제주 제2공항 토지거래허가구역 현재 어디까지 풀렸나? 성산읍 해제 범위와 거래 기준

제주 제2공항 토지거래허가구역은 2026년 현재 성산읍 전역이 아니라 제2공항 건설 예정 부지(약 5.5㎢) 중심으로 대폭 축소되어 유지되고 있습니다. 과거 11년 가까이 성산읍 전 지역(약 107.6㎢)이 묶여 있던 규제가 대폭 조정되면서, 예정지를 제외한 주변 지역 약 102.1㎢는 토지거래허가구역에서 해제되었습니다.

과거 규제 기준만 믿고 성산읍 전체를 여전히 거래 허가 대상이라고 판단하거나, 반대로 모든 규제가 풀렸다고 오해해 계약을 체결하면 불필요한 과태료나 소유권 이전 지연 등의 불이익을 겪을 수 있습니다. 이번 글에서는 2026년 최신 고시를 바탕으로 변경된 규제 구역 범위, 잔여 예정지의 거래 허가 조건, 토지이음을 통한 지번별 확인 방법까지 상세히 살펴봅니다.

1분 핵심 요약
제주 제2공항 토지거래허가구역은 2026년 상반기 고시 조정을 통해 성산읍 전역에서 제2공항 예정 부지(약 5.5㎢)로 축소되었습니다. 예정지 내부 필지는 2029년 5월까지 허가 규제가 유지되지만, 그 외 성산읍 일대 해제 지역은 관할 관청 허가 없이 일반 매매가 가능합니다.

제주 제2공항 토지거래허가구역 지정 현황과 2026년 변경 핵심

제주특별자치도는 2015년 11월 국토교통부의 제주 제2공항 건설 계획 발표 직후, 급격한 지가 상승과 부동산 투기적 거래를 차단하기 위해 서귀포시 성산읍 전역(107.6㎢)을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이후 사업 추진 과정이 장기화되면서 총 네 차례의 재지정을 거쳐 약 11년간 고강도 규제가 유지되어 왔습니다.

하지만 장기간 이어진 토지 이용 규제로 인해 주민들의 사유재산권 행사가 심각하게 제약되고 지역 건설 경기와 상권 침체가 누적되었습니다. 이에 따라 제주도는 전문가 TF 운영과 도시계획위원회 심의를 거쳐 성산읍 토지거래허가구역의 범위를 대대적으로 재조정했습니다.

이번 구역 조정으로 온평리, 신산리, 난산리, 수산리, 고성리 등 성산읍 내 대다수 취락지와 농경지는 규제에서 벗어났습니다. 다만 활주로와 계류장 등 실제 공항 시설이 들어서는 핵심 사업 부지는 여전히 엄격한 허가 대상이므로 지번별 정확한 경계 확인이 필요합니다.

성산읍 토지거래허가구역 연장 및 해제 지역의 거래 기준 차이

토지거래허가구역 내에 포함된 토지와 해제된 토지는 매매 계약 체결 방식과 취득 후 의무 사항에서 완전히 다른 법적 기준이 적용됩니다.

1. 제2공항 예정지(규제 유지 구역) 거래 조건과 의무

제2공항 예정지 내 토지는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따라 일정 면적을 초과하는 계약을 체결하기 전에 반드시 서귀포시장의 허가를 받아야 합니다.

• 허가 전 계약 효력: 관할 관청의 거래 허가를 받기 전에 체결한 매매 계약은 유동적 무효 상태가 되며, 허가 없이 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가의 30%에 해당하는 벌금이 부과될 수 있습니다.
• 취득 계획서 제출: 매수인은 계약 전 구체적인 토지이용계획서와 취득자금 조달계획서를 행정기관에 제출하여 실수요성을 입증해야 합니다.
• 용도별 사후 이용 의무: 허가를 받아 토지를 취득한 매수인은 관련 법령에 따라 일정 기간 목적대로 토지를 직접 이용해야 합니다.
• 주거용지: 취득 후 2년간 자기 거주 의무
• 농업용지: 취득 후 2년간 실거주 및 직접 영농 의무 (세대원 전원 주민등록 이전 및 자경 요건 충족 필요)
• 사업용·상업용지: 취득 후 4년간 자기 경영 의무
• 현상보존용지: 취득 후 5년간 원형 보존 의무

이용 의무 기간 중에는 원칙적으로 타인에게 전매하거나 임대할 수 없으며, 의무를 불이행할 경우 이행명령이 내려지고 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금이 반복 부과됩니다.

2. 제주 토지거래허가구역 해제 지역의 거래 유의점

제2공항 예정지 외곽의 해제 지역(약 102.1㎢)은 사전 토지거래허가 절차가 전면 생략됩니다. 외지인이라도 별도의 사전 허가 없이 토지를 매매할 수 있으며, 계약 후 30일 이내에 일반 부동산 실거래가 신고만 진행하면 소유권 이전 등기가 가능합니다.

다만 관할 지자체는 구역 해제에 따른 투기 자본 유입과 이상 거래를 방지하기 위해 주기적인 부동산 실거래 모니터링을 진행하고 있습니다. 편법 증여나 업·다운 계약서 작성 등 불법 행위가 적발될 경우 엄격한 세무조사와 과태료 처분이 뒤따를 수 있으므로 정당한 실거래 신고 절차를 준수해야 합니다.

제주 제2공항 예정지 부동산과 토지보상에 대한 오해와 진실

토지 소유주와 매수 희망자 사이에서 가장 빈번하게 발생하는 혼선은 ‘토지거래허가구역’과 ‘토지보상 대상’을 동일하게 해석하는 경우입니다.

[개념 비교]

1. 토지거래허가구역 : 투기 억제를 위해 '부동산 매매 절차'를 행정적으로 관리하는 구역
2. 공익사업 보상구역 : 공항 건설을 위해 '사유지를 국가가 수용하고 손실을 보상'하는 법적 구역

1. 허가구역 잔여 필지가 곧바로 보상 대상인가?

토지거래허가구역에 존치되었다고 해서 모든 필지의 보상금 지급이 즉각 확정되는 것은 아닙니다. 실제 보상은 제2공항 기본계획 고시 이후 실시계획 승인, 토지조서 및 물건조서 작성, 감정평가 등의 법적 수용 절차를 거쳐 구체적인 보상액과 지급 시기가 결정됩니다.

2. 해제 지역은 개발과 건축이 전면 자유로운가?

토지거래허가구역에서 해제되었다고 해서 건축 제한이나 환경 규제가 자동으로 풀리는 것은 아닙니다. 제주의 토지는 보전녹지, 생태계 보전지구, 경관보전지구, 지하수자원보전지구 등 「제주특별법」상 고유한 용도지역·지구 제한을 받습니다. 따라서 거래가 자유로워진 것과 별개로 실제 건축이나 형질변경이 가능한지는 개별 인허가 기준을 독립적으로 검토해야 합니다.

내 토지가 허가구역인지 확인하는 4단계 절차

성산읍 내 토지라 하더라도 리·번지에 따라 허가구역 잔여지인지 해제지인지 달라지므로, 매매 계약 전 공적 장부를 통해 정확한 지정 여부를 확인해야 합니다.

1단계: 토지이음 접속 및 지번 조회

국토교통부 토지이음 시스템에 접속하여 확인하고자 하는 토지의 도로명 주소 또는 지번(예: 서귀포시 성산읍 온평리 00번지)을 입력하고 검색합니다.

2단계: 토지이용계획확인서 열람

검색 결과 화면의 ‘지역·지구 등 지정여부’ 란을 확인합니다.

• 확인 항목: 다른 법령 등에 따른 지역·지구등 섹션에 토지거래계약에관한허가구역 문구가 표기되어 있는지 확인합니다.
• 판정 기준: 해당 문구가 남아 있다면 허가 대상이며, 삭제되어 있다면 해제된 필지입니다.

3단계: 지형도면 및 사업구역 경계 대조

토지이음 도면 보기 기능을 활용하여 해당 필지가 제2공항 건설 예정 부지 경계선 안쪽에 위치하는지 외곽에 위치하는지 지형도면을 통해 시각적으로 대조합니다.

4단계: 관할 관청 민원실 최종 확인

전산 반영 시점에 따른 시차나 필지 분할 등으로 경계가 모호한 경우, 서귀포시청 종합민원실 토지관리 담당 부서 또는 성산읍사무소에 지번을 제시하고 거래 허가 필요 여부를 유선으로 최종 확인합니다.

제주 제2공항 인근 토지 매매 전 점검 체크리스트

서귀포시 성산읍 일대 토지를 거래할 때는 다음 필수 항목을 계약서 작성 전에 빠짐없이 점검해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

• [ ] 공적 장부 확인: 토지이음 및 토지이용계획확인서를 발급받아 최신 토지거래허가구역 지정 여부를 확인했는가?
• [ ] 면적 기준 검토: 매매 대상 토지의 용도지역과 면적이 행정관청의 허가 기준 면적을 초과하는가?
• [ ] 실수요 자격 입증: 허가구역 내 농지·임야 매수 시 세대원 전원 실거주 및 직접 영농 계획이 마련되었는가?
• [ ] 자금조달계획 준비: 매수 자금의 출처 증빙 자료 및 토지이용계획서 작성이 가능한 상태인가?
• [ ] 계약 특약 조항 반영: 허가구역 내 거래 시 “관할 관청의 토지거래계약 불허가 처분 시 본 계약은 무효로 하며, 매도인은 수령한 계약금 전액을 즉시 반환한다”는 특약을 명시했는가?
• [ ] 개별 행위 제한 확인: 해제 지역 매수 시 건축허가, 진입도로 확보, 지하수·생태계 보전등급 저촉 여부를 사전 확인했는가?

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 성산읍에 위치한 모든 토지는 아직도 토지거래허가를 받아야 하나요?

아닙니다. 2026년 상반기 구역 조정 고시를 통해 성산읍 전체 면적 중 제2공항 예정 부지 약 5.5㎢를 제외한 나머지 약 102.1㎢는 토지거래허가구역에서 해제되었습니다. 따라서 예정지 경계 밖의 토지는 일반적인 매매 절차에 따라 허가 없이 거래할 수 있습니다.

Q2. 제2공항 예정지 안의 토지는 매매가 전면 금지된 상태인가요?

매매가 전면 금지된 것은 아닙니다. 실거주 주택 신축, 직접 자경 목적의 영농 등 법률이 정한 실수요 목적을 충족하고 서귀포시장의 사전 토지거래허가를 받으면 법적으로 정상적인 매매 및 소유권 이전이 가능합니다.

Q3. 토지거래허가를 받지 않고 체결한 매매 계약은 어떻게 되나요?

관할 관청의 허가 없이 체결한 토지거래계약은 법적 효력이 발생하지 않는 무효 처리가 됩니다. 또한 무허가 계약을 강행하거나 부정한 방법으로 거래한 당사자는 2년 이하의 징역형이나 개별공시지가의 30%에 해당하는 벌금형에 처해질 수 있습니다.

Q4. 토지거래허가구역에서 해제되면 즉시 건축이나 개발이 가능한가요?

토지거래허가 해제는 매매 과정의 행정 규제가 풀린 것을 의미하며, 건축 및 형질변경 인허가와는 별개의 사안입니다. 건축 가능 여부는 해당 토지의 용도지역, 도로 접면 조건, 제주의 생태·경관·지하수 보전지구 등급에 따라 결정되므로 시청 건축과를 통해 별도 검토를 거쳐야 합니다.

결론 및 현장 거래 가이드

제주 제2공항 토지거래허가구역은 11년 만에 대대적인 조정을 거치며 ‘성산읍 전역 규제’에서 ‘제2공항 예정지 중심 규제’로 완전히 전환되었습니다. 과거 기준에 머물러 거래 기회를 놓치거나 반대로 잔여 규제 구역을 오인하여 위법 계약을 체결하지 않도록 주의해야 합니다.

성산읍 일대 토지 거래를 계획하고 있다면 다음 기준에 따라 대응 방향을 설정하시기 바랍니다.

1. 해제 지역 토지 매도·매수자라면: 관할 관청 허가 절차 없이 일반 매매 계약을 진행하되, 실거래가 신고 기한(30일) 준수와 건축 인허가 조건을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.
2. 예정지 내부 잔여 토지 매수자라면: 실거주 및 직접 영농 요건 등 사후 토지이용의무를 성실히 이행할 수 있는지 점검하고, 계약서에 불허가 시 계약금 반환 특약을 반드시 포함해야 합니다.
3. 토지 소유주라면: 보유 필지가 실제 수용·보상 범위에 편입되는지 토지이음 지형도면을 통해 재확인하고 후속 공항 개발 고시 일정을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

계약서 작성 전 토지이용계획확인서 열람과 관할 지자체 담당 부서 유선 확인을 선행하여 안전하고 투명한 거래를 진행하시기 바랍니다.

출처: 제주특별자치도청, 국토교통부, 토지이음

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