (입찰 기준가) |
| 입찰 일정 | 2026년 7월 28일 ~ 2026년 8월 7일 |
| 입주 예정 | 2025년 11월 이후 (블록별 상이) |
이문아이파크자이 (이문3재정비촉진구역) 사업 개요 및 특징
이문3재정비촉진구역 주택재개발정비사업의 일환으로 공급되는 단지로, HDC현대산업개발과 GS건설이 시공을 맡은 브랜드 대단지입니다. 보류지 매각은 조합원 분양과 일반 분양 후 남겨둔 물량을 매각하는 것으로, 청약통장·가점과 무관하게 자금력만 있다면 누구나 참여할 수 있는 것이 특징입니다.
이문아이파크자이 (이문3재정비촉진구역) 입지 환경 및 인프라 분석
교통 환경
지하철 1호선 외대앞역과 신이문역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 입지를 자랑합니다. 인근 청량리역의 GTX-B, C 노선 개통 호재와 동부간선도로 지하화 사업을 통해 강남 및 도심 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다.
교육 및 생활 인프라
서울청량초, 경희중·고, 한국외대, 경희대 등 우수한 학군이 인접해 있으며 코스트코, 홈플러스, 경희의료원 등 대형 편의시설 이용이 편리합니다. 천장산과 중랑천 수변공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 동시에 누릴 수 있습니다.
이문아이파크자이 보류지 입찰 일정 및 제출 방법
이번 공고는 온라인 청약 접수가 아닌 조합 공개경쟁입찰입니다. 입찰서와 제출서류는 입찰지침서를 확인한 뒤 조합사무실에 직접 제출해야 합니다.
| 구분 | 일정·장소 | 방법 |
|---|---|---|
| 입찰 기간 | 2026.07.28. ~ 2026.08.07. 15시 | 조합사무실 직접 방문 접수 |
| 개찰 | 2026.08.07. 16시 | 조합사무실 |
| 계약 | 2026년 8월 10일~8월 14일 | 낙찰자 개별 통보 |
조합사무실: 서울특별시 동대문구 망우로 23길 10, 3층 · 문의 02-969-5192
이문아이파크자이 (이문3재정비촉진구역) 보류지 입찰기준가와 자금 분석
타입별 보류지와 입찰기준가
근거: 원문 p.1
입찰 기준가가 전용 84㎡ 기준 16.8억~17.3억 원대로 책정되어 주변 시세 최상단에 근접해 있습니다. 분양가 상한제 미적용 단지로 초기 안전마진은 적으나, 신축 대단지 프리미엄과 향후 입주 시점의 가치를 고려한 실거주 중심의 접근이 유효해 보입니다.
| 연번 | 획지 | 타입 | 동·호수 | 전용면적 | 공급면적 | 입찰기준가 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 3-1-1 | 59B | 107-2101 | 59.95㎡ | 83.3239㎡ | 1,463,500,000원 |
| 2 | 3-1-1 | 59A | 107-2102 | 59.91㎡ | 82.1632㎡ | 1,486,500,000원 |
| 3 | 3-1-1 | 41A | 108-3601 | 41.60㎡ | 58.0883㎡ | 878,000,000원 |
| 4 | 3-1-2 | 59B | 201-3401 | 59.95㎡ | 83.6797㎡ | 1,479,000,000원 |
| 5 | 3-1-2 | 59B | 201-3207 | 59.95㎡ | 83.6797㎡ | 1,471,500,000원 |
| 6 | 3-1-2 | 84A | 202-1802 | 84.95㎡ | 116.0578㎡ | 1,730,500,000원 |
| 7 | 3-1-2 | 84C | 202-1803 | 84.92㎡ | 115.4596㎡ | 1,705,500,000원 |
| 8 | 3-1-2 | 59B | 202-3106 | 59.95㎡ | 83.6797㎡ | 1,470,000,000원 |
| 9 | 3-1-2 | 59B | 203-3401 | 59.95㎡ | 83.6797㎡ | 1,478,000,000원 |
| 10 | 3-1-2 | 20A | 204-3203 | 20.80㎡ | 30.0926㎡ | 432,500,000원 |
| 11 | 3-1-2 | 102A | 208-0203 | 102.93㎡ | 139.6314㎡ | 1,808,000,000원 |
| 12 | 3-2 | 59E | 302-407 | 56.67㎡ | 78.5094㎡ | 1,417,000,000원 |
| 13 | 3-2 | 84E | 303-0403 | 84.60㎡ | 109.6435㎡ | 1,683,000,000원 |
| 14 | 3-2 | 99A | 306-0402 | 99.52㎡ | 128.5515㎡ | 1,858,000,000원 |
자금 조달 계획 및 필요 현금 (84A타입 최고가 기준)
| 단계 | 비율 | 필요 금액 (84A타입 기준) | 비고 |
| 계약금 | 20% | 3억 4,610만 원 | 계약 시 낙찰가의 20% 납부 (입찰보증금 10% 포함) |
| 중도금 | 0% | 0원 | 중도금 없음, 계약 후 2개월 내 잔금 80% 납부 |
| 잔금 | 80% | 13억 8,440만 원 | 계약체결일로부터 2개월 이내 (2026년 10월 10일까지) |
🚨 [주의] 3단계 스트레스 DSR & 한도 규제 적용 시 필요 현금
본 단지는 분양가 15억 원을 초과하는 고가주택에 해당하여 주택담보대출 한도가 최대 4억 원으로 제한(Cap)됩니다. LTV 50%를 적용하더라도 DSR 규제와 대출 캡으로 인해 실제 대출 가능 금액이 낮을 수 있으므로, 낙찰가의 약 70~80%에 해당하는 대규모 현금 자납 계획이 반드시 선행되어야 합니다.
아래는 84A타입 기준가 (17억 3,050만 원) 기준, 스트레스 금리를 보수적으로 적용한 연봉별 대출 한도 및 실제 필요 현금 시뮬레이션입니다.
| 내 연봉 | 예상 대출 한도 (소득·LTV·분양가 중 최솟값) | 실제 필요 현금 (분양가 – 대출액) |
| 5,000만 원 | 2억 7,000만 원 | 14억 6,050만 원 |
| 7,000만 원 | 3억 7,800만 원 | 13억 5,250만 원 |
| 1억 원 | 4억 원 | 13억 3,050만 원 |
기존에 마이너스 통장이나 신용대출이 있다면 대출 한도는 이보다 더 줄어들 수 있습니다. 개인 조건과 최신 규제를 반영한 정확한 한도를 미리
카운트해 보시기 바랍니다.
중도금 및 대출 정보
보류지 매각은 일반 분양과 달리 중도금 대출 알선이 없으며, 계약 후 2개월 내에 잔금 80%를 모두 치러야 합니다. 15억 초과 주택에 대한 대출 규제 캡(4억)이 적용될 가능성이 매우 높으므로, 주택담보대출 금리와 본인의 DSR 한도를 금융기관을 통해 사전에 정밀하게 확인해야 합니다.
낙찰자 선정 방법과 입찰 전략
- 유효 입찰: 동·호수별로 입찰기준가 이상 금액을 제출해야 합니다.
- 최고가 낙찰: 유효 입찰자가 2명 이상이면 최고가 입찰자가 낙찰되며, 동일 금액은 추첨으로 결정합니다.
- 입찰 전략: 3-1-1·3-1-2·3-2 블록의 위치와 기준가를 각각 비교하고, 낙찰 후 2개월 이내 잔금 80% 조달 가능 여부를 먼저 확인하세요.
이문아이파크자이 (이문3재정비촉진구역) 안전마진 및 시세 분석
이문아이파크자이 3-1블록의 전용 84㎡ 실거래가는 최근 18억 3,500만 원까지 기록되며 강한 시세를 형성하고 있습니다. 반면 이번 보류지 입찰 기준가는 17억 초반대로, 실거래가 대비 약 1억 원 정도의 표면적 차익이 보이나 취득세와 인지세, 잔금 자납에 따른 기회비용을 고려하면 보수적인 접근이 요구됩니다.
| 비교 단지 | 연식 | 최근 실거래가(84A㎡ 기준) | 본 기준가와 차이(예상 차익) |
| 이문아이파크자이 3-1블록 실거래 | 2026년식 예정 | 18억 3,000만 ~ 18억 3,500만 원 | 본 보류지 기준가 대비 약 1억 원 높음 |
| 이문아이파크자이 3-2블록 호가 | 2026년식 예정 | 14억 5,000만 원부터 | 3-2블록 보류지 기준가(16.8억)가 호가보다 높음 주의 |
이문아이파크자이 보류지는 청약 가점이 낮은 현금 자산가에게 신축 대단지를 선점할 수 있는 좋은 기회예요. 다만 3-2블록은 1블록과 물리적으로 떨어져 있어 시세 차이가 뚜렷하므로, 반드시 블록별 위치를 확인하고 입찰가를 써내야 합니다. 단기 차익보다는 실거주 만족도와 장기적인 동대문구 뉴타운 완성 가치에 무게를 두시는 것이 현명한 선택이 될 것입니다.
이문아이파크자이 (이문3재정비촉진구역) 평면도 및 설계 특징
대부분 판상형 4베이 또는 타워형 구조로 설계되어 채광과 통풍이 우수합니다. 특히 전용 84㎡ 이상의 경우 드레스룸과 팬트리 등 수납공간이 넉넉하게 배치되어 있으나, 보류지 특성상 기본 옵션 외 추가 선택이 제한될 수 있다는 점은 아쉬운 부분입니다.
🚨 이문아이파크자이 (이문3재정비촉진구역) 입찰 전 필수 확인 체크리스트
- [ ] 입찰보증금 10%를 지정된 계좌에 현금으로 입금한 입금증 지참 필수
- [ ] 3-1블록과 3-2블록의 위치 및 시세 차이 사전 확인
- [ ] 낙찰 후 2개월 이내에 잔금 80%를 완납할 수 있는 자금 조달 계획
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 법인도 입찰에 참여할 수 있나요?
네, 본 보류지 매각은 개인뿐만 아니라 법인도 입찰 참여가 가능합니다.
Q2. 입찰은 어디서 하나요?
서울특별시 동대문구 망우로 23길 10, 3층에 위치한 조합사무실에 직접 방문하여 투찰해야 합니다.
마치며
이문아이파크자이 보류지는 청약통장 없이 서울 신축 대장주를 가질 수 있는 마지막 기회입니다. 하지만 3-2블록의 기준가가 주변 호가보다 높게 책정된 점, 15억 초과 대출 규제 캡 등을 고려할 때 철저하게 현금 동원 능력이 뒷받침되는 실거주자 위주로 접근하시길 권장합니다.
[참고 자료 및 공식 출처]
입주자모집공고와 공식 자료를 기준으로 청약 일정·자격·분양가·자금 계획을 검토합니다. 계산과 해석은 근거와 전제를 구분해 제공합니다.