모집공고 전 사전분석입니다. 분양 일정·분양가·공급 물량·청약 조건은 입주자모집공고 발표 후 달라질 수 있습니다.
먼저 결론부터 말씀드리면, 흑석9구역 일반분양은 약 450세대 전후이며, 조합원 물량을 고정하면 456세대가 계산됩니다.
2019년 관리처분인가의 조합원 831세대와 보류시설 12세대를 그대로 놓고, 2026년 계획의 분양 주택 총량 1,299세대에서 빼면 1,299-831-12=456세대가 남습니다. 1+1 배정과 타입 변경으로 조합원 물량이 늘면 일반분양은 이보다 줄어들 수 있어, 최종적으로는 450세대 안팎을 검토하는 것이 현실적입니다.
흑석9구역 디에이치 켄트로나인은 아직 입주자모집공고가 나오지 않았습니다. 그래서 지금 가장 중요한 것은 ‘분양 주택 1,299세대’를 일반분양으로 오해하지 않고, 공개된 두 자료를 이용해 실제 청약 물량을 합리적으로 가늠하는 것입니다. 아래에서 일반분양 예상 물량, 타입별 표, 최신 사업계획, 예상 분양가와 준비 사항을 한 번에 정리하겠습니다.
흑석9구역 일반분양, 조합원 물량을 빼고 계산하면
2019년 자료의 공식 일반분양 물량은 431세대
서울특별시 동작구고시 제2019-82호 관리처분인가 자료에는 전체 1,536세대 중 분양주택 1,274세대, 임대주택 262세대가 제시되어 있습니다. 그중 일반분양은 431세대로 표시되어 있고, 59㎡와 84㎡ 중심으로 배정되어 있습니다.
| 주택형 | 39㎡ | 49㎡ | 59㎡A | 59㎡B | 59㎡C | 84㎡A | 84㎡B | 84㎡C | 110㎡A | 110㎡B | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 일반분양 | 0 | 0 | 206 | 40 | 40 | 32 | 16 | 86 | 3 | 8 | 431 |
조합원·보류시설 물량을 고정한 잔여 계산
2019년 관리처분인가 표에는 분양주택 1,274세대가 조합원 831세대, 보류시설 12세대, 일반분양 431세대로 나뉘어 있습니다. 2026년 변경 고시에서 분양 주택 총량은 1,299세대로 늘었으므로, 조합원과 보류시설 배정이 그대로라는 가정에서는 다음처럼 계산할 수 있습니다.
| 계산 항목 | 세대수 |
|---|---|
| 2026년 분양 주택 총량 | 1,299 |
| 조합원 물량(2019년 기준) | -831 |
| 보류시설(2019년 기준) | -12 |
| 잔여 일반분양 계산값 | 456 |
다만 조합원 수가 같더라도 1+1 배정, 평형 변경, 추가 분양신청, 보류시설 조정이 생기면 조합원 물량 자체가 달라질 수 있습니다. 따라서 456세대는 고정 확정값이 아니라 현재 자료로 계산되는 상단 기준이고, 실제 일반분양은 450세대 안팎에서 조정될 수 있습니다.
2019년의 431세대는 당시 계획의 공식 일반분양 물량이고, 2026년 계획에 단순 잔여 계산을 적용한 456세대와는 기준 시점이 다릅니다. 최신 관리처분 변경과 모집공고에서 최종 숫자를 확인해야 합니다.
59㎡와 84㎡는 몇 세대 정도일까
2019년 일반분양 표에서 59㎡는 286세대, 84㎡는 134세대였습니다. 조합원 물량을 우선 고정한 잔여 계산값 456세대에 이 구성을 참고하면 다음 정도를 청약 검토용 범위로 볼 수 있습니다.
| 주택형 | 예상 일반분양 범위 | 우선 참고할 기준값 |
|---|---|---|
| 59㎡ | 약 295~310세대 | 약 303세대 |
| 84㎡ | 약 135~150세대 | 약 142세대 |
| 110㎡ | 약 10~15세대 | 약 11세대 |
이는 2026년 확정 타입별 일반분양표가 아니라 과거 타입 구성과 조합원 물량 고정 가정을 이용한 추정입니다. 실제 공고에서는 1+1과 타입 변경에 따라 59㎡·84㎡ 비중이 달라질 수 있습니다.
최신 사업계획에서 달라진 점
서울특별시고시 제2026-444호(2026년 7월 30일)는 흑석9구역의 최신 재정비촉진계획 변경 내용입니다.
| 항목 | 종전 계획 | 변경 계획 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 총세대수 | 1,540세대 | 1,561세대 | 21세대 증가 |
| 분양 주택 총량 | 1,278세대 | 1,299세대 | 일반분양과 다른 개념 |
| 임대주택 | 262세대 | 262세대 | 동일 |
| 부분임대 | 283세대 | 199세대 | 분양 주택 안에 표시된 구조 |
| 용적률 | 254.8% | 258.5% | 사업계획 변경 반영 |
| 최고층 | 25층 | 25층 | 층수는 동일 |
최신 계획의 분양 1,299세대는 조합원에게 돌아갈 물량과 일반분양을 합친 분양 주택 총량입니다. 청약자가 실제 신청할 일반분양 타입과 세대수는 사업이 더 진행된 뒤 공고문으로 확인해야 합니다.
주택 규모별 공급 구조
현재 공개된 최신 계획에서 면적대별 구성은 다음과 같습니다.
| 주택 규모 | 총세대수 | 임대 | 분양 | 부분임대 표시 |
|---|---|---|---|---|
| 40㎡ 이하 | 110 | 90 | 20 | – |
| 40~50㎡ 이하 | 110 | 107 | 3 | – |
| 50~60㎡ 이하 | 594 | 65 | 529 | – |
| 60~85㎡ 이하 | 658 | – | 658 | 157 |
| 85㎡ 초과 | 89 | – | 89 | 42 |
| 합계 | 1,561 | 262 | 1,299 | 199 |
이 표는 면적대별 사업계획이고, 59A·59B·84A 같은 세부 타입의 일반분양 숫자를 뜻하지 않습니다. 세부 타입은 과거 관리처분인가 표를 참고할 수 있지만, 최종 타입·세대수는 새 공고가 기준입니다.
입지와 단지 규모
흑석9구역은 9호선 흑석역, 중앙대학교병원, 흑석뉴타운 생활권을 이용할 수 있는 입지입니다. 한강공원과 서달산 녹지 접근성도 장점으로 꼽히지만, 실제 동선과 조망은 동·호수 및 최종 배치에 따라 달라질 수 있습니다.
| 계획 항목 | 수치 |
|---|---|
| 대지면적 | 58,857.8㎡ |
| 계획 용적률 | 258.453%(계획상 258.5%) |
| 건축면적 | 11,509.9㎡ |
| 주차 | 2,578대(근린생활시설 17대 포함) |
| 최고층 | 25층 |
예상 분양가와 자금 계획
흑석11구역 써밋 더힐의 실제 입주자모집공고 기준 전용 59㎡ 분양가는 약 20억 9,150만~22억 4,700만 원, 전용 84㎡는 약 27억 1,940만~29억 7,820만 원이었습니다.
분양가를 평당으로 환산할 때는 공급면적 기준이 적용되는 경우가 많고, 타입·층·조망에 따라 금액 차이도 큽니다. 흑석11구역과 비슷하거나 조금 높은 수준을 가정하면 흑석9구역은 다음 범위로 예상할 수 있습니다.
| 주택형 | 써밋 더힐 실제 분양가 | 흑석9구역 공고 전 검토 범위 |
|---|---|---|
| 59㎡ | 약 20.9~22.5억 원 | 약 21~24억 원 |
| 84㎡ | 약 27.2~29.8억 원 | 약 28~31억 원 |
이는 흑석11구역의 실제 공급금액을 기준으로 한 사전 시나리오이며, 흑석9구역의 공식 분양가는 아닙니다. 발코니 확장·옵션·중도금 이자·타입별 공급면적을 포함하면 필요한 현금은 더 커질 수 있으므로, 실제 계약금·중도금·잔금은 모집공고의 확정 금액으로 다시 산출해야 합니다.
모집공고 전 청약 준비
- 청약통장 예치금과 가입기간을 거주지·주택형별로 점검합니다.
- 일반분양 450세대 전후와 최대 456세대 시나리오를 놓고 당첨 가능성과 자금 계획을 계산합니다.
- 계약금뿐 아니라 중도금과 잔금까지 감당할 수 있는지 보수적으로 확인합니다.
- 서울 거주기간, 세대주, 재당첨 제한, 특별공급 요건은 공고일 기준으로 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 1,299세대가 일반분양인가요?
아닙니다. 최신 계획의 분양 주택 총량입니다. 조합원분과 일반분양이 나뉘기 전 숫자입니다.
Q2. 그럼 일반분양은 몇 세대인가요?
2019년 공식 계획은 431세대였고, 2026년 분양 총량에서 당시 조합원 831세대와 보류시설 12세대를 빼면 456세대가 계산됩니다. 1+1 등 변수를 감안하면 450세대 안팎으로 조정될 수 있습니다.
Q3. 456세대가 확정인가요?
아닙니다. 조합원 831세대와 보류시설 12세대가 2019년과 동일하다는 가정의 잔여 계산값입니다. 1+1 배정이나 평형 변경으로 조합원 물량이 늘면 일반분양은 줄어들 수 있습니다.
Q4. 타입별 일반분양은 어떻게 예상하나요?
공고 전 참고 범위로는 59㎡ 약 295~310세대, 84㎡ 약 135~150세대, 110㎡ 약 10~15세대를 볼 수 있습니다. 2019년 자료의 세부 구성은 59㎡A 206세대, 59㎡B 40세대, 59㎡C 40세대, 84㎡A 32세대, 84㎡B 16세대, 84㎡C 86세대였지만, 2026년 변경 이후에도 동일하다고 단정할 수 없습니다.
Q5. 분양 일정은 언제인가요?
아직 입주자모집공고가 발표되지 않았습니다. 분양 승인과 공고가 확인되면 일정·분양가·청약 자격을 새 기준으로 확인해야 합니다.
정리
흑석9구역의 일반분양을 기다리는 분들이 지금 기억할 숫자는 세 가지입니다.
- 431세대: 2019년 관리처분인가의 공식 일반분양 계획
- 456세대: 2026년 분양 총량에서 조합원 831세대와 보류시설 12세대를 뺀 잔여 계산값
- 1,299세대: 최신 계획의 분양 주택 총량으로, 일반분양 확정치가 아님
- 59㎡ 약 295~310세대·84㎡ 약 135~150세대: 타입별 공고 전 참고 범위
- 분양가 예상: 59㎡ 약 21~24억 원, 84㎡ 약 28~31억 원
따라서 현재 결론은 “일반분양 450세대 전후(잔여 계산상 최대 456세대), 59㎡ 약 295~310세대·84㎡ 약 135~150세대, 59㎡ 21~24억·84㎡ 28~31억을 염두에 둔 자금 계획”입니다. 최종 물량과 분양가는 모집공고에서 확정되므로 공고가 발표되면 청약 가능 여부와 필요한 현금을 다시 계산해야 합니다.
근거 자료: 서울특별시고시 제2026-444호(2026.07.30.), 서울특별시 동작구고시 제2019-82호(2019.10.24.)
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