울산의 강남이라 불리는 남구 신정동 핵심 입지에 새로운 하이엔드 주거단지인 문수로 라티에르 673이 본격적인 분양에 나섭니다. 우수한 학군과 쾌적한 울산대공원 인프라를 동시에 누릴 수 있어 실수요자들의 관심이 매우 뜨거운데요. 오늘은 문수로 라티에르 673의 분양가, 평면도 특징, 그리고 2026년 최신 규제가 반영된 자금조달계획까지 완벽하게 분석해 드리겠습니다.
[★1분 핵심 총평]: 비규제지역 메리트와 전매제한 6개월에 더해, ‘계약금 5%’ 혜택으로 초기 자금 부담을 확 낮췄습니다! 인근 대장주 대비 최대 2억 원의 넉넉한 안전마진이 기대되며, 2029년 입주하는 신축 프리미엄까지 고려하면 실거주 갈아타기에 매우 훌륭한 선택지입니다.
핵심 정보 요약
바쁘신 분들을 위해 문수로 라티에르 673의 핵심 정보를 표로 먼저 정리해 드립니다.
| 항목 | 내용 |
| 위치 | 울산광역시 남구 신정동 673-1번지 외 14필지 |
| 공급 규모 | 지하 6층 ~ 지상 35층, 2개동 총 199세대 |
| 일반분양 | 102세대 (특별공급 97세대) |
| 주택형 | 84A, 84B, 84C, 104 |
| 분양가 | 8억 중후반 ~ 11억 8,300만 원 선 |
| 청약 일정 | 2026.04.20(특별) ~ 2026.04.21(1순위) |
| 입주 예정 | 2029년 08월 |
사업 개요 및 특징
문수로 라티에르 673은 민간택지에 조성되는 초고층 주상복합 단지로, 분양가 상한제가 미적용되는 단지입니다. 지하 6층에서 지상 최고 35층 높이의 2개 동으로 구성되며, 아파트 199세대와 오피스텔 및 근린생활시설이 함께 들어섭니다. 2029년 8월 입주 예정으로 공사 기간이 넉넉하여 자금조달계획을 세우는 데 비교적 유리한 편입니다.
입지 환경 및 인프라
교통 환경
문수로 라티에르 673은 울산의 대동맥이라 할 수 있는 문수로와 공업탑 로터리가 인접해 있어 시내외 이동이 매우 수월합니다. 다만, 출퇴근 시간대 공업탑 로터리 부근의 차량 정체는 감안하셔야 합니다. 하지만 향후 트램 1호선 개통(예정) 시 대중교통 편의성이 획기적으로 개선될 것이라는 점이 큰 장점입니다.
교육 및 생활 인프라
도보권에 신정초, 학성중, 울산서여중 등 명문 학군이 밀집해 있으며, 무엇보다 울산 최고의 사교육 중심지인 ‘옥동 학원가’를 편하게 이용할 수 있습니다. 또한 울산대공원이 가까워 쾌적한 에코 라이프를 즐길 수 있으며, 대형 마트와 병원 등 신정동 핵심 생활 인프라를 모두 누릴 수 있는 최적의 입지입니다.
청약 일정 및 신청 방법
이번 문수로 라티에르 673 청약은 한국부동산원 청약홈(www.applyhome.co.kr) 또는 모바일 앱을 통해 인터넷으로 신청하는 것을 원칙으로 합니다. 일정은 다음과 같이 진행되니 날짜를 꼭 메모해 두시기 바랍니다.
- 입주자 모집공고일: 2026-04-10
- 특별공급 접수: 2026-04-20 (09:00~17:30)
- 일반공급 1순위: 2026-04-21 (09:00~17:30)
- 일반공급 2순위: 2026-04-22
- 당첨자 발표: 2026-04-29
- 서류 접수: 2026-05-02 ~ 2026-05-07 (예상)
- 정당 계약: 2026-05-11 ~ 2026-05-13
청약일에 청약 가능 시간은 9시부터 17시 30분까지이며, 청약은 한국부동산원 청약홈(http://www.applyhome.co.kr)및 청약홈 앱에서 진행합니다.
입주자 모집 공고문 원본이 필요하신 분은 아래 버튼을 통해 바로 다운로드 및 확인하시기 바랍니다.
공급 세대수 및 분양가 분석
타입별 공급 세대수 및 분양가
문수로 라티에르 673의 분양가는 최고가 기준 84타입이 9억 초반대, 104타입이 11억 후반대로 책정되었습니다. 분양가 상한제 미적용 단지이나 최근 치솟은 공사비가 반영된 합리적인 시세로 평가받고 있습니다.
| 주택형 | 약식표기 | 일반분양(특공/일반) | 분양가 ( 최고) |
| 084.9421A | 84A | 60 (38 / 22) | 9억 500만 |
| 084.8550B | 84B | 15 (9 / 6) | 9억 1,500만 |
| 084.8958C | 84C | 62 (39 / 23) | 9억 1,000만 |
| 104.9032 | 104 | 62 (11 / 51) | 11억 8,300만 |
자금 조달 계획 및 필요 현금 (최신 규제 반영)
| 단계 | 비율 | 필요 금액 (84A타입 최고가 9.05억 기준) | 비고 |
| 계약금 | 5% | 4,525만 원 (2026년 5월 납부) | 자기자본 필수 (청약통장 예치금 외 별도 현금) |
| 중도금 | 60% | 5억 4,300만 원 (일정별 분할) | 중도금 대출 실행 (이자후불제) |
| 잔금 | 35% | 3억 1,675만 원 (2029년 8월 입주 시) | 입주 시 주택담보대출로 전환 및 잔납 |
🚨 [주의] 3단계 스트레스 DSR & 한도 규제 적용 시 필요 현금
가장 주의해야 할 점은 입주 시점의 대출 한도입니다. 현재 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되면서, 문수로 라티에르 673이 위치한 비수도권(지방) 지역의 경우 주택담보대출 실행 시 0.75%의 스트레스 금리가 가산되어 한도가 대폭 축소됩니다. 또한, 주택 가격에 따라 절대적인 대출 한도 캡(Cap)이 적용됩니다. (15억 이하 최대 6억 / 15억 초과 최대 4억 / 25억 초과 최대 2억)
단순히 LTV(주택담보대출 비율)만 믿고 접근했다가는 잔금 마련에 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 아래는 본 아파트의 지역 기준 스트레스 금리 0.75%를 보수적으로 적용한 연봉별 대출 한도 및 필요 현금 시뮬레이션입니다.
| 내 연봉 | 예상 대출 한도 (최신 규제 적용) | 실제 필요 현금 (분양가 – 대출액) |
| 5,000만 원 | 약 3억 5,000만 원 | 약 5억 5,500만 원 이상 |
| 7,000만 원 | 약 4억 9,000만 원 | 약 4억 1,500만 원 이상 |
| 1억 원 | 약 6억 원 (절대 한도 제한) | 약 3억 500만 원 이상 |
기존에 마이너스 통장이나 신용대출이 있다면 대출 한도는 이보다 훨씬 더 줄어듭니다. 내 개인 조건과 최신 DSR 규제를 반영한 정확한 대출 한도를 3초 만에 계산해 보세요.
특별공급 세부 내역
| 구분 | 기관추천 | 다자녀 | 신혼부부 | 생애최초 | 노부모부양 | 합계 |
| 84A | 7 | 9 | 14 | 6 | 2 | 38 |
| 84B | 2 | 2 | 3 | 1 | 1 | 9 |
| 84C | 7 | 9 | 15 | 6 | 2 | 39 |
| 104 | 0 | 10 | 0 | 0 | 1 | 11 |
중도금 및 대출 정보
문수로 라티에르 673의 중도금 대출은 이자후불제 등 사업 주체와 협약된 금융기관을 통해 분양대금의 60% 범위 내에서 진행될 예정입니다. 단, 개인의 신용도나 기존 주택담보대출 금리 상황에 따라 대출이 제한될 수 있으므로 사전에 자금조달계획을 철저히 검토하셔야 합니다.
청약 조건 및 당첨자 선정 방법
1순위 청약 자격
- 거주지: 울산광역시 1년 이상 계속 거주자 우선 (당해 지역 우선 배정)
- 세대주: 세대주 및 세대원 모두 청약 가능 (비규제지역)
- 청약통장: 가입 기간 6개월 이상, 면적별 청약통장 예치금 충족 (84㎡ 기준 250만 원, 104㎡ 기준 400만 원)
- 주택 수: 유주택자(다주택자)도 1순위 청약 가능
- 과거 당첨: 재당첨 제한 없음
당첨자 선정 방법 & 전략
- 전용 85㎡ 이하 (84A, 84B, 84C): 가점제 40%, 추첨제 60% 적용
- 전용 85㎡ 초과 (104): 추첨제 100% 적용
- [Writer’s Tip]: 비규제지역으로 추첨제 물량이 많습니다. 가점이 낮거나 1주택 이상 갈아타기 수요자라면 추첨제 100%인 104타입이나 84타입 비선호 향(타워형 등)을 공략하는 것이 당첨 확률을 높이는 전략입니다. 반면 고가점 무주택자라면 가장 선호도가 높을 84A 판상형에 소신 지원하시길 추천드립니다.
청약 자격을 충족시키지 못하는 경우 당첨 취소가 될 수 있으니 청약 신청 전에 나의 청약 순위를 미리 확인해보시고, 청약 점수를 계산해보시면 좋겠습니다.
안전마진 및 시세 분석
문수로 라티에르 673의 분양가 적정성을 파악하기 위해 인근 주요 단지들의 최신 국토부 실거래가를 비교해 보았습니다. 인근 신정동의 주요 단지 실거래가와 비교해 보면, 비교 대상에 따라 당장 눈에 띄는 마진이 안 보일 수도, 반대로 큰 폭의 안전마진이 보일 수도 있는 혼조세를 띠고 있습니다.
| 비교 단지 | 연식 | 최근 실거래가(84㎡ 기준) | 본 분양가와 차이(예상 차익) |
| 문수로대공원 에일린의뜰 | 2023년 | 약 8억 6,400만 원 (26년 실거래 기준) | 비슷하거나 다소 높음 (약 -4,000만 원) |
| 문수로2차아이파크 1단지 | 2013년 | 11억 원 (26년 2월 실거래 기준) | 약 1억 9,500만 원 이득 |
[Writer’s Note: 투자 및 실거주 가치 분석]
최신 실거래가를 꼼꼼히 살펴보면 시장의 양면성이 보입니다. 2023년에 입주한 바로 인근의 ‘문수로대공원 에일린의뜰’이 8억 중반대에 거래되고 있어, 9억 500만 원의 본 분양가가 당장은 약간 비싸게 느껴질 수 있습니다. 하지만, 학군과 입지의 절대 대장주로 꼽히는 ‘문수로2차아이파크’가 무려 11억 원(26년 2월 기준)의 탄탄한 시세를 형성하고 있다는 점을 간과해선 안 됩니다. 문수로 라티에르 673은 문수로2차아이파크보다 무려 16년이나 젊은 2029년 입주 예정의 ‘완전 신축’입니다. 인플레이션에 따른 공사비 상승 트렌드와 옥동 핵심 인프라를 누릴 수 있다는 점을 감안하면, 단기적인 시세 차익보다는 신축 프리미엄을 통한 장기적 우상향을 기대하는 ‘실거주 갈아타기’ 수요자에게 더없이 합리적인 선택지가 될 것으로 사료됩니다.
평면도 및 설계 특징
문수로 라티에르 673의 평면도는 최신 트렌드를 반영하여 공간 활용도를 높였습니다. 84A 타입은 남향 위주의 4Bay 판상형 구조로 채광과 맞통풍이 우수하여 가장 선호도가 높을 것으로 보입니다. 다만, 84B 타입과 같은 타워형 구조는 거실의 이면 개방감은 뛰어나지만 주방 창문이 좁아 환기가 다소 아쉬울 수 있으니 청약 시 본인의 라이프스타일에 맞게 고민해 보시는 것이 좋겠습니다.
🚨 청약 전 필수 확인 체크리스트
- [ ] 모집공고일(2026.04.10) 기준 울산광역시에 1년 이상 거주하고 계신가요? (당해 1순위 조건)
- [ ] 본인이 신청하려는 평형에 맞는 청약통장 예치금(84㎡: 250만 원 / 104㎡: 400만 원)을 공고일 전까지 미리 채워두셨나요?
- [ ] 기존 대출 상황(신용대출 등)을 고려하여 입주 시점의 LTV DSR 계산 및 필요 현금 자금조달계획을 세우셨나요?
내 청약 가점으로 당첨 확률이 얼마나 될지 궁금하다면 지금 바로 계산해보세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전매제한 및 실거주 의무 기간이 어떻게 되나요?
문수로 라티에르 673은 비규제지역에 공급되는 민간택지 단지로, 당첨자 발표일로부터 6개월간 전매가 제한됩니다. 또한 분양가 상한제 미적용 단지이기 때문에 실거주 의무 기간이 없습니다. 즉, 입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 치르는 것이 가능합니다.
Q2. 1주택자도 1순위 청약이 가능한가요?
네, 가능합니다. 울산 남구는 비규제지역이므로 기존 주택 소유 여부와 상관없이 세대주, 세대원 모두 1순위 청약 신청이 가능합니다. (단, 2년 내 가점제 당첨 이력이 있는 세대원은 추첨제로만 청약 가능)
Q3. 계약금은 분양가의 몇 %인가요?
통상적으로 계약금은 분양가의 10%입니다. 문수로 라티에르 673의 84타입의 경우 약 9천만 원 내외의 현금이 계약 시점에 순수 자본으로 필요하니 자금 계획에 참고하시기 바랍니다.
모델하우스 방문 팁
견본주택 방문은 사전 예약제로 운영될 가능성이 높으므로, 방문 전 반드시 공식 홈페이지를 통해 일정을 확인하시기 바랍니다. 특히 주말에는 방문객이 몰려 주차가 어려울 수 있으니 대중교통 이용을 권장해 드립니다.
마치며
생애최초 무주택자라면 특별공급 제도를 적극 활용하여 선호도 높은 84A 타입에 소신 지원해 보세요. 1주택 갈아타기 수요자라면 추첨제 비율이 100%인 104타입을 노려 상급지로 점프업하는 전략을 추천합니다. 마지막으로 수익형 투자자시라면 전매제한 6개월이라는 이점을 살려 초기 자본 부담을 최소화하는 방향으로 신중하게 접근하시길 바랍니다.
[참고 자료 및 공식 출처]
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