오늘부터 윤석열 정부의 부동산 정책에 대해 포스팅을 하려고 합니다. 일단 첫 번째 포스팅으로 윤석열 정부의 첫 번째 부동산 정책인 6.21 부동산 정책에 대해 간단하게 적어보겠습니다. 지금 돌이켜보니 임대차 시장 안정화를 위한 정책이 아니었나 싶습니다.
6.21 부동산 정책 도입 배경
윤석열 정부에서는 금리 인상의 분위기, 그리고 양도세 중과 배제 한시적 적용 등을 통한 정책 등을 통해 부동산 시장이 안정되고 있다고 평가하였습니다. 최근 분위기를 보면, 매매 역시 보합과 완화의 흐름이, 전세 역시 임차인 우위 시장이 이어지면서 하향 안정세가 이어지고 있다고 하였습니다. 그리고 당분간은 부동산 시장이 안정세가 유지될 것이라고 내다보았는데요.
하지만, 단기적으로는 2020년에 도입한 임대차 2법에 따라 임대료를 5% 이내로 인상했던 전세 계약들이 순차적으로 만료 기간이 다가오고 있으며, 가을의 이사 수요와 겹칠 경우 임대차 가격이 급상승 할 가능성이 제기되고 있다고 내다보았습니다.
따라서 정부는 임대차 3법이 좋은 안 좋든 이미 시장에서 어느정도 적응을 한 법이라는 점을 고려하여, 임대차 3법 폐지 시 가져올 시장의 혼선을 최소화 하면서도, 임차인의 주거 안정에 기여할 수 있고, 임대인 또한 합리적인 재산권 행사를 할 수 있는 대책을 내놓겠다고 밝혔습니다.
6.21 부동산 정책 주요 내용
6.21 부동산 정책의 주요 내용은 크게 3가지로 볼 수 있는데요. 그 중에서도 가장 큰 제도 도입은 이른바 ‘상생 임대인’ 제도 도입입니다.
상생 임대인 제도 도입 – 임대차 시장 안정
이전 정부가 임대인을 징벌의 대상으로 보면서, 임대인에 대한 페널티 위주의 정책을 펼쳤다면 윤석열 정부는 이들을 상생의 대상으로 보고, 인센티브를 주는 방안을 먼저 내놓았습니다.
이른바 신규, 갱신 계약과 무관하게 직전 계약 대비하여 임차료를 5% 이내로 인상한 이른바 ‘상생 임대인’을 대상으로 상생 임대인이 1세대 1주택자인 경우 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 적용을 위한 실거주 2년 요건을 면제해준다는 내용입니다.
과거에는 임대 시작 시점에 1주택자에게만 적용되었던 것을, 이번 제도를 통해 임대 시작 시점에는 다주택자이더라도 양도 직전까지 1주택자로 전환하는 경우, 양도 시점에서 양도세 실거주 요건 면제를 동일하게 적용해주겠다는 의미입니다.
이 제도는 사실 갭끼고 투자했던 1주택자, 혹은 2주택자 정도에게 유용한 제도로 보입니다. 이들 중, 실거주 요건을 채우지 못해 다음 임대차 계약 기간에 갱신 대신, 본인이 실거주를 하기 위해 들어가려는 경우가 많았는데요. 굳이 그러지 않아도, 직전 임대차 계약의 5% 이내로만 임차료를 인상하는 임대인에게는 실거주 2년과 같은 혜택을 주겠다는 것이니 이들에게는 인센티브가 충분히 될만한 정책이었다고 생각합니다.
그리고 이 외에도 단기 임대주택 공급 활성화도 추진하겠다고 밝혔습니다.
세제 정상화
또한, 과도한 세부담을 완화하기 위한 세제 정상화에 나서겠다고 하였습니다.
우선 종부세 부담 완화가 가장 먼저 거론되고 있습니다. 공시지가 3억원 이하의 지방의 저가 주택, 일시적 2주택, 상속 주택 등 불가피하게 다주택자가 된 경우에는 주택 수 제외를 추진하겠다고 하였습니다. 그리고 세율 역시 낮추는 방안을 검토하겠다고 밝혔습니다.
실제로 해당 내용은 2022년 종부세 개편에 적용되었습니다.
그리고 생애최초로 주택을 구매하는 수요자에게 연소득 및 주택가격 제한 없이 200만원까지는 취득세를 면제해주겠다고 밝혔습니다. 취득세로 인해 주택 구매가 힘든 수요층들을 위한 제도로 파악됩니다. 대략 2억짜리 집을 사는 경우 취득세가 1%로 200만원인데, 이 정도까지는 주택 구매 시 취득세 부과하지 않겠다는 의미로 보입니다.
분양가 제도 개선
마지막으로 정부에서 언급한 부분은 분양가 제도 개선입니다.
먼저, 정비사업에 필수적인 비용 중 현재 분양가 산정에서 빠져있는 부분을 분양가 산정에 반영하겠다고 하였습니다. 예를 몇 개 들었는데요. 세입자 주거 이전비용, 영업 손실보상 비용, 명도소송 비용, 조합원들의 거주지 이전에 따른 각종 금융 비용 등을 반영할 수 있도록 개선하겠다고 하였습니다.
그리고 전쟁 등으로 인한 원자재 수급 문제도 최대한 해결하여 공사에 차질 없게 하겠다고 하였으나, 이 부분은 크게 정부가 어떻게 할 수 있는 부분은 아닌 것 같습니다.
오히려 고분양가 심사제도 합리화가 주된 내용으로 보입니다. 그 동안 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 등에서 분양가 심사와 관련하여 너무 저렴한 분양가라는 이야기가 많았는데요. 이러한 부분에 대해 개선하여 합리적인 분양가를 산정하겠다는 의미입니다. 즉, 최대한 분양가 잘 심사 해줄테니 일반 분양을 빠르게 할 것을 각 사업장에 권유하는 내용이라 보시면 되겠습니다. 예를 들었던 것은 분양가 산정을 위해 인근시세 조사 시, 기존에는 10년 초과하는 노후단지를 포함하는 경우가 있어 시세가 눌리는 경우가 많았는데 노후화된 아파트는 직접적인 비교가 힘드니 제외하겠다는 의미입니다.
마무리
이상으로 윤석열 정부의 첫번째 부동산 정책인 6.21 부동산 정책에 대하여 알아보았습니다. 일단 정부는 이른바 상생 임대인에게 인센티브를 주면서 단기 임대차 시장 급등에 대비하는 모습을 보여주었습니다. 다음 소개해드릴 정책은 816 대책입니다.
<함께 읽으면 좋은 글>
서울시 모아주택, 모아타운 총정리(현재 81개 후보지 지정)