오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 조합원 취소분 물량이 일반분양으로 공급됩니다. 본 단지는 지하철 4호선 오남역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지와 총 3,444세대에 달하는 매머드급 대단지 프리미엄을 갖추고 있어 지역 내 실수요자들의 관심이 높습니다. 현재 경기도 남양주시는 비규제지역으로 분류되어 청약 자격 조건이 비교적 완만하며, 입주자 모집공고가 확정되어 본격적인 청약 절차에 돌입했습니다.
★ 핵심 총평: 실거주 목적의 무주택자라면 DSR 한도 내에서 보수적인 자금 계획을 수립하여 접근하시길 권장합니다.
30초 신청 가능 여부
- 청약 유형: 일반공급
- 청약통장: 청약통장 가입 12개월 경과 및 예치금 충족 시 1순위
- 신청 대상: 남양주시 및 수도권 거주 만 19세 이상 또는 세대주인 미성년자
- 접수일: 2026.09.21.(월) ~ 2026.09.23.(수)
- 계약금, 중도금 대출, 잔금 시점의 주택담보대출 금리와 LTV·DSR 계산 방향은 청약 전에 반드시 먼저 잡아야 합니다.
- 모집공고의 상세한 일정과 자격 요건을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 자기자본과 대출 가능 한도를 정확하게 점검해 보세요.
- 공식 홈페이지와 청약홈 확인 링크는 아래 일정 섹션에 따로 모아두었습니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 단지·공급 핵심 정보
바쁘신 분들을 위해 핵심 정보를 표로 먼저 정리해 드립니다.
근거: 원문 p.1, p.6
| 항목 | 내용 |
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 186-10번지 일원 |
| 공급 규모 | 지하 5층 ~ 지상 31층, 14개동 총 1,056세대 중 조합원 취소분 133세대 |
| 일반분양 | 총 133세대 (특별공급 64세대 / 일반공급 69세대) |
| 주택형 | 059.7153A(59A), 059.9642B(59B), 075.4603(75), 084.9596(84) (총 4개 타입) |
| 분양가 | 4억 9,200만 ~ 7억 900만 원 |
| 청약 일정 | 2026년 9월 21일 ~ 9월 23일 |
| 입주 예정 | 2029년 1월 예정 |
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 사업 개요 및 특징
양지7지구 3단지 지역주택조합 사업으로 진행된 단지로, 이번 공급분은 조합원 자격 상실 등으로 발생한 취소 물량입니다. 서희건설이 시공을 맡아 브랜드 인지도를 확보했으며, 1, 2, 3단지를 합쳐 총 3,444세대의 대규모 주거 타운을 형성하게 됩니다. 지역주택조합 특유의 리스크를 해소한 일반분양 형태이므로 안정적인 입주가 가능하다는 것이 큰 장점입니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 입지 환경 및 인프라 분석
교통 환경
지하철 4호선 오남역이 도보권에 위치하여 서울 노원 및 창동 등 강북권으로의 이동이 매우 편리합니다. 향후 인근 왕숙지구에 계획된 GTX-B 노선이 개통될 경우 서울역 및 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다. 도로망으로는 진건오남로와 양지로를 통해 남양주 시내외 이동이 수월합니다.
교육 및 생활 인프라
단지 인근에 양지초등학교가 위치하여 어린 자녀들의 안전한 통학이 가능하며, 오남중학교와 오남고등학교도 인접해 있어 안정적인 학군을 형성하고 있습니다. 오남저수지와 인근 근린공원 등 풍부한 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 대형 마트와 병원 등 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 청약 일정 및 신청 방법
이번 청약은 한국부동산원 청약홈 또는 모바일 앱을 통해 인터넷으로 신청하는 것을 원칙으로 합니다. 일정은 다음과 같이 진행되니 날짜를 꼭 메모해 두시기 바랍니다.
근거: 원문 p.1, p.4
- 입주자 모집공고일: 2026.09.09
- 특별공급 접수: 2026.09.21.(월)
- 일반공급 1순위 (해당지역): 2026.09.22.(화)
- 일반공급 1순위 (기타지역): 2026.09.22.(화)
- 일반공급 2순위: 2026.09.23.(수)
- 당첨자 발표: 2026.10.06.(화)
- 서류 접수: 2026.10.08.(목) ~ 2026.10.11.(일)
- 정당 계약: 2026.10.17.(토) ~ 2026.10.19.(월)
청약 당일 청약 가능 시간은 9시부터 17시 30분까지이며, 청약은 한국부동산원 청약홈 공식 홈페이지 및 청약홈 모바일 앱에서 진행할 수 있습니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 공급 세대수 및 분양가 분석
타입별 공급 세대수 및 분양가
근거: 원문 p.7, p.8
59타입 최고가 5.3억 원대, 84타입 최고가 7억 원대는 현재 오남읍 일대 시세 상단에 해당합니다. 다만 2029년 입주 예정인 신축 대단지라는 희소성과 물가 상승분을 고려할 때, 미래 가치 선점 측면에서의 가격 책정으로 분석됩니다.
| 주택형 | 약식표기 | 일반분양(특공/일반) | 분양가 (최저 ~ 최고) |
| 059.7153A | 59A | 68세대 (특공 35 / 일반 33) | 4억 9,700만 ~ 5억 3,400만 원 |
| 059.9642B | 59B | 57세대 (특공 28 / 일반 29) | 4억 9,200만 ~ 5억 2,800만 원 |
| 075.4603 | 75 | 5세대 (특공 1 / 일반 4) | 6억 3,000만 ~ 6억 4,900만 원 |
| 084.9596 | 84 | 3세대 (특공 0 / 일반 3) | 6억 8,800만 ~ 7억 900만 원 |
일반공급 가점제·추첨제 배정 세대수
| 주택형 | 일반공급 | 가점제 비율 | 가점제 세대 | 추첨제 세대 | 추첨 무주택 우선 | 추첨 무주택+1주택 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 59A | 33 | 40% | 14 | 19 | 15 | 4 |
| 59B | 29 | 40% | 12 | 17 | 13 | 4 |
| 75 | 4 | 40% | 2 | 2 | 2 | 0 |
| 84 | 3 | 40% | 2 | 1 | 1 | 0 |
가점제 세대수는 일반공급 세대수에 공고상 가점제 비율을 적용해 소수점 올림하고, 추첨제 세대수는 나머지로 계산했습니다. 추첨제 세대 중 무주택 우선 세대수는 추첨제 물량에 공고상 무주택 우선 비율을 적용해 소수점 올림하고, 무주택+1주택 세대수는 나머지로 계산했습니다.
자금 조달 계획 및 필요 현금 (84타입 최고가 기준)
| 단계 | 비율 | 필요 금액 (84타입 기준) | 비고 |
| 계약금 | 10% | 7,090만 원 | 1차 계약금 1,000만 원 정액제 후 1개월 내 잔여 계약금 납부 |
| 중도금 | 60% | 4억 2,540만 원 | 중도금 대출 60% 이자후불제 조건 알선 예정 |
| 잔금 | 30% | 2억 1,270만 원 | 입주 시 잔금 납부 및 주택담보대출 전환 가능 |
🚨 [주의] 3단계 스트레스 DSR & 한도 규제 적용 시 필요 현금
비규제지역임에도 불구하고 3단계 스트레스 DSR 규제가 적용되므로, 개인의 연봉 수준에 따라 실제 주택담보대출 금리와 한도가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 본 단지는 분양가가 인근 시세 대비 높게 책정되어 있어, 대출 한도 부족 시 상당한 규모의 자기자본이 추가로 필요할 수 있음을 유의해야 합니다.
아래는 84타입 최고가(7억 900만 원) 기준, 스트레스 금리를 보수적으로 적용한 연봉별 대출 한도 및 실제 필요 현금 시뮬레이션입니다.
| 내 연봉 | 예상 대출 한도 (소득·LTV·분양가 중 최솟값) | 실제 필요 현금 (분양가 – 대출액) |
| 5,000만 원 | 2억 7,000만 원 | 4억 3,900만 원 |
| 7,000만 원 | 3억 5,450만 원 | 3억 5,450만 원 |
| 1억 원 | 3억 5,450만 원 | 3억 5,450만 원 |
기존에 마이너스 통장이나 신용대출이 있다면 대출 한도는 이보다 더 줄어들 수 있습니다. 개인 조건과 최신 규제를 반영한 정확한 한도를 미리
카운트해 보시기 바랍니다.
특별공급 세부 내역
| 구분 | 기관추천 | 다자녀 | 신혼부부 | 생애최초 | 노부모부양 | 신생아 | 합계 |
| 59A | 6 | 6 | 10 | 4 | 2 | 7 | 35 |
| 59B | 5 | 5 | 8 | 4 | 1 | 5 | 28 |
| 75 | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 1 |
중도금 및 대출 정보
중도금 대출은 총 분양가의 60% 범위 내에서 이자후불제 조건으로 사업주체가 알선을 추진할 예정입니다. 다만, 개인별 DSR 규제 및 대출 제한 규정에 따라 한도가 축소될 수 있으며, 대출 취급 지정 금융기관은 추후 별도 공지될 예정이므로 사업주체에 반드시 확인이 필요합니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 청약 조건 및 당첨 가점 예상
1순위 청약 자격
근거: 원문 p.1, p.21
- 거주지: 입주자모집공고일 현재 남양주시 거주자 또는 수도권(경기, 서울, 인천) 거주자
- 세대주: 세대주 및 세대원 모두 청약 가능 (비규제지역)
- 청약통장: 청약통장 가입 12개월 경과 및 지역별/면적별 예치금 충족 시 1순위
- 주택 수: 유주택자도 1순위 청약 가능
- 과거 당첨: 과거 당첨 사실이 있어도 청약 가능 (재당첨 제한 없음)
당첨자 선정 방법 & 전략
- 전용 60㎡ 이하: 가점제 40%, 추첨제 60% 적용
- 전용 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하: 가점제 40%, 추첨제 60% 적용
- 전용 85㎡ 초과: 본 단지는 해당 타입 없음
- 신청 전략 참고: 비규제지역으로 추첨제 물량이 60%에 달해 저가점자에게도 당첨 기회가 충분히 열려 있습니다. 다만 남양주시 거주자에게 우선 공급되므로 기타지역 거주자는 경쟁률 추이를 살피어 전략적으로 타입을 선택하는 것이 유리합니다.
청약 자격을 충족시키지 못하는 경우 당첨 취소가 될 수 있으니 순위 및 점수를 사전에 정밀하게 계산해 보는 것이 안전합니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 평면도 및 설계 특징
대부분의 세대가 채광과 통풍에 유리한 4베이 판상형 구조로 설계되어 주거 쾌적성이 높습니다. 59타입에서도 드레스룸과 팬트리 등 수납공간을 최대한 확보하려 노력한 점이 돋보이며, 84타입은 대형 평형 못지않은 공간 활용도를 보여줍니다. 다만 일부 타입의 경우 타워형 구조가 섞여 있어 라이프스타일에 맞는 선택이 필요합니다.
🚨 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 청약 전 필수 확인 체크리스트
- [ ] 남양주시 거주자 우선 공급 원칙이 적용되므로 본인의 거주지 요건을 재확인하세요.
- [ ] 계약금 10% 중 1차 1,000만 원 정액제 이후 잔여 계약금 자납 일정을 체크하세요.
- [ ] DSR 규제 강화로 인해 개인별 대출 한도가 부족할 수 있으니 미리 은행 상담을 권장합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 유주택자도 1순위 청약이 가능한가요?
네, 본 단지는 비규제지역에 위치하여 주택 소유 여부와 상관없이 1순위 청약이 가능합니다.
Q2. 전매 제한 기간은 어떻게 되나요?
당첨자 발표일로부터 6개월이 경과하면 분양권 전매가 가능합니다.
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 모델하우스 방문 정보
견본주택은 경기도 구리시 경춘로227번길 6-18에 위치하며, 방문 전 공식 홈페이지를 통한 예약 여부를 확인하시기 바랍니다.
📊 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 (조합원 취소분) 특별공급 주택형별 세부 접수 결과
총 공급 세대수: 64세대 ｜
총 접수 건수: 15건 ｜
평균 경쟁률: 0.23 : 1
• 가장 높은 경쟁률은 059.7153A (0.3:1), 가장 낮은 경쟁률은 075.4603 (0.0:1)로 집계됐습니다.
• 이 결과는 특별공급 접수 현황이며, 1순위 경쟁률이나 당첨 가능성을 직접 보장하지 않습니다. 일반공급 신청 전에는 해당 공고의 자격·공급 유형을 별도로 확인하세요.
출처: 한국부동산원 청약홈 공시 데이터 기준
마치며
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지는 남양주 오남의 랜드마크가 될 대단지 신축 아파트로서 충분한 미래 가치를 지니고 있습니다. 다만, 강화된 대출 규제를 고려하여 무리한 영끌보다는 본인의 자금 여력에 맞는 타입 선택이 무엇보다 중요합니다.
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[참고 자료 및 공식 출처]
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입주자모집공고와 공식 자료를 기준으로 청약 일정·자격·분양가·자금 계획을 검토합니다. 계산과 해석은 근거와 전제를 구분해 제공합니다.