개봉동 모아타운이 SH 참여형 공공관리 대상지로 선정되며 사업에 속도가 붙고 있습니다. 구로구 개봉동 3곳(개봉동 20·개봉2동 304·305)이 2026년 2월 25일 서울시 ‘SH 참여 모아타운 선정위원회’에서 확정됐는데, 전체 7곳 중 구로구에서만 3곳이 뽑혀 단일 자치구 최다입니다. 개봉2동 모아타운은 304번지·305번지 두 곳이 함께 선정돼 특히 규모가 큽니다.
구로구 개봉동 SH 참여형 모아타운은 SH공사가 관리계획 수립부터 조합 설립까지 전 과정을 밀착 지원하여 사업 실현성을 높이는 공공관리 모델로, 선정된 3개 구역은 면적 확대와 규제 완화 등 인센티브를 받게 됩니다.
개봉동 모아타운 3곳 공통 혜택 (SH 참여형 공공관리)
이번에 선정된 개봉동 3개 구역은 일반적인 주민 제안 방식과 달리 SH공사가 공동사업시행자로 참여할 수 있는 ‘공공관리형’으로 추진됩니다. 이는 사업 전반에 걸쳐 공공의 자금과 행정력이 투입될 수 있음을 의미합니다.
SH 참여형 모아타운은 사업 면적을 2만㎡에서 4만㎡로 확대할 수 있으며, 용도지역 상향에 따른 임대주택 기부채납 비율도 50%에서 30%로 완화됩니다. 또한, 사업비 저리 융자 지원을 통해 초기 자금 조달 부담을 덜 수 있습니다.
행정 절차도 간소화됩니다. 일정 수준 이상의 주민 동의율을 확보할 경우, 기존에 거쳐야 했던 ‘적정구역 사전자문’ 절차를 생략하고 즉시 관리계획 수립에 착수할 수 있습니다. 여기에 사업비 저리 융자 지원까지 더해져 초기 자금 조달에 어려움을 겪는 노후 주거지 정비의 문제를 해결하는 데 도움이 될 수 있습니다.
개봉동 20 모아타운 추진현황 및 구역 분석
개봉동 20번지 일대는 이번에 선정된 3곳 중 유일하게 ‘기존’ 대상지에서 SH 참여형으로 격상된 사례입니다. 이미 2024년부터 모아타운 대상지로 관리되어 왔기 때문에 다른 신규 구역보다 사업 단계가 앞서 있습니다.
- 현재 단계: 관리계획 수립 중 (2026년 3월 서울시 현황 기준)
- 권리산정기준일: 2024년 09월 19일
- 구역 면적: 출처에 따라 수치가 상이하므로 주의가 필요합니다. 서울시 추진현황표 기준으로는 “61,717㎡”이나, SH 참여 보도자료상에는 “약 39,210㎡”로 표기되어 있습니다. 이는 공공관리 대상 범위가 전체 모아타운 구역 중 일부일 가능성을 시사합니다.
- 주변 환경: 매봉산과 잣절공원이 인접해 있으며, 매봉초등학교와 개봉중학교가 가깝습니다.
개봉동 20 모아타운 위치도(파란 실선·노란 음영이 기존 구역, “기존” 대상지 표기 방식). 출처: 서울시 보도자료 “SH참여 모아타운 선정” 붙임2
개봉2동 304 모아타운 대상지 특징
개봉2동 304번지 일대는 2026년 2월 새롭게 선정된 신규 대상지입니다.
- 현재 단계: 대상지 선정 (초기 단계)
- 권리산정기준일: 2025년 12월 18일
- 구역 면적: 34,860㎡ (단일 수치)
- 주변 환경: 남부순환로(40m)와 개봉역이 가깝고, 개봉동양시장·현대1단지아파트(2,412세대) 등과 인접합니다.
개봉2동 304 모아타운 위치도(빨간 점선이 구역 경계). 출처: 서울시 보도자료 “SH참여 모아타운 선정” 붙임2
신규 선정 구역인 만큼 이제 막 사업의 닻을 올린 상태이며, SH공사는 2026년 상반기 내로 관리계획 수립을 위한 용역사 선정과 주민설명회를 개최할 계획입니다.
개봉2동 305 모아타운 권리산정기준일 및 규모
개봉2동 305번지 일대는 이번 개봉동 SH 참여형 모아타운 3곳 중 가장 압도적인 면적을 자랑합니다.
- 현재 단계: 대상지 선정 (초기)
- 권리산정기준일: 2025년 12월 19일
- 구역 면적: 80,712㎡ (개봉동 3개 구역 중 최대 규모)
- 주변 환경: 1호선과 서해안로(25m)가 가깝고, 개웅산공원·센트레빌레우스1단지(1,042세대) 등과 인접합니다.
개봉2동 305 모아타운 위치도(빨간 점선이 구역 경계). 출처: 서울시 보도자료 “SH참여 모아타운 선정” 붙임2
304번지와 마찬가지로 신규 대상지이며, 권리산정기준일은 하루 차이인 2025년 12월 19일입니다.
투자 전 반드시 확인해야 할 3가지 주의사항
구로구 개봉동 모아타운은 SH공사의 참여로 사업 안정성이 높아질 수 있지만, 정비사업 특유의 위험 요소는 여전히 존재합니다. 특히 다음 세 가지 사항은 매수 전 반드시 확인해야 합니다.
1. 권리산정기준일과 현금청산 위험
각 구역의 권리산정기준일(20번지: ‘24.9.19 / 304번지: ‘25.12.18 / 305번지: ‘25.12.19) 이후에 이루어진 필지 분할이나 신축 건축물은 입주권이 나오지 않고 현금청산 대상이 됩니다.
2. 토지거래허가구역 지정 및 실거주 의무
서울시는 투기 세력 유입을 막기 위해 2026년 5월 19일부터 2031년 5월 18일까지 해당 구역들을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 일정 면적 이상의 토지 거래 시 구청장의 허가를 받아야 하며, 주거용의 경우 실거주 의무가 발생하여 ‘갭투자’가 불가능합니다.
3. 주변 사업지와의 혼동 주의
개봉동에는 이번 SH 참여형 3곳 외에도 ‘개봉동 270-38번지 모아타운’과 ‘호반써밋 개봉(개봉5구역 재개발)’ 등 별개의 사업지가 다수 존재합니다. 각 사업은 추진 주체와 단계가 완전히 다르므로 본인이 검토 중인 매물이 정확히 어느 구역에 속하는지 지번을 대조해 보아야 합니다.
체크리스트
- [ ] 검토 중인 매물의 지번이 선정된 3개 구역(20, 304, 305)에 포함되는가?
- [ ] 건축물대장상 완공일이 해당 구역의 권리산정기준일 이전인가?
- [ ] 토지거래허가구역에 따른 실거주 요건을 충족할 수 있는 상황인가?
- [ ] SH 참여형 7곳 중 다른 지역(잠실동 329, 삼성동 84, 사당동 449, 신월동 480-1)과 조건을 비교해 보았는가?
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. SH 참여형 모아타운이란 무엇인가요?
서울주택도시공사(SH)가 관리계획 수립부터 조합 설립, 공동사업시행까지 전 과정에 참여하는 방식입니다. 사업 면적 확대, 임대주택 기부채납 비율 완화, 사업비 저리 융자 등 일반 모아타운보다 더 강력한 인센티브가 제공되어 사업의 속도와 안정성이 높습니다.
Q2. 개봉동 3곳 중 가장 진행이 빠른 곳은 어디인가요?
개봉동 20번지가 가장 빠릅니다. 20번지는 2024년부터 이미 대상지로 선정되어 현재 ‘관리계획 수립 중’ 단계에 있으며, 304번지와 305번지는 2026년 2월에 갓 선정된 ‘대상지 선정’ 초기 단계입니다.
Q3. 권리산정기준일이 지난 신축 빌라를 사면 어떻게 되나요?
권리산정기준일 다음 날부터 지분 쪼개기나 신축을 통해 소유자 수를 늘린 경우, 해당 소유자는 아파트 입주권을 받을 수 없고 현금청산 대상이 됩니다. 따라서 매수 전 반드시 해당 건물의 건축허가일과 착공신고일이 기준일 이전인지 확인해야 합니다.
Q4. 토지거래허가구역에서는 어떻게 거래해야 하나요?
기준 면적을 초과하는 거래 시 관할 구청장의 허가를 먼저 받아야 합니다. 허가를 받기 위해서는 실거주 목적임을 증명해야 하며, 허가 후 실거주 의무가 발생합니다. 이를 위반할 경우 벌금이나 징역형에 처해질 수 있습니다.
결론
구로구 개봉동 SH 참여형 모아타운은 공공의 지원으로 사업 추진에 탄력을 받을 것으로 예상됩니다. 다만, 구역별로 상이한 권리산정기준일과 토지거래허가구역에 따른 실거주 의무 등 규제 사항이 엄격하므로, 공식적인 관리계획 수립 공고와 자치구 안내를 통해 본인의 자격 요건을 철저히 검증한 후 의사결정을 내리시기 바랍니다.
출처: 서울특별시, 서울주택도시공사(SH)
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