최초 분양가로 나온 순천금호어울림더파크2차 계약취소 주택 재공급(1세대)은 겉보기와 달리 실속을 잘 따져봐야 합니다. 2026년 현재 단지 시세가 3억 초중반대라 발코니와 옵션비를 합친 실취득가(3억 2,537만 원)와 별 차이가 없어 안전마진이 사실상 제로이기 때문입니다. 게다가 대출 알선도 없으니 3개월 내에 내 돈으로 해결할 수 있는지가 관건입니다.
총평: 시세 차익을 기대하기 어려운 단지입니다. 대출 알선 없이 3개월 이내에 분양대금 전액을 직접 조달해야 하므로 묻지마 투자는 절대 금물이며, 오직 순천시 거주 실거주자만 보수적으로 접근하시기 바랍니다.
핵심 정보 요약
바쁘신 분들을 위해 핵심 정보를 표로 먼저 정리해 드립니다.
| 항목 | 내용 |
| 위치 | 전라남도 순천시 서면 선평리 613번지 일원 |
| 공급 규모 | 지하 1층, 지상 최고 18층 6개동 총 349세대 중 계약취소주택 재공급 1세대 |
| 일반분양 | 1 |
| 주택형 | 84A (204동 1102호) |
| 분양가 | 309,200,000원 (발코니 확장 및 옵션비 별도) |
| 청약 일정 | 일반공급 접수: 2026.06.15(월) / 당첨자 발표: 2026.06.18(목) |
| 입주 예정 | 2026.09 (잔금 완납 후 즉시 입주 가능) |
사업 개요 및 특징
이번에 공급되는 물량은 주택공급에 관한 규칙 제47조의3에 따라 불법전매나 공급질서 교란 행위 등으로 계약이 취소된 주택을 사업주체가 회수하여 재공급하는 형태입니다. 단지 전체 규모는 총 349세대의 아담한 규모이지만 대기업 브랜드인 금호건설이 시공을 맡아 깔끔하게 마감되었으며, 이미 모든 공사가 완료되어 준공된 상태예요. 청약통장 가입 여부와 무관하게 신청할 수 있다는 강력한 장점이 있으나, 기존 계약자가 선택했던 발코니 확장 및 추가 유상 옵션(시스템 에어컨, 전기오븐)이 그대로 시공되어 있어 이를 무조건 포괄 승계하고 대금을 추가 지급해야만 계약이 가능하다는 특징이 있습니다.
입지 환경 및 인프라
교통 환경
순천 서면 일대는 순천 원도심과 삼산지구를 잇는 신흥 주거 타운으로 부상하고 있는 지역입니다. 순천IC가 인접해 있어 남해고속도로, 순천완주고속도로를 통해 광역 이동이 매우 편리하다는 도로망의 장점을 지니고 있어요. 다만 도보권으로 이용할 수 있는 지하철역이나 철도역이 가깝지 않다는 점은 대중교통 위주로 출퇴근하는 분들에게 다소 아쉬운 단점이 될 수 있으나, 단지 앞 버스 노선과 도로 정비가 잘 되어 있어 자차 중심의 기동성은 훌륭합니다.
교육 및 생활 인프라
단지 인근으로 동천 천변 공원이 길게 조성되어 있어 쾌적한 자연환경을 매일 누릴 수 있는 ‘공세권’ 아파트입니다. 초등학교의 경우 도보 통학 거리에 위치해 있어 어린 자녀를 둔 학부모님들이 안심할 수 있는 환경이에요. 서면 행정복지센터와 인근 하나로마트 등 기초 생활 인프라는 갖추어져 있으나, 대형 상권이나 종합병원을 이용하기 위해서는 중앙동이나 신대지구 등 중심 상권으로 차량을 통해 이동해야 하는 번거로움이 존재합니다.
청약 일정 및 신청 방법
이번 청약은 한국부동산원 청약홈 또는 모바일 앱을 통해 인터넷으로 신청하는 것을 원칙으로 합니다. 일정은 다음과 같이 진행되니 날짜를 꼭 메모해 두시기 바랍니다.
- 입주자 모집공고일: 2026.06.10.(수)
- 특별공급 접수: 해당 없음
- 일반공급 1순위: 2026.06.15.(월) (09:00~17:30)
- 일반공급 2순위: 해당 없음
- 당첨자 발표: 2026.06.18.(목)
- 서류 접수: 2026.06.25.(목)
- 정당 계약: 2026.06.25.(목)
청약 당일 청약 가능 시간은 9시부터 17시 30분까지이며, 청약은 한국부동산원 청약홈 공식 홈페이지 및 청약홈 모바일 앱에서 진행할 수 있습니다.
공급 세대수 및 분양가 분석
타입별 공급 세대수 및 분양가
이번 일반 공급 물량은 전용면적 84㎡A 타입 단 1세대만 공급되며, 분양가 상한제는 미적용되었으나 최초 공급 시점의 저렴한 분양가가 그대로 유지되어 가격 메리트가 큽니다.
| 주택형 | 약식표기 | 일반분양(특공/일반) | 분양가 (최저 ~ 최고) |
| 084.9896A | 84A | 1 | 309,200,000 ~ 309,200,000 |
자금 조달 계획 및 필요 현금 (최신 규제 반영)
| 단계 | 비율 | 필요 금액 (84타입 기준) | 비고 |
| 계약금 | 10% | 30,920,000 | 자기자본 필수 (옵션비 1,131.9만 원 별도 추가 필요) |
| 중도금 | 10% | 30,920,000 | 대출 불가능 (계약 후 1개월 이내 자납) |
| 잔금 | 80% | 247,360,000 | 입주 시 주담대 전환 (계약 후 3개월 이내 완납) |
🚨 [주의] 3단계 스트레스 DSR & 한도 규제 적용 시 필요 현금
가장 주의해야 할 점은 입주 시점의 대출 한도입니다. 현재 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되면서, 본 아파트가 위치한 비규제지역에도 0.75%의 가산 금리가 가중되어 은행권에서 책정되는 대출 총액 한도가 대폭 축소됩니다. 게다가 대출 유관 기관을 통한 금융 주선이 전혀 제공되지 않으므로 개별적으로 주택담보대출 금리와 한도를 조회해야 합니다.
아래는 본 아파트의 매매가와 지역 기준 스트레스 금리를 보수적으로 적용하여 연봉별 대출 가능한 수준과 실질적으로 가용해야 하는 현금을 추산한 시뮬레이션입니다.
| 내 연봉 | 예상 대출 한도 (최신 규제 적용) | 실제 필요 현금 (분양가 – 대출액) |
| 5,000만 원 | 약 2.16억 원 | 약 1.09억 원 이상 |
| 7,000만 원 | 약 2.16억 원 | 약 1.09억 원 이상 |
| 1억 원 | 약 2.16억 원 | 약 1.09억 원 이상 |
비규제지역 LTV 70%를 적용하면 최대 대출은 약 2억 1,600만 원 선에서 제한됩니다. 분양가 자체가 낮아 연봉 5천만 원 이상이면 DSR 한도가 LTV 한도보다 크게 나오므로, 연봉과 상관없이 옵션비와 제세공과금을 포함해 최소 1억 1,000만 원 이상의 현금을 단기간 내에 융통할 수 있어야 해요. 기존에 마이너스 통장이나 신용대출이 있다면 대출 한도는 이보다 더 줄어들 수 있습니다. 개인 조건과 최신 규제를 반영한 정확한 한도를 미리 카운트해 보시기 바랍니다.
특별공급 세부 내역
| 구분 | 기관추천 | 다자녀 | 신혼부부 | 생애최초 | 노부모부양 | 합계 |
| 084.9896A | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
중도금 및 대출 정보
일반적인 신축 분양 단지와 달리, 이미 준공 후 입주가 끝난 아파트의 재공급이므로 시공사나 시행사가 연계해 주는 집단 중도금 대출 프로그램이 전무합니다. 계약 시 계약금 10%를 납부하고 정확히 한 달 뒤에 중도금 10%를 본인 주머니 사정으로 직접 납부(자납)해야 해요. 나머지 잔금 80%는 입주 지정일(계약일로부터 3개월 이내)까지 납부해야 하므로, 개별 자금조달계획서 작성 및 금융권 연계를 통해 LTV DSR 계산을 거쳐 주담대를 직접 실행해 조달해야만 합니다.
당첨자 선정 방법
사후 공급 자격 조건
- 거주지: 입주자모집공고일(2026.06.10) 현재 주택건설지역인 전라남도 순천시에 거주하는 분
- 세대주: 만 19세 이상인 자 중 무주택세대의 세대주 또는 자녀를 양육하는 세대주인 미성년자 (외국인 제외)
- 청약통장: 청약통장 가입 여부와 아무런 상관없이 신청 가능하며 청약통장 예치금 조건도 보지 않음
- 주택 수: 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 완전한 무주택 세대 구성원이어야 함
- 과거 당첨: 재당첨 제한 기간 내에 있거나 기존에 다른 주택 당첨 이력이 있는 분도 제한 없이 청약 가능
당첨자 선정 방법 & 전략
- 전용 60㎡ 이하: 해당 없음
- 전용 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하: 경쟁이 있을 경우 관계 법령에 의거하여 100% 추첨의 방법으로 당첨자를 선정합니다.
- 전용 85㎡ 초과: 해당 없음
- [Writer’s Tip]: 이번 순천금호어울림더파크2차 청약은 가점 순이 아니라 무작위 추첨제로 진행되므로 가점이 낮은 저가점자 세대주분들에게 아주 완벽한 기회입니다. 단 1세대(204동 1102호)를 두고 펼쳐지는 줍줍 레이스이기 때문에 타입을 고르는 전략보다는, 청약 자격(순천 거주 무주택세대주) 충족 여부를 꼼꼼히 확인하고 단기 자금 연체가 발생하지 않도록 자금 확보 능력을 선제적으로 체크하는 것이 유일한 핵심 전략입니다.
청약 자격을 충족시키지 못하는 경우 당첨 취소가 될 수 있으니 순위 및 점수를 사전에 정밀하게 계산해 보는 것이 안전합니다.
안전마진 및 시세 분석
이번 순천금호어울림더파크2차 무순위 줍줍을 마주할 때 가장 주의 깊게 보셔야 할 대목이 바로 실제 시장 가격과의 비교입니다. 겉보기에는 최초 분양가라 저렴해 보일 수 있지만, 2026년 현재 단지 자체의 전용 84㎡ 실거래가는 3억 5,000만 원을 넘지 않는 3억 초중반대에 단단히 갇혀 있는 형국이기 때문입니다.
| 비교 대상 | 공급 금액 (옵션 포함 실취득가) | 2026년 최신 실거래가 (84㎡) | 본 분양가와 차이 (실질 마진) |
| 순천금호어울림더파크2차 (204동 1102호) | 325,370,000원 | 320,000,000 ~ 340,000,000원 | 사실상 제로(0) ~ 약 1,400만 원 |
이번 재공급 물량의 순수 분양가는 3억 920만 원이지만, 의무적으로 승계해야 하는 발코니 확장비 1,078만 원과 시스템 에어컨 등 유상 옵션비 539만 원을 더하면 실제 취득 원가는 3억 2,537만 원으로 껑충 뜁니다. 현재 이 아파트의 2026년 실거래 동향을 보면 3억 5,000만 원을 넘는 거래가 전혀 없기 때문에, 계산기 상의 안전마진은 사실상 없거나 많아야 1,000만 원 안팎에 불과해요. 시세 차익을 노린 갭투자나 단기 전매 목적인 분들에게는 취등록세와 대출 이자 기회비용을 고려했을 때 오히려 자본이 잠기는 ‘마이너스 거래’가 될 수 있으므로, 오직 이 동네에서 실거주하며 오래 거주하실 무주택자분들만 보수적으로 접근하시는 것이 현명합니다.
평면도 및 설계 특징
84A 타입은 한국인들이 가장 열광하고 선호도가 최상위인 4Bay 판상형 구조로 설계되어 있습니다. 거실과 모든 방이 전면을 향하고 있어서 풍부한 일조량이 보장되고 주방창과 거실창이 마주 보는 구조라 통풍과 환기가 완벽하다는 실용적인 장점이 돋보여요. 안방 내부 안쪽 깊숙이 드레스룸 공간이 확보되어 있고 환기창도 있어 결로 걱정이 적습니다. 다만 기시공된 옵션 품목에 시스템 에어컨이 거실, 주방, 침실1까지만 들어가는 1안 구조(총 3대)라 작은방 두 곳에는 에어컨이 설치되어 있지 않다는 실생활 디테일을 꼭 확인해 두셔야 합니다.
🚨 청약 전 필수 확인 체크리스트
- [ ] 모집공고일(2026.06.10) 현재 주민등록상 전라남도 순천시에 거주하고 있는 세대주인가?
- [ ] 세대원 전원을 포함해 한 명도 주택이나 분양권을 소유하지 않은 확고한 무주택 세대주인가?
- [ ] 시행사 대출 알선이 없으므로 계약 시 계약금과 1달 내 중도금 총 4,220만 원 이상의 초기 현금을 즉시 조달할 수 있는가?
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 당첨 후 분양권을 바로 전매하거나 전세를 놓아 잔금을 치를 수 있나요?
네, 본 아파트는 민간택지에 공급되는 분양가상한제 미적용 단지로 전매제한 기간이 전혀 없으며 거주의무기간도 부과되지 않습니다. 따라서 당첨 후 정당 계약을 마친 뒤 매매 계약을 하거나 전세입자를 맞춰 그 보증금으로 잔금을 납부하는 방식의 자금 운용이 가능합니다.
Q2. 유상 옵션이나 발코니 확장을 선택 취소하거나 사양을 바꿀 수 있나요?
아닙니다. 이미 건축 공사가 완료되어 준공된 상태 그대로를 공급받는 형태이기 때문에, 기존 계약자가 선택했던 발코니 확장(1,078만 원) 및 시스템 에어컨 3대와 고급형 전기오븐 유상 옵션(539만 원) 내역을 무조건 승계하고 대금을 전부 지불해야만 계약을 맺을 수 있습니다.
모델하우스 방문 정보
본 아파트는 2022년에 준공 및 입주가 이미 완공되어 가동되고 있으므로 별도의 분양 모델하우스(견본주택)를 별도로 운영하지 않습니다. 서류 접수 및 최종 계약 체결 프로세스는 서울에 위치한 사업주체 사무실에서 전적으로 대면 진행하오니 착오 없으시길 바랍니다.
마치며
이번 공급은 2026년에 마주하기 힘든 3억 원 초반대라는 놀라운 가격 경쟁력을 선사하는 미니 줍줍 물량입니다. 순천시에 거주 중인 무주택세대주분들이라면 청약 타석에 들어서야 할 좋은 기회임은 분명하지만, 단기적인 현금 유동성이 막히면 무용지물이 되므로 주의를 요합니다. 당첨 후 신속하게 본인의 한도 한계치를 파악할 수 있도록 주택담보대출 금리와 LTV DSR 계산을 미리 시뮬레이션해 보시고, 안정적인 주거 상향의 기회를 꼭 선점하시기를 응원합니다.
[참고 자료 및 공식 출처]
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